運用金融杠桿調(diào)控樓市可謂立竿見影，2008年信貸緊縮開發(fā)商“斷奶”也歷歷在目，盡管“積極貨幣政策”一再重申，但是否在此前提下，銀行信貸要向投資需求開刀？更有人將其解讀為一種信號，瘋狂樓市即將到頂，市場轉(zhuǎn)折就在眼前，果真如此？
舊瓶裝新酒 滋味大不同
二套房貸的“嚴(yán)控令”呼嘯而至，此情此景與2007年調(diào)控伊始頗為相似。經(jīng)歷2008年的“寒冬”，對如何調(diào)整樓市，管理層已經(jīng)爛熟于心。加推保障性住房，限制清一色的大戶結(jié)構(gòu)；揮舞金融杠桿屢次加息、緊縮信貸；再加上打擊投資客，抑制流動性，這一套調(diào)控樓市的組合拳儼然有幾分“胡蘿卜加大棒”的味道。而事實證明，施展下來對樓市的調(diào)控作用是明顯的，尤其是緊縮信貸嚴(yán)審貸款的“釜底抽薪”，開發(fā)商和投資客一籌莫展。
既然金融手段成了調(diào)控樓市的“大殺器”，那么此番三令五申控制二套房貸，是否樓市又要應(yīng)聲而下？需要注意的是，此時國內(nèi)外經(jīng)濟形勢與兩年前已有大不同，現(xiàn)時正是對抗金融海嘯的關(guān)鍵時刻，保增長促內(nèi)需是主基調(diào)。有人質(zhì)疑：貨幣投放，會否導(dǎo)致流動性過剩，從而引發(fā)樓市和股市的泡沫；也有觀點流傳：通貨膨脹即將到來，投身不動產(chǎn)是最佳選擇，甚至開發(fā)商振臂高呼“拯救現(xiàn)金更待何時”。但是國家統(tǒng)計局本月發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年第二季度中國國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）同比增長7．9％，增速比一季度加快1．8個百分點，這也是這是中國經(jīng)濟自2007年三季度以來同比增速連續(xù)七個季度回落后的首次加速。二季度經(jīng)濟增速的明顯加快，使得上半年中國經(jīng)濟同比增速達到7．1％。換而言之，在樓市財丁兩旺、股市紅肥綠瘦的直接拉動下，距離年初定下的“保8”仍有一步之遙。毫無疑問，房地產(chǎn)市場是拉動內(nèi)需的“主戰(zhàn)場”。
事實上，受此番二套房貸“嚴(yán)控令”影響最大的莫過于投資客，但是在左右樓市上漲的因素中，投資熱錢僅僅是其中之一。信貸增量、土地供應(yīng)、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)甚至房地產(chǎn)企業(yè)的品牌策略和營銷技巧，都扮演著推動樓市上行的重要角色。例如巨量貨幣投放緩解了開發(fā)商降價壓力；而深圳今年商品房用地及保障房用地，要比去年減少近四成，這也引發(fā)了業(yè)內(nèi)在供需平衡角度上的擔(dān)憂。況且“二套房需四成首付”早就有之，不過是特殊時期酌情放寬，眼下重新勒緊而已。調(diào)控意義已是今非昔比。
棒殺炒家：治標(biāo)不治本
寄希望于“二套房貸收緊”來平抑市場，徹底的解決目前深圳樓市成交暴漲、房價瘋狂的問題，有點不現(xiàn)實。
雖然市場上對“二套房貸收緊”政策的呼聲強烈，國家也適時的出臺了 “嚴(yán)控二套房貸政策”的政策。但是，此一時彼一時，2009年深圳樓市的瘋狂和2007年有著諸多的不同。
2009年的深圳樓市是從開發(fā)商集體踏空開始，這種踏空帶來的“供應(yīng)危機”決定了深圳樓市的火爆，也將持續(xù)支撐深圳房價的向上趨勢。與幾年前開發(fā)量不斷上揚不同，2008年底，許多品牌大開發(fā)商都因為看空2009年的經(jīng)濟和樓市，甚至連2009年上半年的開發(fā)計劃都不敢做。
可現(xiàn)實卻和所有的人開了一個玩笑，金融危機下對中國的影響一夜間蕩然無存，“居者有其屋”的渴望又被促動起來。市場完全超乎意料：專家們曾經(jīng)憂心忡忡的“最少需要兩年才消化完”的6萬套深圳新房存量房，轉(zhuǎn)眼只剩下一半；二手房成交日均超600套，一舉超過歷史高點；房價搖搖之上萬五，特區(qū)內(nèi)難覓兩萬以下的樓盤。
但是，目前深圳市場深層次的現(xiàn)狀是：存量房銳減、土地出讓暫停、新盤建設(shè)緩慢的多重重壓將市場帶入一個“供求關(guān)系緊張推動房價向上”的軌道：高高的需求，低低的供給。
在供應(yīng)上：存量房半年消化一半，市場短期供應(yīng)告急；因為開發(fā)商對2009年樓市看空，導(dǎo)致市場中期供應(yīng)幾乎斷檔；市場深圳土地出讓從減少到暫停，失去長期供應(yīng)的基礎(chǔ)。在需求上：在經(jīng)濟危機與通脹通縮并存的年代，囤積固定資產(chǎn)成為財富的代名詞，銀行賬戶上的存款需要消費掉；經(jīng)濟回暖初期，在低位低成本介入，購房的需求明顯增加。
從這一點看，認為投資客推高2009年深圳的房價的判斷很值得去反思，一個出發(fā)點是抑制需求的“二套房貸收緊”政策是無法解決目前的錯誤命題的。
在某種程度上來說，“二套房貸收緊”的再次執(zhí)行本身就是一種無奈。
