不過,本土企業(yè)家卻相對謹慎,建議“開發(fā)商賺得差不多了就趕快出手”。
在某論壇現(xiàn)場,董藩(站立著)做激情演講 任志強(左)托腮沉思
近期,國內不少城市的房地產市場一改去年來量價齊跌的慘淡局面,迅速回暖甚至有些熱得發(fā)燙,久已不見的夜晚開盤、排隊搶購等現(xiàn)象在南京頻頻出現(xiàn)。那么如何看待上半年樓市的發(fā)展軌跡?
提前復蘇很正常
董藩認為,2008年的房地產市場并不是受經濟危機影響而蕭條的,而是主要受國家宏觀政策調控的影響。進入2009年,在國家和地方多重救市舉措之下,各個城市的房地產市場先后出現(xiàn)回暖跡象。分析我國的大行業(yè)可以發(fā)現(xiàn),除了房地產和汽車業(yè)之外,其他行業(yè)都或多或少存在生產力過剩的現(xiàn)象,所以在這輪經濟危機中,房地產和汽車業(yè)受沖擊較小,并提前復蘇是很正常的。
房地產能救中國經濟
前段時間,董藩就以“房地產拯救中國”一說吸引了不少眼球,昨天他繼續(xù)堅持這一觀點。“在我國,房地產不僅是主導產業(yè)和支柱產業(yè),還是先導產業(yè)。首先,房地產業(yè)在給其他行業(yè)制造需求,如果沒有房地產和工業(yè)地產的發(fā)展,就不會帶動鋼材、水泥等生產資料的需求;其次,房地產本身還是投入品,比如發(fā)展商貿中心、金融中心和旅游中心,都是需要以房地產為先決條件的,需要房地產提供生產資料和載體。”董藩說,“房地產是我們提供內需的重點。沒有房地產業(yè),其他行業(yè)根本就沒法發(fā)展。當年亞洲金融危機的時候是房地產業(yè)救了中國經濟,現(xiàn)在也是一樣。房地產業(yè)不管出現(xiàn)多少磨難,客觀上它還是起到了拯救中國的責任?!?
樓市遠沒有飽和
對于南京樓市近期的排隊搶房現(xiàn)象,董藩認為“正?!?。他表示,房地產市場遠沒有飽和,尤其是高端市場。目前市場上90平方米以上的戶型只占住宅產品的30%左右,但其實需求很大。加上前段時間不少購房者存在觀望心理,壓抑之后爆發(fā)是正常的。
中國城鄉(xiāng)建設經濟研究所所長陳淮也認為,仁恒江灣城300萬一套的房子仍有眾多追捧者,說明很多人是具有消費實力的。不過,他也承認,“總會有一些人買不起房?!边@些年房地產市場的發(fā)展主要是供求之間的較量,“目前中國的房地產市場正處于快速發(fā)展的時期,也就是很多不買房的人擠到買房的隊伍中,但是社會的供應量沒有明顯增加?!?
■說房價 開發(fā)商暴利源自土地升值
今年6月,全國70個大中城市房價同比首次止跌回升,南京房價環(huán)比則已連漲4個月。如何看待房價這種“漲”勢?市場有沒有出現(xiàn)泡沫?
泡沫?我說沒有就沒有
對于泡沫,董藩堅定地說,“我說沒有就沒有!”他表示,房價上漲是常態(tài),不僅現(xiàn)在漲,未來將繼續(xù)上漲。很多人說房價收入比,說一個家庭四年、五年、六年,通過收入買不到房子就一定有泡沫,但我們的收入是不透明的,不能以此來計算房價收入比。此外,董藩還認為,未來十年到二十年中國人口將發(fā)生大的整合,這就是影響房地產需求和供應的地域結構?,F(xiàn)在戶口管理越來越放松了,從今年開始,所有大學生在哪里找到工作就可以落戶,甚至找不到工作也可以落戶,這就會出現(xiàn)大城市加速發(fā)展,為房地產帶來機遇。
沒看見房價瘋漲
任志強表示,“某些媒體所說的,或者市場所說的房價瘋狂上漲,我們還沒看見?!眹医y(tǒng)計的70個大中城市中,新建商品房同比上漲34個,而同比下降的城市有36個,所以同比價格上漲是很低的。而新建環(huán)比上漲的城市有63個,但是上個月的基數(shù)是什么?這是去年12月份和今年1月份降價以后的基數(shù),是在降價基礎上環(huán)比出現(xiàn)上漲的。
土地升值是“暴利”來源
近期,地價和房價的關系成為國土、建設兩大部門爭論的話題。對此,陳淮認為開發(fā)商的暴利關鍵不在于成本,“暴利”的一個重要來源是土地升值。假定一個樓盤項目的土地是兩年前以每平方米2000元的樓面價購入的,到銷售時,同樣土地的樓面價可能漲到了5000元。這時如果開發(fā)商以5000元的樓面價計算成本并確定房價,的確可以獲得驚人的暴利。不過,他認為這每平方米3000元利潤,其實只是財務意義上的利潤。因為除非開發(fā)商從此洗手不干,退出房地產業(yè),否則這3000元并不是開發(fā)商的錢,并不能裝到口袋里。只要他還需要進行再生產,要拍回同樣的土地來,重置成本就是五千塊。
■說走勢 商品房會“嚴重供不應求”
當前因房地產銷售火爆,北京、上海、杭州、南京等地不少銀行收緊二套房政策,引起業(yè)界和市民的猜測:是不是國家政策調控要變風向?與會嘉賓樂觀地認為,政策不會有變,市場依然走穩(wěn)。董藩解釋說,首先,市場的恢復是正常的,就像人如果早上沒吃飯、中午沒吃飯,晚上一定是暴吃。2008年很多人在等,一直等到2009年。第二,打壓只能帶來市場進一步震蕩,市場的需求是真實的,越打壓反而會帶來投資性需求。第三,打壓房地產誰來拉動經濟增長?房地產垮了,國民經濟一定會垮的,這是毫無疑問的。
商品房會“嚴重供不應求”
對于下半年的房地產市場走勢,任志強表示很樂觀?!皣乐毓┎粦蟆笔紫仁峭恋氐脑?,截止到6月份土地供應總量大幅下降,到6月份為止,新開工和去年同比下降了10.4%,這意味著供應量也在下降,但銷售增長了31.7%。這還說明另一個問題,就是“中國人太有錢了,房子太便宜了?!比沃緩娬J為,很多城市已經出現(xiàn)了嚴重的供不應求,比如杭州,7月末房子存量只有六千套,但是5、6月份銷售已經過了一半,于是土地和房屋價格也在高漲。南京從1月份到6月份,實際供應用于住宅建設的土地在下降,而商品房供應的總量比銷量低,也就是說已經出現(xiàn)了供不應求。
不過,南京棲霞建設董事長陳興漢認為,國家目前的稅收和現(xiàn)在的政策也在控制房價,所以開發(fā)商手上的東西賺得差不多了就趕快出手。
全年房價平均將漲5%
任志強認為,下半年運行趨勢將出現(xiàn)六個加速,包括投資增長、新開工面積、竣工面積、房價、發(fā)展不平衡等等均將出現(xiàn)加速發(fā)展。特別是房價“將暴漲”,任志強表示,如果說前幾個月是0.2的增長,他覺得后幾個月增幅大約會超過1%,如果這樣的話,全年平均價格增幅會超過5%。增長主要是因為土地和房屋供求關系。在今年年底、明年年初或者明年二季度之前還可能會出現(xiàn)報復性增長。因為土地大概在明年6月份才能出現(xiàn)供應量上漲。對于下半年的房價走勢,董藩的觀點則要溫和了許多,他認為,2009年房價總體要比2008年出現(xiàn)上漲,但漲幅不會太大。
問什么時候買房最愚蠢
論壇中,當有媒體問下半年是不是買房好時機,任志強答道,“問什么時候買房是最愚蠢的問題,我通?;卮鹗遣灰捶績r高低,而要看你的需要和支付能力,有需求但沒有支付能力不能買,否則你會背負很大的負擔,生活質量會下降?!比沃緩娬J為,不要看眼前房價高低,長時間來看,十年二十年房價永遠是漲的,倒過來看,十年二十年前最貴的房子也比現(xiàn)在的房子便宜?!伴L期來看,越晚買越貴。只有投資客會根據(jù)利息和盈利來看今年買還是明年買?!?
■說物業(yè)稅 150年都收不起來
在昨天的論壇上,對于近期被媒體熱炒的“物業(yè)稅”話題,董藩明確表示“絕對收不起來”。
“要征物業(yè)稅的話,前提必須是房子的所有產權、土地使用權都是個人的,而我們的土地使用年限只有70年,你怎么收?”董藩說,就算按照現(xiàn)在的想法征收物業(yè)稅,即在開發(fā)商拿地時不收土地出讓金了,分成70年慢慢交,“那么你土地在出讓時賣給誰?反正土地出讓金都不用交,給你還是給我呢?現(xiàn)在的土地都要招拍掛,肯定會有個價格,這不自相矛盾嗎?”就算去收的話,技術上也做不到,首要問題是價格如何確定?董藩介紹說,目前全國也就3萬名價格評估員,而房產則數(shù)以億計,屆時根本忙不過來。董藩表示,物業(yè)稅還涉及房地產許多稅費的合并與改革,過程要比燃油稅繁瑣得多,而燃油稅從醞釀到出臺用了15年時間,他預計“物業(yè)稅150年都搞不出來”。
觀眾評點
有些觀點太不靠譜
雖然在昨天的論壇上,幾位嘉賓對房地產業(yè)的走勢給予了高度樂觀和充滿信心的評價,主持人甚至打趣道,聽了董藩的演講,“不少南京人可能半夜搬著小板凳到售樓處等買房子了?!钡F(xiàn)場的觀眾卻并不都認同專家的觀點,一些觀眾在接受記者采訪時表示,下半年的市場銷售預期看好,但任志強所言“嚴重供不應求”、“房價全年漲5%”太不靠譜,專家的一些觀點也太“雷人”。
一位從事房地產研究的觀眾談到,政府不太可能出臺打壓政策,但對于房地產企業(yè)的一些管理政策則是有可能適當收緊的,政府也不希望房價大起大落。開發(fā)企業(yè)不能一味樂觀。而且,經歷了去年以來的樓市震蕩,消費者也會更加理性,房價估計不會上漲過快。
一位開發(fā)企業(yè)老總認為,房價只漲不跌的時代早已過去,開發(fā)商在信心增強的同時,對市場的憂患意識也增強了。在政府加強調控,開發(fā)商、消費者都更理性的情況下,穩(wěn)定還是大趨勢。(記者 馬祚波 王燁)