不過，本土企業(yè)家卻相對謹慎，建議“開發(fā)商賺得差不多了就趕快出手”。
在某論壇現(xiàn)場，董藩（站立著）做激情演講 任志強（左）托腮沉思
近期，國內不少城市的房地產市場一改去年來量價齊跌的慘淡局面，迅速回暖甚至有些熱得發(fā)燙，久已不見的夜晚開盤、排隊搶購等現(xiàn)象在南京頻頻出現(xiàn)。那么如何看待上半年樓市的發(fā)展軌跡？
提前復蘇很正常
董藩認為，2008年的房地產市場并不是受經濟危機影響而蕭條的，而是主要受國家宏觀政策調控的影響。進入2009年，在國家和地方多重救市舉措之下，各個城市的房地產市場先后出現(xiàn)回暖跡象。分析我國的大行業(yè)可以發(fā)現(xiàn)，除了房地產和汽車業(yè)之外，其他行業(yè)都或多或少存在生產力過剩的現(xiàn)象，所以在這輪經濟危機中，房地產和汽車業(yè)受沖擊較小，并提前復蘇是很正常的。
房地產能救中國經濟
前段時間，董藩就以“房地產拯救中國”一說吸引了不少眼球，昨天他繼續(xù)堅持這一觀點。“在我國，房地產不僅是主導產業(yè)和支柱產業(yè)，還是先導產業(yè)。首先，房地產業(yè)在給其他行業(yè)制造需求，如果沒有房地產和工業(yè)地產的發(fā)展，就不會帶動鋼材、水泥等生產資料的需求；其次，房地產本身還是投入品，比如發(fā)展商貿中心、金融中心和旅游中心，都是需要以房地產為先決條件的，需要房地產提供生產資料和載體。”董藩說，“房地產是我們提供內需的重點。沒有房地產業(yè)，其他行業(yè)根本就沒法發(fā)展。當年亞洲金融危機的時候是房地產業(yè)救了中國經濟，現(xiàn)在也是一樣。房地產業(yè)不管出現(xiàn)多少磨難，客觀上它還是起到了拯救中國的責任?！?
樓市遠沒有飽和
對于南京樓市近期的排隊搶房現(xiàn)象，董藩認為“正?！?。他表示，房地產市場遠沒有飽和，尤其是高端市場。目前市場上90平方米以上的戶型只占住宅產品的30%左右，但其實需求很大。加上前段時間不少購房者存在觀望心理，壓抑之后爆發(fā)是正常的。
中國城鄉(xiāng)建設經濟研究所所長陳淮也認為，仁恒江灣城300萬一套的房子仍有眾多追捧者，說明很多人是具有消費實力的。不過，他也承認，“總會有一些人買不起房?！边@些年房地產市場的發(fā)展主要是供求之間的較量，“目前中國的房地產市場正處于快速發(fā)展的時期，也就是很多不買房的人擠到買房的隊伍中，但是社會的供應量沒有明顯增加?！?
■說房價 開發(fā)商暴利源自土地升值
今年6月，全國70個大中城市房價同比首次止跌回升，南京房價環(huán)比則已連漲4個月。如何看待房價這種“漲”勢？市場有沒有出現(xiàn)泡沫？
泡沫？我說沒有就沒有
對于泡沫，董藩堅定地說，“我說沒有就沒有！”他表示，房價上漲是常態(tài)，不僅現(xiàn)在漲，未來將繼續(xù)上漲。很多人說房價收入比，說一個家庭四年、五年、六年，通過收入買不到房子就一定有泡沫，但我們的收入是不透明的，不能以此來計算房價收入比。此外，董藩還認為，未來十年到二十年中國人口將發(fā)生大的整合，這就是影響房地產需求和供應的地域結構?，F(xiàn)在戶口管理越來越放松了，從今年開始，所有大學生在哪里找到工作就可以落戶，甚至找不到工作也可以落戶，這就會出現(xiàn)大城市加速發(fā)展，為房地產帶來機遇。
沒看見房價瘋漲
任志強表示，“某些媒體所說的，或者市場所說的房價瘋狂上漲，我們還沒看見?！眹医y(tǒng)計的70個大中城市中，新建商品房同比上漲34個，而同比下降的城市有36個，所以同比價格上漲是很低的。而新建環(huán)比上漲的城市有63個，但是上個月的基數(shù)是什么？這是去年12月份和今年1月份降價以后的基數(shù)，是在降價基礎上環(huán)比出現(xiàn)上漲的。
土地升值是“暴利”來源
近期，地價和房價的關系成為國土、建設兩大部門爭論的話題。對此，陳淮認為開發(fā)商的暴利關鍵不在于成本，“暴利”的一個重要來源是土地升值。假定一個樓盤項目的土地是兩年前以每平方米2000元的樓面價購入的，到銷售時，同樣土地的樓面價可能漲到了5000元。這時如果開發(fā)商以5000元的樓面價計算成本并確定房價，的確可以獲得驚人的暴利。不過，他認為這每平方米3000元利潤，其實只是財務意義上的利潤。因為除非開發(fā)商從此洗手不干，退出房地產業(yè)，否則這3000元并不是開發(fā)商的錢，并不能裝到口袋里。只要他還需要進行再生產，要拍回同樣的土地來，重置成本就是五千塊。
■說走勢 商品房會“嚴重供不應求”
當前因房地產銷售火爆，北京、上海、杭州、南京等地不少銀行收緊二套房政策，引起業(yè)界和市民的猜測：是不是國家政策調控要變風向？與會嘉賓樂觀地認為，政策不會有變，市場依然走穩(wěn)。董藩解釋說，首先，市場的恢復是正常的，就像人如果早上沒吃飯、中午沒吃飯，晚上一定是暴吃。2008年很多人在等，一直等到2009年。第二，打壓只能帶來市場進一步震蕩，市場的需求是真實的，越打壓反而會帶來投資性需求。第三，打壓房地產誰來拉動經濟增長？房地產垮了，國民經濟一定會垮的，這是毫無疑問的。
商品房會“嚴重供不應求”
對于下半年的房地產市場走勢，任志強表示很樂觀?！皣乐毓┎粦蟆笔紫仁峭恋氐脑?，截止到6月份土地供應總量大幅下降，到6月份為止，新開工和去年同比下降了10.4％，這意味著供應量也在下降，但銷售增長了31.7％。這還說明另一個問題，就是“中國人太有錢了，房子太便宜了?！比沃緩娬J為，很多城市已經出現(xiàn)了嚴重的供不應求，比如杭州，7月末房子存量只有六千套，但是5、6月份銷售已經過了一半，于是土地和房屋價格也在高漲。南京從1月份到6月份，實際供應用于住宅建設的土地在下降，而商品房供應的總量比銷量低，也就是說已經出現(xiàn)了供不應求。
不過，南京棲霞建設董事長陳興漢認為，國家目前的稅收和現(xiàn)在的政策也在控制房價，所以開發(fā)商手上的東西賺得差不多了就趕快出手。
全年房價平均將漲5％
任志強認為，下半年運行趨勢將出現(xiàn)六個加速，包括投資增長、新開工面積、竣工面積、房價、發(fā)展不平衡等等均將出現(xiàn)加速發(fā)展。特別是房價“將暴漲”，任志強表示，如果說前幾個月是0.2的增長，他覺得后幾個月增幅大約會超過1％，如果這樣的話，全年平均價格增幅會超過5％。增長主要是因為土地和房屋供求關系。在今年年底、明年年初或者明年二季度之前還可能會出現(xiàn)報復性增長。因為土地大概在明年6月份才能出現(xiàn)供應量上漲。對于下半年的房價走勢，董藩的觀點則要溫和了許多，他認為，2009年房價總體要比2008年出現(xiàn)上漲，但漲幅不會太大。
問什么時候買房最愚蠢
論壇中，當有媒體問下半年是不是買房好時機，任志強答道，“問什么時候買房是最愚蠢的問題，我通?；卮鹗遣灰捶績r高低，而要看你的需要和支付能力，有需求但沒有支付能力不能買，否則你會背負很大的負擔，生活質量會下降?！比沃緩娬J為，不要看眼前房價高低，長時間來看，十年二十年房價永遠是漲的，倒過來看，十年二十年前最貴的房子也比現(xiàn)在的房子便宜?！伴L期來看，越晚買越貴。只有投資客會根據(jù)利息和盈利來看今年買還是明年買?！?
■說物業(yè)稅 150年都收不起來
在昨天的論壇上，對于近期被媒體熱炒的“物業(yè)稅”話題，董藩明確表示“絕對收不起來”。
“要征物業(yè)稅的話，前提必須是房子的所有產權、土地使用權都是個人的，而我們的土地使用年限只有70年，你怎么收？”董藩說，就算按照現(xiàn)在的想法征收物業(yè)稅，即在開發(fā)商拿地時不收土地出讓金了，分成70年慢慢交，“那么你土地在出讓時賣給誰？反正土地出讓金都不用交，給你還是給我呢？現(xiàn)在的土地都要招拍掛，肯定會有個價格，這不自相矛盾嗎？”就算去收的話，技術上也做不到，首要問題是價格如何確定？董藩介紹說，目前全國也就3萬名價格評估員，而房產則數(shù)以億計，屆時根本忙不過來。董藩表示，物業(yè)稅還涉及房地產許多稅費的合并與改革，過程要比燃油稅繁瑣得多，而燃油稅從醞釀到出臺用了15年時間，他預計“物業(yè)稅150年都搞不出來”。
觀眾評點
有些觀點太不靠譜
雖然在昨天的論壇上，幾位嘉賓對房地產業(yè)的走勢給予了高度樂觀和充滿信心的評價，主持人甚至打趣道，聽了董藩的演講，“不少南京人可能半夜搬著小板凳到售樓處等買房子了?！钡F(xiàn)場的觀眾卻并不都認同專家的觀點，一些觀眾在接受記者采訪時表示，下半年的市場銷售預期看好，但任志強所言“嚴重供不應求”、“房價全年漲5％”太不靠譜，專家的一些觀點也太“雷人”。
一位從事房地產研究的觀眾談到，政府不太可能出臺打壓政策，但對于房地產企業(yè)的一些管理政策則是有可能適當收緊的，政府也不希望房價大起大落。開發(fā)企業(yè)不能一味樂觀。而且，經歷了去年以來的樓市震蕩，消費者也會更加理性，房價估計不會上漲過快。
一位開發(fā)企業(yè)老總認為，房價只漲不跌的時代早已過去，開發(fā)商在信心增強的同時，對市場的憂患意識也增強了。在政府加強調控，開發(fā)商、消費者都更理性的情況下，穩(wěn)定還是大趨勢。(記者 馬祚波 王燁)
