贈(zèng)與新政

    “當(dāng)初贈(zèng)與的時(shí)候也考慮到將來賣房子，中介說將來可以再'走‘贈(zèng)與’，可以再逃稅，現(xiàn)在看來不行了，將來房子交易的時(shí)候該怎么辦呢？"贈(zèng)與新政出臺后，省城不少通過假贈(zèng)與取得房產(chǎn)的市民非常擔(dān)心。



    本報(bào)16日A3版刊登《受贈(zèng)房屋只三種情況免個(gè)稅》后，省城不少房產(chǎn)中介暗自叫苦。16日,記者在采訪過程中發(fā)現(xiàn)，贈(zèng)與新政出臺后，不少通過“假贈(zèng)與真買賣”取得房產(chǎn)的市民顯得非常無奈，因?yàn)槭种型ㄟ^假贈(zèng)與取得的房產(chǎn)將很難逃脫被套的命運(yùn)。

    新政堵了“連環(huán)”路

    “原來贈(zèng)與房產(chǎn)是什么稅費(fèi)都不用交的，后來增加了3%的全額契稅，后來又征收5%的營業(yè)稅，但是從征稅角度來看還有漏洞，那就是‘連環(huán)贈(zèng)與’。”濟(jì)南市地稅局的一位工作人員介紹。

    濟(jì)南一家房產(chǎn)中介的經(jīng)紀(jì)人向記者揭露了“連環(huán)贈(zèng)與”的內(nèi)幕，“房產(chǎn)交易中，為逃避繳納個(gè)人所得稅和營業(yè)稅等相關(guān)稅費(fèi)，不少購房者通過與原房主協(xié)商，通過假贈(zèng)與的方式辦理相關(guān)手續(xù)，其實(shí)都是購買。”

    記者了解到，為堵住“真購買假贈(zèng)與”的漏洞，國家稅務(wù)總局于2006年曾出臺《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)交易個(gè)人無償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)稅收管理有關(guān)問題的通知》，規(guī)定在無償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)行為之后，當(dāng)受贈(zèng)人再次轉(zhuǎn)讓受贈(zèng)的不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，需要補(bǔ)繳個(gè)人所得稅，稅率是20%。

    “其實(shí)這個(gè)規(guī)定也有漏洞可鉆，那就是連環(huán)贈(zèng)與，比如A假贈(zèng)給B一套房產(chǎn)，如果B再想出手這套房產(chǎn)，就需要繳納20% 個(gè)稅，一套50萬的房子要交10萬元個(gè)稅，基本就賣不出去了，這對想賣房的B來講很不合適。但是B可以通過第二次假贈(zèng)與賣給C，這樣就把房子賣出去了。”

    濟(jì)南市地稅局的工作人員介紹，贈(zèng)與新政規(guī)定三種情況之外的贈(zèng)與都必須繳納個(gè)稅，這樣就堵住了連環(huán)贈(zèng)與的漏洞。

    記者了解到，省城通過“假贈(zèng)與真購買”取得房子的市民不在少數(shù)。今年5月份剛剛通過假贈(zèng)與買了一套總價(jià)60萬的房子的孫先生表示，原本想省點(diǎn)錢，現(xiàn)在看來60萬的房子要砸到手里了，“再贈(zèng)與要交12萬的個(gè)稅，不贈(zèng)與直接賣也要交12萬”。

    大房子二手交易多半“走”贈(zèng)與

    記者從省城一家品牌中介了解到，“假贈(zèng)與真買賣”在二手房交易中非常流行，特別是一些大房子，80% 的大房子交易都是通過“假贈(zèng)與真買賣”過戶的。

    “ 大房子就是144平方米以上的房子，一般都沒有超過兩年，按照正常過戶程序，需繳納1% 的個(gè)人所得稅、5.5%的營業(yè)稅、3%的契稅，算下來要交房屋總價(jià)的近10%；而通過走贈(zèng)與渠道，只需交公證費(fèi)（每平方米40元）、評估費(fèi)0.5%、契稅3% ，費(fèi)用大約是4%—5%，這樣比正常過戶交易省了房屋總價(jià)的5% 左右?！币晃恢薪榻?jīng)紀(jì)人透露。

    該經(jīng)紀(jì)人表示，不要小看了這5%，一般大房子總價(jià)都在100萬以上，這一下就省了5萬塊錢。

    據(jù)了解，“ 假贈(zèng)與真買賣”的本質(zhì)就是兩個(gè)合同、一套房子。首先，買賣雙方要到公證處做贈(zèng)與公證，雙方簽訂一個(gè)贈(zèng)與合同，房子要進(jìn)行相關(guān)的評估，在中介找來的評估公司的評估下，房子的評估總價(jià)是70萬（這個(gè)價(jià)格明顯偏低，從而少交稅），按此繳納3% 的契稅，房屋買賣就完成了。除了繳納2萬多元契稅，再交上一部分公證費(fèi)就可以。

    “ 這樣買主最終繳納超不過3萬塊錢，而按照正常過戶需要繳納10萬元，省了7萬塊錢，能省這么多錢誰都愿意通過假贈(zèng)與過戶。”該經(jīng)紀(jì)人表示。

    “假贈(zèng)與 ”購房將高價(jià)“買單”

    近年來，濟(jì)南大部分“假贈(zèng)與真買賣”的購房者都是為了逃避5.5%的營業(yè)稅，但伴隨著“5改2”營業(yè)稅征收辦法的實(shí)行，能省的稅費(fèi)越來越少，但仍有不少人為逃避相關(guān)稅費(fèi)進(jìn)行假贈(zèng)與。

    濟(jì)南市房管局的工作人員介紹，以前通過“真買賣假贈(zèng)與”過戶的市民很多，因?yàn)檫€有連環(huán)贈(zèng)與這個(gè)漏洞，“很多市民不擔(dān)心再次出售，現(xiàn)在這個(gè)漏洞也被堵住了，估計(jì)假贈(zèng)與的房子會(huì)越來越少”。

    “從贈(zèng)與新政的內(nèi)容看，連環(huán)贈(zèng)與的漏洞被堵住，假贈(zèng)與將逐漸消失。原來對贈(zèng)與的房產(chǎn)不征收個(gè)人所得稅，不征收營業(yè)稅，只征收契稅，讓許多人覺得用這種方式實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓非常合算。”相關(guān)部門工作人員告訴記者，后來開征營業(yè)稅，不征個(gè)人所得稅，仍有利潤可省，“而這次又把個(gè)人所得稅加上，基本沒有漏洞可鉆了”。

    濟(jì)南市地稅局工作人員表示，新政意味著，通過假贈(zèng)與獲得的房產(chǎn)，將來要是轉(zhuǎn)讓照樣得交相應(yīng)的個(gè)人所得稅，這部分人要為自己最初的假贈(zèng)與“買單”。