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贈(zèng)與新政
“當(dāng)初贈(zèng)與的時(shí)候也考慮到將來賣房子,中介說將來可以再'走‘贈(zèng)與’,可以再逃稅,現(xiàn)在看來不行了,將來房子交易的時(shí)候該怎么辦呢?"贈(zèng)與新政出臺后,省城不少通過假贈(zèng)與取得房產(chǎn)的市民非常擔(dān)心。
本報(bào)16日A3版刊登《受贈(zèng)房屋只三種情況免個(gè)稅》后,省城不少房產(chǎn)中介暗自叫苦。16日,記者在采訪過程中發(fā)現(xiàn),贈(zèng)與新政出臺后,不少通過“假贈(zèng)與真買賣”取得房產(chǎn)的市民顯得非常無奈,因?yàn)槭种型ㄟ^假贈(zèng)與取得的房產(chǎn)將很難逃脫被套的命運(yùn)。
新政堵了“連環(huán)”路
“原來贈(zèng)與房產(chǎn)是什么稅費(fèi)都不用交的,后來增加了3%的全額契稅,后來又征收5%的營業(yè)稅,但是從征稅角度來看還有漏洞,那就是‘連環(huán)贈(zèng)與’。”濟(jì)南市地稅局的一位工作人員介紹。
濟(jì)南一家房產(chǎn)中介的經(jīng)紀(jì)人向記者揭露了“連環(huán)贈(zèng)與”的內(nèi)幕,“房產(chǎn)交易中,為逃避繳納個(gè)人所得稅和營業(yè)稅等相關(guān)稅費(fèi),不少購房者通過與原房主協(xié)商,通過假贈(zèng)與的方式辦理相關(guān)手續(xù),其實(shí)都是購買。”
記者了解到,為堵住“真購買假贈(zèng)與”的漏洞,國家稅務(wù)總局于2006年曾出臺《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)交易個(gè)人無償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)稅收管理有關(guān)問題的通知》,規(guī)定在無償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)行為之后,當(dāng)受贈(zèng)人再次轉(zhuǎn)讓受贈(zèng)的不動(dòng)產(chǎn)時(shí),需要補(bǔ)繳個(gè)人所得稅,稅率是20%。
“其實(shí)這個(gè)規(guī)定也有漏洞可鉆,那就是連環(huán)贈(zèng)與,比如A假贈(zèng)給B一套房產(chǎn),如果B再想出手這套房產(chǎn),就需要繳納20% 個(gè)稅,一套50萬的房子要交10萬元個(gè)稅,基本就賣不出去了,這對想賣房的B來講很不合適。但是B可以通過第二次假贈(zèng)與賣給C,這樣就把房子賣出去了。”
濟(jì)南市地稅局的工作人員介紹,贈(zèng)與新政規(guī)定三種情況之外的贈(zèng)與都必須繳納個(gè)稅,這樣就堵住了連環(huán)贈(zèng)與的漏洞。
記者了解到,省城通過“假贈(zèng)與真購買”取得房子的市民不在少數(shù)。今年5月份剛剛通過假贈(zèng)與買了一套總價(jià)60萬的房子的孫先生表示,原本想省點(diǎn)錢,現(xiàn)在看來60萬的房子要砸到手里了,“再贈(zèng)與要交12萬的個(gè)稅,不贈(zèng)與直接賣也要交12萬”。
大房子二手交易多半“走”贈(zèng)與
記者從省城一家品牌中介了解到,“假贈(zèng)與真買賣”在二手房交易中非常流行,特別是一些大房子,80% 的大房子交易都是通過“假贈(zèng)與真買賣”過戶的。
“ 大房子就是144平方米以上的房子,一般都沒有超過兩年,按照正常過戶程序,需繳納1% 的個(gè)人所得稅、5.5%的營業(yè)稅、3%的契稅,算下來要交房屋總價(jià)的近10%;而通過走贈(zèng)與渠道,只需交公證費(fèi)(每平方米40元)、評估費(fèi)0.5%、契稅3% ,費(fèi)用大約是4%—5%,這樣比正常過戶交易省了房屋總價(jià)的5% 左右?!币晃恢薪榻?jīng)紀(jì)人透露。
該經(jīng)紀(jì)人表示,不要小看了這5%,一般大房子總價(jià)都在100萬以上,這一下就省了5萬塊錢。
據(jù)了解,“ 假贈(zèng)與真買賣”的本質(zhì)就是兩個(gè)合同、一套房子。首先,買賣雙方要到公證處做贈(zèng)與公證,雙方簽訂一個(gè)贈(zèng)與合同,房子要進(jìn)行相關(guān)的評估,在中介找來的評估公司的評估下,房子的評估總價(jià)是70萬(這個(gè)價(jià)格明顯偏低,從而少交稅),按此繳納3% 的契稅,房屋買賣就完成了。除了繳納2萬多元契稅,再交上一部分公證費(fèi)就可以。
“ 這樣買主最終繳納超不過3萬塊錢,而按照正常過戶需要繳納10萬元,省了7萬塊錢,能省這么多錢誰都愿意通過假贈(zèng)與過戶。”該經(jīng)紀(jì)人表示。
“假贈(zèng)與 ”購房將高價(jià)“買單”
近年來,濟(jì)南大部分“假贈(zèng)與真買賣”的購房者都是為了逃避5.5%的營業(yè)稅,但伴隨著“5改2”營業(yè)稅征收辦法的實(shí)行,能省的稅費(fèi)越來越少,但仍有不少人為逃避相關(guān)稅費(fèi)進(jìn)行假贈(zèng)與。
濟(jì)南市房管局的工作人員介紹,以前通過“真買賣假贈(zèng)與”過戶的市民很多,因?yàn)檫€有連環(huán)贈(zèng)與這個(gè)漏洞,“很多市民不擔(dān)心再次出售,現(xiàn)在這個(gè)漏洞也被堵住了,估計(jì)假贈(zèng)與的房子會(huì)越來越少”。
“從贈(zèng)與新政的內(nèi)容看,連環(huán)贈(zèng)與的漏洞被堵住,假贈(zèng)與將逐漸消失。原來對贈(zèng)與的房產(chǎn)不征收個(gè)人所得稅,不征收營業(yè)稅,只征收契稅,讓許多人覺得用這種方式實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓非常合算。”相關(guān)部門工作人員告訴記者,后來開征營業(yè)稅,不征個(gè)人所得稅,仍有利潤可省,“而這次又把個(gè)人所得稅加上,基本沒有漏洞可鉆了”。
濟(jì)南市地稅局工作人員表示,新政意味著,通過假贈(zèng)與獲得的房產(chǎn),將來要是轉(zhuǎn)讓照樣得交相應(yīng)的個(gè)人所得稅,這部分人要為自己最初的假贈(zèng)與“買單”。