誰說房價降了?
2008年對于中國是戲劇化的一年:四川地震了、奧運會開了(不知道是賺是賠)、宏觀調(diào)控調(diào)出經(jīng)濟危機了,還有就是聽說房價“降”了。
到處聽說房價“降”了,但我其實沒看到。
待在臨沂項目的售樓處里,經(jīng)常聽到來看房的客戶嘈嘈“人家都降價了,你們家怎么還沒降?。俊?,但是如果問他哪家降了,都說不出個所以然。
打開報紙,都是報道哪里哪里降價了,但無一例外都是說的外地;如果說到本地就用大而話之語焉不詳?shù)姆绞教氯鐦祟}“樓市出現(xiàn)暗價促銷”,正文卻通篇找不到哪家項目怎么個“暗價”法,而且不知道暗價是個啥意思。
有時收到手機短信,也有許多“兩萬買兩房、三萬買三房”、“買幾層、送幾平”之類的廣告(但是從來沒有接到哪個項目打折降價的消息)。
聽客戶的說法、聽媒體的輿論,給人的感覺好象全中國(當然包括臨沂)的房子都在跳樓清倉大甩賣。但是我經(jīng)常也到別人售樓處看看,卻從沒撞上大放血大減價的。
房價降了嗎?臨沂房價到底是降了還是漲了?這個問題我想較個真了。
到處聽說房價“降”了,但我其實沒看到。
待在臨沂項目的售樓處里,經(jīng)常聽到來看房的客戶嘈嘈“人家都降價了,你們家怎么還沒降?。俊?,但是如果問他哪家降了,都說不出個所以然。
打開報紙,都是報道哪里哪里降價了,但無一例外都是說的外地;如果說到本地就用大而話之語焉不詳?shù)姆绞教氯鐦祟}“樓市出現(xiàn)暗價促銷”,正文卻通篇找不到哪家項目怎么個“暗價”法,而且不知道暗價是個啥意思。
有時收到手機短信,也有許多“兩萬買兩房、三萬買三房”、“買幾層、送幾平”之類的廣告(但是從來沒有接到哪個項目打折降價的消息)。
聽客戶的說法、聽媒體的輿論,給人的感覺好象全中國(當然包括臨沂)的房子都在跳樓清倉大甩賣。但是我經(jīng)常也到別人售樓處看看,卻從沒撞上大放血大減價的。
房價降了嗎?臨沂房價到底是降了還是漲了?這個問題我想較個真了。
一、房價降了嗎?
根據(jù)國家統(tǒng)計局的監(jiān)測數(shù)據(jù),全國房價08年1季度漲幅11.3﹪ ;2季度漲幅 10.9﹪;3季度漲幅10.7﹪;10月份漲幅8.8﹪;11月漲幅10.5﹪。
就成交量來說,據(jù)官方最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,全國房產(chǎn)成交量與去年同期相比,雖漲勢緩慢,但仍成正比增長。
再看臨沂的情況。根據(jù)臨沂房產(chǎn)網(wǎng)上的統(tǒng)計,臨沂房價08年1季度漲幅5.4﹪;2季度漲幅5.6﹪;3季度漲幅6.5﹪;10月份漲幅6.2﹪,11月漲幅 6.7﹪。
從以上數(shù)據(jù),可以看出:
(1)全國房價在漲,而不是在降;漲幅在回落。
(2)全國成交量有很大波動。如果細致深究,我們會知道,這是北京、上海、深圳等一線城市在8月份左右,因為新政措施,消費突然觀望、持幣觀望造成的。但是從10月底國家發(fā)布救市政策以來,北京、上海、深圳三市成交量都上漲了。北京深圳環(huán)比上升50﹪,上海環(huán)比上升41.98﹪。
(3)對于臨沂來說,08年房價一路上漲(但是漲幅保持07年的低水平)。
由此,我們可以十分明確,全國房價在漲,臨沂房價在漲。全國房價漲幅和成交量受政策輿論影響有所波動,但臨沂房價和成交量未受影響。
就成交量來說,據(jù)官方最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,全國房產(chǎn)成交量與去年同期相比,雖漲勢緩慢,但仍成正比增長。
再看臨沂的情況。根據(jù)臨沂房產(chǎn)網(wǎng)上的統(tǒng)計,臨沂房價08年1季度漲幅5.4﹪;2季度漲幅5.6﹪;3季度漲幅6.5﹪;10月份漲幅6.2﹪,11月漲幅 6.7﹪。
從以上數(shù)據(jù),可以看出:
(1)全國房價在漲,而不是在降;漲幅在回落。
(2)全國成交量有很大波動。如果細致深究,我們會知道,這是北京、上海、深圳等一線城市在8月份左右,因為新政措施,消費突然觀望、持幣觀望造成的。但是從10月底國家發(fā)布救市政策以來,北京、上海、深圳三市成交量都上漲了。北京深圳環(huán)比上升50﹪,上海環(huán)比上升41.98﹪。
(3)對于臨沂來說,08年房價一路上漲(但是漲幅保持07年的低水平)。
由此,我們可以十分明確,全國房價在漲,臨沂房價在漲。全國房價漲幅和成交量受政策輿論影響有所波動,但臨沂房價和成交量未受影響。
二、“降價”傳言哪來的?
既然房價沒降,那那么多降價的傳言從哪里來的呢?“房價降了”明明是個假消息,為什么那么多人傳誦呢?這或許跟中國獨特的國情和意識形態(tài)有關系。
首先,全國輿論一邊倒與中國政府的統(tǒng)制方式有關。中國歷來講究“智慧”和“權謀”(不太在意“理性”和“信用”),做事情講究“以正和,以齊勝”,講究“陽攻陰謀”。宏觀調(diào)控本是西方經(jīng)濟學中凱恩思理論的運用,強調(diào)政府的經(jīng)濟行為和政策行為對市場的補充。但是這種宏觀調(diào)空在中國不好使,國人都是“辯證法”高手,各經(jīng)濟主體思想太復雜,不太能協(xié)調(diào)的跟著政府的指揮棒唱歌。
統(tǒng)一思想,統(tǒng)一認識是干好工作的首要前提。于是,輿論引導變得異常重要??梢哉f“房價降了”的傳言首先是政府暗示的結果。各新聞媒體準備了大量關于“降價”的消息,按部就班的發(fā)布。(可笑的時,即使到了世界經(jīng)濟出現(xiàn)危機,國家政策180度大轉(zhuǎn)彎之后,這些事先部署好的“降價”新聞還不絕于報端,逼得政府沒辦法,層層給媒體打招呼喊停)。
縱觀媒體前段關于“降價”的報道,真是“混淆視聽”的絕佳范例。這些報道有三種常用手段:
(1)經(jīng)常有意混淆“該降”、“會降”和“降了”的區(qū)別,如網(wǎng)上流傳的專家言論:中國樓市的冬天來了,試問此冬天是何意?是到該降價的時候了,還是會降價,抑或是降了?且不說此冬天為何意,單單冬天一詞就已讓眾人浮想聯(lián)翩。
(2)常見狀況是,在A市報道“據(jù)說B市降了”,在B市報道“據(jù)說C市降了”,如:2008年12月齊魯晚報報道:“深圳成交翻倍價格下降”。姑且不論深圳價格下降是否屬實(相距幾千里,實在很難探究),就算深圳價格下降了,山東一定降嗎?記者沒說,讀者感覺是。
(3)更有甚者,是一些含糊其詞不知所云的文章,什么都沒說清楚,但卻很主觀的勸客戶暫時不要買房子。如,12月12日《魯南商報》上面有一篇文章,小標題是“樓市出現(xiàn)暗價促銷”,但是在全文找了好幾遍,就是不知道他說的“暗價”是什么意思(聽起來象“降價”),更不知道是哪家。文章結尾,大記者英明的指出:“業(yè)內(nèi)分析人士認為,隨著年底回籠資金的壓力進一步加大,一些開發(fā)商可能會采取更加有力的促銷措施。”不知道這句話什么意思。估計業(yè)內(nèi)人士就是大記者本人。
臨沂的媒體輿論主管引導的痕跡就更重了。經(jīng)常在同一份報紙上出現(xiàn)兩篇立意完全相反的報道(與其說是新聞報道,不如說是新聞評論)??梢韵胍?,如果其中一篇是真實“新聞”,另一篇一定是提前準備好的“舊文”。
首先,全國輿論一邊倒與中國政府的統(tǒng)制方式有關。中國歷來講究“智慧”和“權謀”(不太在意“理性”和“信用”),做事情講究“以正和,以齊勝”,講究“陽攻陰謀”。宏觀調(diào)控本是西方經(jīng)濟學中凱恩思理論的運用,強調(diào)政府的經(jīng)濟行為和政策行為對市場的補充。但是這種宏觀調(diào)空在中國不好使,國人都是“辯證法”高手,各經(jīng)濟主體思想太復雜,不太能協(xié)調(diào)的跟著政府的指揮棒唱歌。
統(tǒng)一思想,統(tǒng)一認識是干好工作的首要前提。于是,輿論引導變得異常重要??梢哉f“房價降了”的傳言首先是政府暗示的結果。各新聞媒體準備了大量關于“降價”的消息,按部就班的發(fā)布。(可笑的時,即使到了世界經(jīng)濟出現(xiàn)危機,國家政策180度大轉(zhuǎn)彎之后,這些事先部署好的“降價”新聞還不絕于報端,逼得政府沒辦法,層層給媒體打招呼喊停)。
縱觀媒體前段關于“降價”的報道,真是“混淆視聽”的絕佳范例。這些報道有三種常用手段:
(1)經(jīng)常有意混淆“該降”、“會降”和“降了”的區(qū)別,如網(wǎng)上流傳的專家言論:中國樓市的冬天來了,試問此冬天是何意?是到該降價的時候了,還是會降價,抑或是降了?且不說此冬天為何意,單單冬天一詞就已讓眾人浮想聯(lián)翩。
(2)常見狀況是,在A市報道“據(jù)說B市降了”,在B市報道“據(jù)說C市降了”,如:2008年12月齊魯晚報報道:“深圳成交翻倍價格下降”。姑且不論深圳價格下降是否屬實(相距幾千里,實在很難探究),就算深圳價格下降了,山東一定降嗎?記者沒說,讀者感覺是。
(3)更有甚者,是一些含糊其詞不知所云的文章,什么都沒說清楚,但卻很主觀的勸客戶暫時不要買房子。如,12月12日《魯南商報》上面有一篇文章,小標題是“樓市出現(xiàn)暗價促銷”,但是在全文找了好幾遍,就是不知道他說的“暗價”是什么意思(聽起來象“降價”),更不知道是哪家。文章結尾,大記者英明的指出:“業(yè)內(nèi)分析人士認為,隨著年底回籠資金的壓力進一步加大,一些開發(fā)商可能會采取更加有力的促銷措施。”不知道這句話什么意思。估計業(yè)內(nèi)人士就是大記者本人。
臨沂的媒體輿論主管引導的痕跡就更重了。經(jīng)常在同一份報紙上出現(xiàn)兩篇立意完全相反的報道(與其說是新聞報道,不如說是新聞評論)??梢韵胍?,如果其中一篇是真實“新聞”,另一篇一定是提前準備好的“舊文”。
其次,開發(fā)商采取的“防衛(wèi)”措施對降價傳言起了推波助瀾的作用。面對政府強大輿論引導下的消費者觀望,開發(fā)商普遍擔心成交萎靡,紛紛推出各種促銷“花樣”,最主要的有三種:
一是漲價再打折。先把價格調(diào)上去,然后打折,實際成交價不低反高。
二是階段性贈送。如送面積、送家具家電、送物業(yè)費等。反正贈送可以取消,價格不能隨便動。
三是變通付款方式。以降低支付門檻來延緩價格壓力。購房者首付款可以拖后再付,先開首付款發(fā)票給你,把銀行貸款下過來再說。
這些“順應輿論,靈活應變”的措施并不真正降低房價,但到購房者和媒體的嘴里就成了房價降了的鐵證。
一是漲價再打折。先把價格調(diào)上去,然后打折,實際成交價不低反高。
二是階段性贈送。如送面積、送家具家電、送物業(yè)費等。反正贈送可以取消,價格不能隨便動。
三是變通付款方式。以降低支付門檻來延緩價格壓力。購房者首付款可以拖后再付,先開首付款發(fā)票給你,把銀行貸款下過來再說。
這些“順應輿論,靈活應變”的措施并不真正降低房價,但到購房者和媒體的嘴里就成了房價降了的鐵證。
最后,“房價降了“的訛傳與中國民眾的文化特質(zhì)也有相當關系。人們總是把自己的良好愿望當作已經(jīng)在某個地方實現(xiàn)的事情來傳揚。社會沒有什么,人們就創(chuàng)造什么。司法缺少公平,就創(chuàng)造“包青天”;生活缺乏救濟,就創(chuàng)造“濟公”;娶不起老婆,還可以創(chuàng)造“織女”;當然如果買不起房子,同樣可以創(chuàng)造“房價降了”。
有一點可以肯定,中國房價的確太高了。高到跟大多數(shù)國人的收入和支出預算不匹配。在普通老百姓眼里,即使房價降掉一半,買不買還要考慮。帶著房價該降的愿心,購房人把明知是道聽途說的傳言當作振奮人心的捷報。當他在售樓處高喊“人家都在打折你家什么時候降價”時,與其說是在傳達市場信息,不如說是在表達控訴和期盼。
有一點可以肯定,中國房價的確太高了。高到跟大多數(shù)國人的收入和支出預算不匹配。在普通老百姓眼里,即使房價降掉一半,買不買還要考慮。帶著房價該降的愿心,購房人把明知是道聽途說的傳言當作振奮人心的捷報。當他在售樓處高喊“人家都在打折你家什么時候降價”時,與其說是在傳達市場信息,不如說是在表達控訴和期盼。
三、房價會降嗎?
我承認,中國房價是高了。中國不少著名開發(fā)商也承認這一點。
我承認,中國房價高了就應該降。
但是,房價會降嗎?
我覺得對于全國來說,目前在賣的房子不會降,降不了。因為房價不是開發(fā)商說了算。對于臨沂來說,房價只會漲,不會降。
房價最主要取決于政府。政府的土地出讓政策和土地定價政策很大程度上決定了房價水平。
房地產(chǎn)項目的價格受市場供求關系制約,但更受成本制約。房地產(chǎn)開發(fā)的成本可簡單分成四大塊:土地成本、建安成本、稅費、開發(fā)管理成本。這些成本各自的比例在各個地方各不一樣。
建安成本是上游產(chǎn)業(yè)(建筑和建材)決定的。因為建材可以全國流動、建筑行業(yè)充分自由競爭,所以建安成本基本上全國各地一樣。
開發(fā)管理成本包括財務成本、營銷費用、管理費用等,一般是跟總成本成固定比例。稅費水平各地相差不大,也是跟總成本成固定比例。
土地成本的差別就大了,各個城市不一樣,一個城市各個不同的地方不一樣。因此,在沒有暴利空間的情況下,房價主要取決于地價。
房子價格的巨大差異主要是土地價格的巨大差異造成的??h里樓盤賣2000,首都項目賣20000萬,最主要的原因既不是首都人比縣城人有錢,也不是首都房子比縣城房子好,而是首都土地比縣城貴。
北京、上海、深圳、杭州、南京房價上萬,不是房貴是地貴。象萬科在南京板橋拿一塊地,位置非常偏相當于農(nóng)村,周邊現(xiàn)成的房子才買2000多,而萬科拿地的樓面地價就達到3000,你說它將來房子要賣多少錢?你說房價是誰漲上去的?
土地對于政府來說,是無本萬利的。在中國每一個地方、每一界政府都把賣地作為最重要的財政來源。地方政府有足夠的理由要賣地、有足夠理由要把地價賣高,因為城市公共建設太缺錢了(而且人民公仆自己也需要錢,呵呵)。
開發(fā)商賣房子是自由競爭,價格受供求關系制約。但政府賣地卻是壟斷的,而且以招拍掛的形式,價高者得。所以土地價格上漲的力度比房子厲害多了。
我們看看臨沂的房價,刨掉建安成本和土地成本還剩多少空間?比如臨沂城南某項目,出讓地價160萬元/畝,容積率2,樓面地價(每平米房子分攤的土地款)1200元/平方米;建安成本(高層)2000元,這樣一來,僅這兩項成本已經(jīng)到了3100元左右,再加上稅費和開發(fā)管理成本,總成本不會低于3600元/平米。如果這個項目售價達不到4000元/平米,那開發(fā)商連10%的毛利都沒有了,凈利連5%都做不到,還不如小商小販。
平心而論,臨沂的房子在全國來說,蓋得是不錯的,起碼比南京強不少。房子蓋得好,建安成本低不了。而且目前在售的房子,大部分是在建材價格大幅上漲(奧運場館興建期間、鋼材從3000多一噸漲到6000多一噸,而且還供不上貨)的時候施工的,建安成本就更高了。土地款早就付給政府了。在這種情況下,房子如何降價?再降開發(fā)商就要貼了。問題是房地產(chǎn)開發(fā)是資金密集型行業(yè),開發(fā)商是貼不起的。所以開發(fā)商寧愿房子賣不掉跳樓,也不會賠錢降價。跳樓前可能會大聲喊冤:憑什么政府生病,企業(yè)吃藥?
可以說,打土豪分田地是我黨的優(yōu)秀傳統(tǒng),引蛇出洞更是從毛主席整治粱漱明時就總結出的慣常套路。先高價把地賣給你,然后發(fā)動群眾說你房子貴了。看來開發(fā)這一行不好混啊。
我承認,中國房價高了就應該降。
但是,房價會降嗎?
我覺得對于全國來說,目前在賣的房子不會降,降不了。因為房價不是開發(fā)商說了算。對于臨沂來說,房價只會漲,不會降。
房價最主要取決于政府。政府的土地出讓政策和土地定價政策很大程度上決定了房價水平。
房地產(chǎn)項目的價格受市場供求關系制約,但更受成本制約。房地產(chǎn)開發(fā)的成本可簡單分成四大塊:土地成本、建安成本、稅費、開發(fā)管理成本。這些成本各自的比例在各個地方各不一樣。
建安成本是上游產(chǎn)業(yè)(建筑和建材)決定的。因為建材可以全國流動、建筑行業(yè)充分自由競爭,所以建安成本基本上全國各地一樣。
開發(fā)管理成本包括財務成本、營銷費用、管理費用等,一般是跟總成本成固定比例。稅費水平各地相差不大,也是跟總成本成固定比例。
土地成本的差別就大了,各個城市不一樣,一個城市各個不同的地方不一樣。因此,在沒有暴利空間的情況下,房價主要取決于地價。
房子價格的巨大差異主要是土地價格的巨大差異造成的??h里樓盤賣2000,首都項目賣20000萬,最主要的原因既不是首都人比縣城人有錢,也不是首都房子比縣城房子好,而是首都土地比縣城貴。
北京、上海、深圳、杭州、南京房價上萬,不是房貴是地貴。象萬科在南京板橋拿一塊地,位置非常偏相當于農(nóng)村,周邊現(xiàn)成的房子才買2000多,而萬科拿地的樓面地價就達到3000,你說它將來房子要賣多少錢?你說房價是誰漲上去的?
土地對于政府來說,是無本萬利的。在中國每一個地方、每一界政府都把賣地作為最重要的財政來源。地方政府有足夠的理由要賣地、有足夠理由要把地價賣高,因為城市公共建設太缺錢了(而且人民公仆自己也需要錢,呵呵)。
開發(fā)商賣房子是自由競爭,價格受供求關系制約。但政府賣地卻是壟斷的,而且以招拍掛的形式,價高者得。所以土地價格上漲的力度比房子厲害多了。
我們看看臨沂的房價,刨掉建安成本和土地成本還剩多少空間?比如臨沂城南某項目,出讓地價160萬元/畝,容積率2,樓面地價(每平米房子分攤的土地款)1200元/平方米;建安成本(高層)2000元,這樣一來,僅這兩項成本已經(jīng)到了3100元左右,再加上稅費和開發(fā)管理成本,總成本不會低于3600元/平米。如果這個項目售價達不到4000元/平米,那開發(fā)商連10%的毛利都沒有了,凈利連5%都做不到,還不如小商小販。
平心而論,臨沂的房子在全國來說,蓋得是不錯的,起碼比南京強不少。房子蓋得好,建安成本低不了。而且目前在售的房子,大部分是在建材價格大幅上漲(奧運場館興建期間、鋼材從3000多一噸漲到6000多一噸,而且還供不上貨)的時候施工的,建安成本就更高了。土地款早就付給政府了。在這種情況下,房子如何降價?再降開發(fā)商就要貼了。問題是房地產(chǎn)開發(fā)是資金密集型行業(yè),開發(fā)商是貼不起的。所以開發(fā)商寧愿房子賣不掉跳樓,也不會賠錢降價。跳樓前可能會大聲喊冤:憑什么政府生病,企業(yè)吃藥?
可以說,打土豪分田地是我黨的優(yōu)秀傳統(tǒng),引蛇出洞更是從毛主席整治粱漱明時就總結出的慣常套路。先高價把地賣給你,然后發(fā)動群眾說你房子貴了。看來開發(fā)這一行不好混啊。
四、有沒有真降價的?
有沒有真的就降價的項目呢?應該有吧,任何事都有個別。刨去像萬科這樣全國鋪攤子的企業(yè)為了“拆東墻補西墻”或者渾水摸魚搶市場而臨時降價促銷外,有兩類開發(fā)商應該是能降價的。
一種是多年前用特殊手段以極低價格取得土地的項目。先前其房價隨行就市與以高價取得土地的項目的房價齊平,在受到市場觀望的擠壓的時候,可能調(diào)低價格,因為它土地成本里面有空間。
第二種是一些“藝高人膽大”的開發(fā)商,可能會在建安成本上做文章。原來準備用500塊的窗子現(xiàn)在改用200塊的,省300塊錢在價格上讓給你。
但不管怎么說,這兩種降價的開發(fā)商和項目畢竟少之又少。臨沂房地產(chǎn)截止今日房價水平和漲幅一直偏低,真正大發(fā)展的時候還沒有來到。無論經(jīng)濟環(huán)境如何,無論宏觀輿論怎樣?臨沂房價只會漲、不會降。這不僅是經(jīng)濟規(guī)律,而且是當前事實。
一種是多年前用特殊手段以極低價格取得土地的項目。先前其房價隨行就市與以高價取得土地的項目的房價齊平,在受到市場觀望的擠壓的時候,可能調(diào)低價格,因為它土地成本里面有空間。
第二種是一些“藝高人膽大”的開發(fā)商,可能會在建安成本上做文章。原來準備用500塊的窗子現(xiàn)在改用200塊的,省300塊錢在價格上讓給你。
但不管怎么說,這兩種降價的開發(fā)商和項目畢竟少之又少。臨沂房地產(chǎn)截止今日房價水平和漲幅一直偏低,真正大發(fā)展的時候還沒有來到。無論經(jīng)濟環(huán)境如何,無論宏觀輿論怎樣?臨沂房價只會漲、不會降。這不僅是經(jīng)濟規(guī)律,而且是當前事實。
厚土•紅星