房價急跌將很快完成
2009年08月14日 14:20
購房者翹首企盼的房價下跌正在以星火燎原之勢在各地蔓延。不乏諷刺意味的是,在這個房地產(chǎn)的黃金時節(jié),一向牛氣沖天的房產(chǎn)商卻將要褪去絢麗的黃金盔甲。深圳今年的秋季房產(chǎn)交易會定于9月底至10月初在深圳會展中心舉行。參會的大部分房產(chǎn)商表示,降價不可避免。發(fā)展商在春交會上的表現(xiàn)被業(yè)內(nèi)稱為"假摔",而業(yè)內(nèi)人士則猜測,在此次秋交會上有望掀起堪稱"裸奔"的降價戰(zhàn)。
房價何時見底?如何看待房價走勢?最佳的購房時機何時到來?筆者給出如下三個判斷。
一是房價下跌將向縱深發(fā)展。要判斷房價走勢,必須要看到房產(chǎn)的投資屬性。在此輪經(jīng)濟周期中,房產(chǎn)的投資屬性被過度演繹,房子作為高度順周期的資本品,近年高漲的房價中無疑已有相當(dāng)泡沫成分,而當(dāng)經(jīng)濟周期下行時,這些泡沫必將破滅。雖然我國經(jīng)濟和房市基本面并未發(fā)生拐點式的突發(fā)事件,但大環(huán)境已悄然轉(zhuǎn)變。專家們反復(fù)論證支撐房價走高的種種具有我國特色的因素已經(jīng)被過度透支,使得基本面出現(xiàn)任何的風(fēng)吹草動,就會引發(fā)信心危機。而當(dāng)前的國內(nèi)外形勢為房價調(diào)整提供了俯拾皆是的理由。
房價的普跌態(tài)勢剛剛開始,還會延續(xù)。部分城市和部分板塊目前還體現(xiàn)出較強的抗跌性,但難以堅持多久,日益顯著的比價效應(yīng)將會打破一個個房價的神話。
二是房價急跌將很快完成。經(jīng)濟高漲期房價充斥泡沫和經(jīng)濟下行時泡沫破滅同樣不可避免。房價波動有一個明顯特征,即急漲急跌。房價大部分時期應(yīng)該是較為平穩(wěn)的,當(dāng)基本面積累到一定時候,會出現(xiàn)劇烈波動,這種波動通常持續(xù)時間較為短暫。也就是說,相對于其他資產(chǎn)價格,房價的調(diào)整更有可能是迅速實現(xiàn)一步到位的。急跌會迅速擊垮一批開發(fā)商和投機客,此后的理性和剛性需求將維持房市重歸平穩(wěn)。
三是房價有望明年開始走穩(wěn)。我們不能指望房價會一直處于下降通道。在迅速調(diào)整了一個較低平臺后,房價將開始一段時間的盤整。筆者相信,當(dāng)房價普跌三成左右,市場將會找到新的支撐。未來兩年的經(jīng)濟基本面不會好于今年,但8-9%的經(jīng)濟增長和超過10%的家庭收入增長,仍然是相當(dāng)可觀的,并將很快積累起新的購買力。如果是這樣,房價有望在兩年后重拾升勢。
對于持幣觀望者來說,未來半年內(nèi)或是買房置業(yè)的較好時機。萬科有些樓盤降價幅度已達(dá)三成,很難指望將來會降四成或者更多。因而,買急跌房子可能遭受的損失有限。受前幾個月樓市成交低迷等因素影響,未來幾個月的供應(yīng)量大幅攀升,購房者也將獲得較大的比較和選擇空間。而對于潛在購房者來說,也沒有必要過于著急出手,背負(fù)沉重負(fù)債,現(xiàn)在可以安心積攢購房款。房價經(jīng)過這一輪調(diào)整,很難再在短期內(nèi)積聚起上升動能。
總之,如果房產(chǎn)企業(yè)在房價漲潮時沒有穿上泳褲,那么在眼下的退潮期開始裸奔,也沒什么可埋怨的。此時,購房者需要做的是,在下一輪漲潮前,應(yīng)及時拾好貝殼。畢竟,和大海一樣,房市不會沉寂太久。
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