一、地理位置

圍帶河社區(qū)選址位于圍帶河兩岸，面積1007畝，北至安泰路西延伸線，東至興郯路，南至郯馬路，西至崔莊西側(cè)規(guī)劃路，處于馬頭鎮(zhèn)駐地與縣城的中心地帶。社區(qū)選址距馬頭高速路出口僅2公里的車程，離馬頭商貿(mào)批發(fā)市場和糖果城僅1公里，興郯路向北1.5公里與郯薛路（郯城至棗莊薛城）對接后交通會更加便利，地理位置十分優(yōu)越。

二、規(guī)劃設(shè)計情況

規(guī)劃設(shè)計原則：對社區(qū)內(nèi)的路網(wǎng)結(jié)構(gòu)、公共建筑、市政設(shè)施、住宅布局、商業(yè)網(wǎng)點、社區(qū)綠地及空間環(huán)境等因素，進行綜合考慮，統(tǒng)一規(guī)劃建設(shè)管理；社區(qū)內(nèi)樓房的面積、戶型和居住環(huán)境設(shè)計、工程建設(shè)和配套設(shè)施建設(shè)，必須符合國家規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)，水、電、暖、氣、通信、有線電視等配套齊全，充分做到高起點規(guī)劃、高標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計、高質(zhì)量施工，形成環(huán)境優(yōu)美、配套齊全、質(zhì)量上乘的住宅社區(qū)。

（一）圍帶河在社區(qū)內(nèi)呈“人”字形分布，分流處天然形成一處四面環(huán)水的島嶼。因此，利用選址的自然條件做好“水、河、島”三個方面的規(guī)劃設(shè)計，圍帶河社區(qū)必將成為一個環(huán)境優(yōu)美，居住舒雅的高規(guī)格社區(qū)。

1、充分做好“水”的文章。由于圍帶河常年水量不足，在圍帶河和幸福河交匯處幸福河引沂河水是通過倒虹吸向東流的，沂河水不能進入圍帶河。因此，在此處設(shè)計一座既能讓沂河水東流又能讓圍帶河蓄水的攔河分流壩，會使圍帶河能夠常年蓄水，在沿興郯路規(guī)劃一條暗渠使水流回幸福河，這樣河水在圍帶河內(nèi)就會流淌起來，形成一個循環(huán)水系，會給社區(qū)帶來生氣，帶來靈氣。

2、充分做好“河”的文章。圍帶河在社區(qū)選址內(nèi)呈“人”字形分布，河流面積75畝。一是要做好河兩岸的護堤，搞好綠化景觀設(shè)計；二是要規(guī)劃3處景觀橋連接圍帶河兩岸，使整個社區(qū)渾然一體。

3、充分做好“島”的文章。圍帶河分流處的島嶼占地36畝，通過三處景觀折疊橋與社區(qū)連接起來，此處規(guī)劃為群眾文化體育休閑娛樂廣場。

（二）圍帶河社區(qū)占地面積大，不僅能滿足舊村改造還建的需要，還能滿足房產(chǎn)、酒店等開發(fā)的需要。因此，搞好各功能區(qū)域的布置，做好整個社區(qū)的規(guī)劃設(shè)計十分重要。

1、圍帶河西側(cè)面積351畝，圍帶河分流河的北側(cè)面積117畝，總面積468畝。這兩宗地塊主要用于開發(fā)區(qū)舊村改造建設(shè)還建樓房的需要。社區(qū)最北側(cè)，規(guī)劃為小高層居住樓房，其余為五層居住樓。

2、圍帶河以東分流河以南，面積約423畝，該宗土地地理位置十分優(yōu)越，南為郯馬路，東為貫穿縣城西側(cè)及開發(fā)區(qū)的主要交通要道興郯路。該宗土地規(guī)劃為商業(yè)及房地產(chǎn)開發(fā)用地，可以滿足馬頭鎮(zhèn)駐地村街居民、工商貿(mào)從業(yè)者以及恒通化工、魯南紙業(yè)、新原熱電和入?yún)^(qū)企業(yè)職工等住房需要，部分單位具有團購的愿望。因此，開發(fā)潛力很大，市場前景較好。在圍帶河?xùn)|150米處規(guī)劃一個主入口，通過中心街連接島嶼中心處。中心街與圍帶河之間靠近幸福河北側(cè)規(guī)劃為星級賓館，占地約17畝左右，星級賓館北側(cè)規(guī)劃為高檔別墅區(qū)；中心街東側(cè)靠近幸福河北側(cè)規(guī)劃為超市，超市北側(cè)為農(nóng)貿(mào)市場和社區(qū)醫(yī)院；北側(cè)靠近分流河的附近可設(shè)計部分小高層居住樓房，其余為五層居住樓。

該宗土地涉及拆遷徐大墻村和高圩子村村民房屋487戶，現(xiàn)在已完成了房屋測量及附著物清點登記，拆遷補償情況正在公示核準(zhǔn)，6月中旬全部完成拆遷。根據(jù)核算情況，需拆遷補償費用近4千萬元，平均每戶8.2萬元，平均每畝9.5萬元。

該宗土地評估價格為22萬元/畝，征用土地手續(xù)正在報批，將通過掛牌方式出讓國有土地使用權(quán)。其建設(shè)規(guī)劃條件為：

a、地塊性質(zhì)：居住商業(yè)用地

b、建筑性質(zhì)：可建設(shè)居住商業(yè)建筑

c、建筑容積率：≤1.5

d、建筑密度：≤28%

e、綠地率：≥30%

f、建筑物后退紅線：北側(cè)建筑后退分流河河岸南邊線不小于30m，西側(cè)建筑后退圍帶河河岸東邊線不小于30m，南側(cè)建筑后退幸福河以北規(guī)劃路紅線不小于10m，東側(cè)建筑后退興郯路紅線不小于20m。

（三）整個社區(qū)內(nèi)規(guī)劃建設(shè)會所3處、幼兒園3處，衛(wèi)生院、小學(xué)、敬老院各一處，同時還要建設(shè)其他市政設(shè)施和配套設(shè)施等。

（四）沿幸福河以北規(guī)劃一條15米寬的道路，路北的沿路樓房規(guī)劃為商住樓房，沿興郯路也規(guī)劃為商住樓房（倒退紅線距離30米），一樓為商業(yè)門面房，滿足社區(qū)居民的生活需要。

三、規(guī)劃建設(shè)情況

（一）圍帶河社區(qū)規(guī)劃總面積1007畝，建筑占地面積13.56萬平方米，總建筑面積76.87萬平方米，容積率1.2，建筑密度為20.1%，綠化率為35.5%。

（二）圍帶河社區(qū)規(guī)劃容納5640戶1.98萬人居民，其中還建區(qū)3534戶1.23萬人，地產(chǎn)開發(fā)區(qū)2106戶0.75萬人?？偼顿Y約6.5億元，其中還建部分將達3億元。

今年，開發(fā)區(qū)將把崔莊、劉莊、姬莊、班莊、徐大墻、高圩子和何圩子等7個村全部拆遷，入住圍帶河社區(qū)。7個村土地總面積5564.8畝，其中村莊占地面積1037畝，總?cè)丝?729人，950戶，普查村民建房1316位。全部的拆遷補償費預(yù)計將達1億元左右。

根據(jù)村民建房普查情況以及適婚青年情況，需在社區(qū)內(nèi)建設(shè)44棟樓房（1320戶）才能滿足7個村的還建上房需要，需用地160畝左右，可節(jié)約土地877畝左右。樓房以及社區(qū)內(nèi)路網(wǎng)管網(wǎng)等配套設(shè)施建設(shè)預(yù)計投資將達1.056億元左右。

總之，完成7個村的搬遷實際投資約1.056億元，節(jié)約的土地價值約1.32億元。

前期，我們先后六次組織了村干部、黨員代表和群眾代表外出參觀學(xué)習(xí)舊村改造和社區(qū)建設(shè)。通過他們進行廣泛地宣傳，廣大群眾認(rèn)識比較到位，態(tài)度比較積極。目前，試點村的業(yè)主管理委員會已完成了房屋的測量登記，現(xiàn)在正在進行附著物的清點登記。預(yù)計6月中旬，需躲遷的試點村將完成拆遷工作。

還建區(qū)的樓房建議由開發(fā)商負(fù)責(zé)承建，縣政府可組織相關(guān)部門對其投資成本進行審計核算；商業(yè)用地及房地產(chǎn)開發(fā)用地可以掛牌出讓給開發(fā)商，掛牌出讓價款可與投資成本相抵。

如果開發(fā)商不愿意建設(shè)還建樓，只開發(fā)商業(yè)用地及房地產(chǎn)開發(fā)用地，可由開發(fā)區(qū)將商業(yè)用地及房地產(chǎn)開發(fā)用地掛牌出讓獲得的價款專門用于還建樓房建設(shè)。

為鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積極參與開發(fā)區(qū)的舊村改造和社區(qū)建設(shè)工作，對于開發(fā)建設(shè)相關(guān)的收費項目實行減免政策。具體政策為：為安置舊村改造拆遷戶建設(shè)還建樓房的，免收所有縣級行政事業(yè)性收費，服務(wù)性收費按15元/平方米收??；除還建部分外，其他開發(fā)建設(shè)部分，基礎(chǔ)設(shè)施配套費、行政事業(yè)性收費及服務(wù)性收費按100元/平方米。對高層建筑實行政策優(yōu)惠，11-16層建筑，基礎(chǔ)設(shè)施配套費、行政事業(yè)性收費及服務(wù)性收費按50元/平方米；17層以上建筑基礎(chǔ)設(shè)施配套費、行政事業(yè)性收費及服務(wù)性收費按30元/平方米。重要事項可一事一議。