08年8月27日，中國人民銀行和銀監(jiān)會聯(lián)合下發(fā)《關于金融促進節(jié)約集約用地的通知》要求，對國土資源部門認定的建設用地閑置兩年以上的房地產項目，禁止發(fā)放房地產開發(fā)貸款或以此類項目建設用地作為抵押物的各類貸款。該通知源于落實今年1月《國務院關于促進節(jié)約集約用地的通知》精神。當時的國務院通知中規(guī)定，土地閑置滿兩年、依法應當無償收回的，堅決無償收回，重新安排使用；不符合法定收回條件的，也應采取改變用途、等價置換、安排臨時使用、納入政府儲備等途徑及時處置、充分利用。土地閑置滿一年不滿兩年的，按出讓土地價款的20%征收土地閑置費。對閑置房地產用地要征繳增值地價。
作者簡介>>
山東師范大學房地產經(jīng)營管理系主任，教授。房地產研究中心主任，土地資源管理專業(yè)碩士點學科負責人。 社會兼職：山東省房地產業(yè)協(xié)會常務理事，山東省人大常委會立法咨詢專家，中國民盟山東省委委員和參政議政專家組成員，上海易居房地產研究院及新浪房產的特約專家。
近年主要研究領域：房地產業(yè)發(fā)展與政策研究、房地產市場研究、城鎮(zhèn)個性化定位研究、城市土地運營策劃和用地規(guī)劃、房地產項目策劃、舊城改造研究、城市空間發(fā)展戰(zhàn)略研究等。
專業(yè)成就：山東師大工商管理(房地產)本科專業(yè)的主要創(chuàng)辦者；曾獲省級科研成果一等獎和三等獎、省級以下成果獎多次，編著和主編著作10部，發(fā)表論文20余篇，2004年由科學出版社出版的《現(xiàn)代城市規(guī)劃》著作已3次印刷并獲省教育廳科研成果獎；連續(xù)10年招收碩士研究生。
“銀根”“地根”雙管齊下
促進集約用地
此次通知要求各金融機構以嚴格限制粗放低效用地、積極支持節(jié)約集約用地為原則，加強信貸合法合規(guī)審查，進一步改進金融服務，積極引導和推動節(jié)約集約用地。金融資源和土地資源管制的雙重作用，堵疏并舉，必將有巨大作用。此次“銀根”、“地根”雙管齊下，可謂近年來國家在集約用地方面力度最大的一次動作，將充分發(fā)揮金融對于節(jié)約集約用地的重要促進作用。
穩(wěn)定全國房價是國家出臺此次《通知》的目的之一。提升土地開發(fā)速度，將能夠進一步增加住宅供應量，同時帶來房價的調整。而且，《通知》的影響很可能加快房地產行業(yè)重組的來臨?！锻ㄖ芬庠诖龠M開發(fā)商提高閑置土地開發(fā)速度，進一步降低土地浪費。但是對不少開發(fā)商來說，少了銀行貸款的后盾，想要立即開始土地開發(fā)，幾乎不可能。降價售樓以回籠資金是第一步，在目前低迷的樓市狀態(tài)下，售樓所帶來的資金能有多少并不樂觀。對于青黃不接的一些開發(fā)商來說，只有將無力開發(fā)的土地售賣給其他更有實力的開發(fā)商，行業(yè)內的兼并重組，勢難避免。
央行決心以金融
干預房地產市場
在當前地產企業(yè)資金緊張、土地違法違規(guī)亂象難以根治的背景下，此次通知可以被視為政府決心以金融力量干預房地產市場的一個信號。首先，金融部門在與建設政策、土地政策保持一致的情況下，著力于對用地效率的項目進行支持和引導。金融支持指揮棒的松緊方向調整，將更明白無誤地向開發(fā)企業(yè)傳遞政策訊息——盤活存量用地將受到多方位支持，執(zhí)意豪賭乃至囤積土地將受到市場、資金等多方位打壓。其二，暗示了對“小產權房”的不支持態(tài)度。金融監(jiān)管部門不支持給所謂的“小產權”建設項目融資，對集體土地有關房產的融資政策收緊。其三，禁止金融機構向房地產開發(fā)企業(yè)發(fā)放專門用于繳交土地出讓價款的貸款。傳統(tǒng)上，開發(fā)企業(yè)靠自有資金而非貸款方式繳交土地價款的情況并不多見，尤其在2006-2007年的地產企業(yè)“野蠻生長”時期，各路開發(fā)商鋪攤子、上項目到了瘋狂的地步。
金融對集約用地
具有重要促進作用
《關于金融促進節(jié)約集約用地的通知》將充分利用和發(fā)揮金融在促進節(jié)約集約用地方面的積極作用。首先，促進金融機構服從和服務于國家建設發(fā)展大局。金融機構需要從國家大局出發(fā)，科學合理配置金融資源，形成促進企業(yè)合理利用土地的有效約束和激勵機制。其二，利用金融杠桿推動國家節(jié)約集約用地政策落實。無論工業(yè)企業(yè)，還是房地產開發(fā)企業(yè)，均離不開金融機構的信貸支持。只要金融機構依規(guī)辦事，就會利用信貸手段，對土地合理開發(fā)利用起到促進作用。其三，引導金融業(yè)在民生建設上發(fā)揮積極作用?！锻ㄖ房芍^有保有壓、有進有退，在禁止和限制違規(guī)、浪費、閑置土地項目貸款的同時，《通知》要求對5類節(jié)約集約用地的項目予以金融支持，特別是提出優(yōu)先支持廉租住房、經(jīng)濟適用住房、限價商品住房及建筑面積在90平方米以下的中小套型普通商品住房建設。其四，力保金融機構減少或規(guī)避金融風險。金融是現(xiàn)代經(jīng)濟的核心，金融業(yè)具有牽一發(fā)而動全身的效力。在經(jīng)濟下行的情況下，政府為確保銀行的風險降低，只能收縮資金、保護銀行。并且有專家預測，隨著銀根的進一步收縮，可能加速房地產行業(yè)洗牌。以后無論大城市還是中小城市，房地產的中小企業(yè)會越來越多的出現(xiàn)并購和轉讓，而且這種趨勢會越來越明顯。
房地產業(yè)要想重新振作起來，還應該在地產開發(fā)的各個流程上守法經(jīng)營，并主動將房價調整到合理的價位，讓中等收入居民買得起房，這才是房地產業(yè)的希望所在。
總的來看，該政策的出臺對全國各地房地產企業(yè)的影響會很大，今后在城市分布比較廣泛的房地產企業(yè)，其融資機會相對大一些，而單個項目融資的房地產企業(yè)以后融資會更難。該政策的出臺使得房地產企業(yè)融資門檻更高了。
