亮點(diǎn)一：未成年房主可委托登記
《辦法》對于涉及房屋共有人、房主是未成年人等情況的房屋登記都進(jìn)行了詳細(xì)規(guī)定，確保了房屋所有人的合法權(quán)益。例如，“共有房屋，應(yīng)當(dāng)由共有人共同申請登記?！币约啊拔闯赡耆说姆课?，應(yīng)當(dāng)由其監(jiān)護(hù)人代為申請登記。監(jiān)護(hù)人代為申請未成年人房屋登記的，應(yīng)當(dāng)提交證明監(jiān)護(hù)人身份的材料。”同時(shí)規(guī)定，“委托代理人申請房屋登記的，代理人應(yīng)當(dāng)提交授權(quán)委托書和身份證明。境外申請人委托代理人申請房屋登記的，其授權(quán)委托書應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定辦理公證或者認(rèn)證?！?nbsp;
亮點(diǎn)二：明確抵押權(quán)登記
對于抵押房屋，《辦法》也規(guī)定了詳細(xì)的登記辦法和需更改情形，盡量避免可能發(fā)生的糾紛。按照規(guī)定，以房屋設(shè)定抵押的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)申請抵押權(quán)登記。對符合規(guī)定條件的抵押權(quán)設(shè)立登記，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將抵押當(dāng)事人、債務(wù)人的姓名或者名稱以及被擔(dān)保債權(quán)的數(shù)額、登記時(shí)間等事項(xiàng)記載于房屋登記簿。若以上事項(xiàng)發(fā)生變化或者發(fā)生法律、法規(guī)規(guī)定變更抵押權(quán)的其他情形的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)申請抵押權(quán)變更登記。
《辦法》還規(guī)定，以房屋設(shè)定最高額抵押的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)申請最高額抵押權(quán)設(shè)立登記。對符合規(guī)定條件的最高額抵押權(quán)設(shè)立登記，除以上所列事項(xiàng)外，登記機(jī)構(gòu)還應(yīng)當(dāng)將最高債權(quán)額、債權(quán)確定的期間記載于房屋登記簿，并明確記載其為最高額抵押權(quán)。變更最高額抵押權(quán)登記事項(xiàng)或者發(fā)生法律、法規(guī)規(guī)定變更最高額抵押權(quán)的其他情形，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)申請最高額抵押權(quán)變更登記。
亮點(diǎn)三：七種情形不予登記
新《辦法》中，有七種情形不予登記：分別為：1．未依法取得規(guī)劃許可、施工許可或者未按照規(guī)劃許可的面積等內(nèi)容建造的建筑申請登記的；2．申請人不能提供合法、有效的權(quán)利來源證明文件或者申請登記的房屋權(quán)利與權(quán)利來源證明文件不一致的；3．申請登記事項(xiàng)與房屋登記簿記載沖突的；4．申請登記房屋不能特定或者不具有獨(dú)立利用價(jià)值的；5．房屋已被依法征收、沒收，原權(quán)利人申請登記的；6．房屋被依法查封期間，權(quán)利人申請登記的；7．法律、法規(guī)和本《辦法》規(guī)定的其他不予登記的情形。
亮點(diǎn)四：登記延時(shí)不得超過一倍
新《辦法》規(guī)定，自受理登記申請之日起，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)于下列時(shí)限內(nèi)，將申請登記事項(xiàng)記載于房屋登記簿或者作出不予登記的決定：1．國有土地范圍內(nèi)房屋所有權(quán)登記，30個(gè)工作日，集體土地范圍內(nèi)房屋所有權(quán)登記，60個(gè)工作日；2．抵押權(quán)、地權(quán)登記，10個(gè)工作日；3．預(yù)告登記、更正登記，10個(gè)工作日；4．異議登記，1個(gè)工作日。公告時(shí)間不計(jì)入前款規(guī)定時(shí)限。因特殊原因需要延長登記時(shí)限的，經(jīng)房屋登記機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人批準(zhǔn)可以延長，但最長不得超過原時(shí)限的一倍。
亮點(diǎn)五：違規(guī)登記將受處罰
對于違反《房屋登記辦法》的有關(guān)行為，辦法也規(guī)定了一系列懲處措施，并將在必要情況下追究違法者的刑事責(zé)任?！掇k法》同時(shí)規(guī)定，“房屋登記機(jī)構(gòu)及其工作人員違反本辦法規(guī)定辦理房屋登記，給他人造成損害的，由房屋登記機(jī)構(gòu)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。房屋登記機(jī)構(gòu)承擔(dān)賠償責(zé)任后，對故意或者重大過失造成登記錯(cuò)誤的工作人員，有權(quán)追償?！绷硗?，《辦法》還明確規(guī)定了登記申請人和工作人員的相關(guān)制約條款。例如，“申請人提交錯(cuò)誤、虛假的材料申請房屋登記，給他人造成損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任?！?nbsp;
亮點(diǎn)六：期房預(yù)告登記阻止“一房多賣”
預(yù)告登記是物權(quán)法創(chuàng)設(shè)的一種全新的登記類型，辦法具體規(guī)定了預(yù)告登記的操作細(xì)節(jié)。有預(yù)購商品房、以預(yù)購商品房設(shè)定抵押、房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓抵押以及法律法規(guī)規(guī)定的其他情形之一的當(dāng)事人，就可以申請預(yù)告登記。
按照《辦法》規(guī)定，預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人書面同意，處分該房屋申請登記的，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)不予辦理；債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行相應(yīng)的房屋登記之日起3個(gè)月內(nèi)，當(dāng)事人申請房屋登記的，房屋登記機(jī)構(gòu)也應(yīng)當(dāng)按照預(yù)告登記事項(xiàng)辦理相應(yīng)的登記。此外，預(yù)售人和預(yù)購人訂立商品房買賣合同后，預(yù)售人未按照約定與預(yù)購人申請預(yù)告登記，預(yù)購人還可以單方申請預(yù)告登記。即辦理預(yù)告登記后，如果開發(fā)商還把房子賣給別人，是不能發(fā)生物權(quán)效力的。
