面對波瀾迭起的樓市，“觀望”是大部分購房者的普遍心態(tài)，尤其是換房一族，選擇在此時出手的人幾乎寥寥無幾。在房價開始不斷下跌的情況下，他們是如何想、如何做的？記者展開了采訪調(diào)查。

首次置業(yè)者

主要存在三種心態(tài)

近日，記者踩盤發(fā)現(xiàn)，在大量新盤降價促銷的現(xiàn)狀下，首次置業(yè)者看房數(shù)量明顯增加。業(yè)界人士認(rèn)為，大量新盤的低價入市，對首次置業(yè)者的購房心理產(chǎn)生了一定的影響，不少原本觀望和推遲買房的消費(fèi)者在種種利好之下，開始重新點(diǎn)燃購房的熱情。記者發(fā)現(xiàn)，在目前首次購房者的隊(duì)伍中，有三種典型的購房群體。

果斷出手型：看準(zhǔn)就買

近期，廣州降價促銷的樓盤不斷增多，有的直接降價，有的以比預(yù)期低的報(bào)價面市，一些地段好、品牌響的樓盤雖然沒有直接降價，但也采取“超低折扣、一口價、抽獎”等促銷手段來吸引買家。

單身一族王先生半年前就看中了金沙洲某洋房，但當(dāng)時15000元／平方米的價格令他望樓興嘆。上周末，他又去看樓，發(fā)現(xiàn)該盤部分單位折后單價才7000元/平方米，同時贈送3000~4000元／平方米裝修，折算成毛坯價，甚至低于周邊限價房。王先生表示，這樣的促銷手段確實(shí)誘人，是買房的好時機(jī)，故決定及時出手。

剛性需求型：為結(jié)婚而買

相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，首次置業(yè)者大部分屬于“待婚”年輕一族，在女方“有房才結(jié)婚”的不成文規(guī)定下，結(jié)婚逐漸成了置業(yè)的理由。

今年28歲、在廣州某外企工作3年的張先生，與女友相戀2年，準(zhǔn)備步入婚姻的殿堂。在女友父母“結(jié)婚必須有房”的強(qiáng)烈要求下，張先生也踏上了購房之路。沈先生表示自己不太在意房價是否在波動，最重要的是在結(jié)婚之前買到稱心如意的房子。

猶豫徘徊型：繼續(xù)觀望

目前，市場上存在一批猶豫徘徊著的首次置業(yè)者。他們參加工作不超過5年，單身，雖然收入不菲，但積蓄有限，在樓價逐漸走低的現(xiàn)狀下，買，擔(dān)心房價會繼續(xù)走低；不買，又怕房價反彈，錯過購房時機(jī)。在這種心理矛盾下，他們最終選擇觀望。

畢業(yè)4年的余先生目前事業(yè)穩(wěn)定并處于上升期，從去年開始就想買一套大戶型單位，但因房價太高而最終放棄。近段時間，開發(fā)商大打降價促銷牌，讓余先生看到了希望。在朋友的推薦下，余先生看中了番禺某樓盤一套單價7000元／平方米的洋房，但最后因擔(dān)心樓價繼續(xù)下調(diào)而放棄購買。

換房一族

普遍選擇“再等等”

近一兩年房價高企、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)偏大的供應(yīng)環(huán)境，決定了“換房一族”成為近期廣州樓市最大的消費(fèi)群體。然而，自去年年底廣州樓市陷入低迷狀態(tài)以來，市場觀望氣氛濃郁及投資者的撤離讓成交量持續(xù)下跌。不少有換房需求的消費(fèi)者在這一輪低迷中選擇了等待。半年過去了，這些有著一定剛性需求的換房一族，面對如今的市場環(huán)境，是否會考慮入市購買？不少有意換房的消費(fèi)者表示，現(xiàn)在的市場情況，買或不買，對他們來說都是一個問題。

已經(jīng)有一套兩房單位的董先生表示自己會再等等，看看房價是否繼續(xù)下跌再決定是否買房。董先生目前只有小兩口在廣州居住，妻子已經(jīng)懷孕3個多月，準(zhǔn)備把父母接過來照顧妻子，同時為了小孩子出生后有足夠的空間，所以打算再購買一套稍大的房子。但近幾個月不斷下跌的房價，讓他對換房的時機(jī)產(chǎn)生了懷疑。他表示，目前的房子勉強(qiáng)還夠住，換房的需求也不是非常迫切，在房價極不穩(wěn)定的情況下，還是把這一計(jì)劃暫時擱置。同時，他還表示即便現(xiàn)在換房，也擔(dān)心現(xiàn)有的房產(chǎn)賣不出一個理想的價格，而且第二套房產(chǎn)需要四成首期款，在資金不充裕的情況下，再買一套房會加大生活壓力，進(jìn)而影響生活質(zhì)量。

從記者的接觸中，董先生的想法可以說代表了不少換房一族的心聲。對于這一類人群來說，購房的目的并不僅僅是滿足住房需求，而更多是為了改善住房條件和居住質(zhì)量。在近期市場低迷、房價持續(xù)下跌的情況下，資金并不充裕、剛性需求不是太強(qiáng)烈的他們，更多會選擇等待和觀望。

另外，在“90/70”政策實(shí)施兩年多之后，越來越多的中小戶型項(xiàng)目開始浮出水面。部分有意換房的消費(fèi)者擔(dān)心未來在中小戶型占據(jù)供應(yīng)主力的情況下，符合他們需求的中大戶型產(chǎn)品會因?yàn)楣?yīng)量減少而令價格繼續(xù)堅(jiān)挺甚至走高，因此在猶豫是否該買房。

付款方式

一次性付款比例提高

日前記者從市場了解到，房貸新政實(shí)施后，購房者選擇一次性付款、公積金貸款的比例有明顯提高，商業(yè)貸款的比例明顯減少，專家分析認(rèn)為，這主要是受到了房貸審批從嚴(yán)以及利率提高的雙重影響。

有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2月份購房者選擇一次性付款的比例環(huán)比增加0.6個百分點(diǎn)，比新政出臺前的去年9月增加了5.8個百分點(diǎn)，表明廣州部分購房者的支付能力比較強(qiáng)勁，無論是房貸新政還是加息，對其的實(shí)質(zhì)影響都比較有限。

滿堂紅星河灣分店主管表示，近期買房的都是自住客，而且出手闊綽，總價一兩百萬元的豪宅一次性付款的大有人在。

不過，連續(xù)多次加息還是讓不少有實(shí)力的置業(yè)者放棄了貸款的打算。有置業(yè)者表示，現(xiàn)在存款的利率低得可憐，股票市場的波動又太大，因此與其把錢存在銀行，不如一次性把房款付清，既可以少付一點(diǎn)利息，也讓自己更加省心。

公積金貸款受追捧

統(tǒng)計(jì)還顯示，自2007年9月底房貸新政出臺以來，廣州二手住宅購房者當(dāng)中，公積金貸款的比例逐漸提高，今年2月公積金貸款的比例比去年9月增加近10個百分點(diǎn)。與此同時，商業(yè)貸款的比例逐漸下降。

公積金貸款比例的提高，主要與多次加息后利率的優(yōu)惠更加明顯有關(guān)。以貸款40萬元、20年、等額本息還款法為例：假如執(zhí)行首次置業(yè)的優(yōu)惠利率，商業(yè)貸款的的月供金額為3019元/月，公積金貸款的月供金額為2689元/月，后者的月供比前者少330元/月，20年共省79200元；假如按第二套房計(jì)算，貸款利率上調(diào)10%之后，商業(yè)貸款的月供金額為3499元/月，公積金貸款的月供金額2806元/月，相差694元/月，20年共節(jié)省166560元，也就是說，同等金額的房貸，按第二套房貸款利率執(zhí)行，比按首次置業(yè)貸款優(yōu)惠利率執(zhí)行至少要多交一倍的錢。

億達(dá)按揭市場部有關(guān)人士預(yù)測，經(jīng)過2007年的六次加息，公積金貸款比商業(yè)性貸款在利率上的優(yōu)勢更為明顯；同時，公積金貸款上限的上升，使組合貸款比例減少，純公積金貸款比例上升的可能性增大。

記者點(diǎn)評

管好口袋最重要

這段時間最火爆的話題無疑是第二套房貸。

曾經(jīng)一度風(fēng)風(fēng)火火的政策，從通知到細(xì)則再到落實(shí)，像一條流水線順利過渡，然而，部分銀行卻遮遮掩掩地“松動”。這幾天，市場上傳出二套房貸有放松跡象的消息，刨根究底，最終目的無非是想讓持幣觀望者誤以為政策要變而趕快買房。事實(shí)上，開發(fā)商主宰不了房地產(chǎn)走勢，具有足夠影響力的是銀行。

2007年底，中央經(jīng)濟(jì)工作會議明確提出08年開始實(shí)施穩(wěn)健的財(cái)政政策和從緊的貨幣政策，但是，我們看到的卻是朝令夕改。對于房地產(chǎn)開發(fā)商來說，不論實(shí)力大小，對銀行信貸資金的依賴程度都非常高。開發(fā)商的“捂盤”、“捂地”行為，如果沒有銀行“幫襯”，是不可能存在的，沒有一個開發(fā)商會把自己的錢放在房地產(chǎn)的賭桌上；另一方面，大部分購房者都必須依靠銀行信貸資金支持。這幾年房地產(chǎn)市場的繁榮，銀行的住房按揭貸款“功不可沒”。

銀行政策由緊變松，無非是想讓持幣觀望者的錢交給銀行，但是今年的市場將不再如它所愿。股民大量資金被套，加上加息等一系列金融政策，讓樓市交易量直接受連累的同時，也讓銀行受挫。于是，為了扭轉(zhuǎn)這個僵局，有銀行開始謀劃“變把戲”。

現(xiàn)金為王，是資本市場的真理。其實(shí)，只要保管好自己的口袋，就可以不管銀行如何“變把戲”了。