“都市綜合體”試水臨沂
2009年08月14日 14:47
在經(jīng)歷了將住宅地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)嚴(yán)格區(qū)分的時(shí)代后，人們發(fā)現(xiàn)，單一的地產(chǎn)開發(fā)模式已經(jīng)越來越不能滿足人們的生活居住要求，不能適應(yīng)城市以及地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，開創(chuàng)一種嶄新的地產(chǎn)開發(fā)模式成為地產(chǎn)商們面臨的課題，都市綜合體建筑模式便應(yīng)運(yùn)而生。
雖然都市綜合體的開發(fā)建設(shè)在中國大中城市的盛行已經(jīng)有幾年的時(shí)間了，但在臨沂的開始則比較晚。目前，臨沂樓市中明確定位自己是都市綜合體項(xiàng)目的不多，據(jù)了解，大概有久隆奧斯卡、頤高·上海街等幾家。
城市發(fā)展之必然產(chǎn)物
“都市綜合體”是城市發(fā)展到一定程度的高級(jí)建筑群形態(tài)，將傳統(tǒng)城市中分立的居住、商務(wù)、出行、購物、文化娛樂及社交等職能高度集中，其內(nèi)部核心建筑往往是一座或數(shù)座大廈，形成居住和辦公場(chǎng)所。同時(shí)具備完整的街區(qū)特點(diǎn)，是城市空間巨型化、城市價(jià)值復(fù)合化、城市功能集約化的發(fā)展。集約資源，放大功能，是都市綜合體的本質(zhì)特征。由于都市綜合體基本具備了現(xiàn)代城市的全部功能，故也被稱為“城中城”。
在接受記者采訪時(shí)，頤高·上海街負(fù)責(zé)營銷的李總表示，都市綜合體的出現(xiàn)，是一個(gè)城市發(fā)展過程中的必然。在全球范圍內(nèi)，幾乎任何城市化的過程都伴隨著都市綜合體的發(fā)展，如香港太古城、北京東方廣場(chǎng)、深圳萬象城等，這些都市綜合體的出現(xiàn)，不僅解決了大都市發(fā)展過程中人們對(duì)交通、購物、生活等資源的集約化需求問題，而且此類大體量建筑群因?yàn)橐?guī)模、品質(zhì)以及對(duì)都市生活人群的影響力很大，常常會(huì)作為品牌物業(yè)成為板塊甚至整個(gè)城市的中心。
從商務(wù)的角度看，商務(wù)活動(dòng)需求的升級(jí)及多樣化趨勢(shì)使得商務(wù)活動(dòng)的內(nèi)涵與外延都進(jìn)一步擴(kuò)大，在降低商務(wù)成本、提高公司運(yùn)營效率、增強(qiáng)公司形象力以及激發(fā)員工創(chuàng)造力等方面，都市綜合體都具有突出的綜合優(yōu)勢(shì)。
從城市生活的角度看，都市綜合體創(chuàng)造了一種新的城市商務(wù)生態(tài)環(huán)境，它在一個(gè)小半徑的范圍內(nèi)，滿足了都市核心人群復(fù)合性的生活需求，極大地降低了人們生活的交易成本，增強(qiáng)了生活的密集度，創(chuàng)造了一種嶄新的、極具效率的都市生活方式。
從系統(tǒng)論的觀點(diǎn)出發(fā)，開放融合的規(guī)劃設(shè)計(jì)是形成價(jià)值互動(dòng)的基礎(chǔ)，而互動(dòng)基礎(chǔ)上整體價(jià)值的放大則是都市綜合體的核心價(jià)值所在。開放融合意味著各個(gè)物業(yè)形態(tài)彼此作為一個(gè)完整的系統(tǒng)相互緊密協(xié)調(diào)地融合在一起，彼此良性的互動(dòng)作用強(qiáng)化了物業(yè)各自的功能，放大了物業(yè)彼此的價(jià)值，從而取得了1+1+1遠(yuǎn)大于3的整體效能。這也正是都市綜合體具有更強(qiáng)生命力的根源。繼續(xù)放大到城市看，也正是因?yàn)槎际芯C合體存在，城市才具有更高的效能，才能給都市人群提供更有效率的生活，并增加人群的幸福指數(shù)，才是真正意義上的現(xiàn)代城市。
據(jù)了解，都市綜合體具有四大典型特征：其一，超大空間尺度。都市綜合體是與城市規(guī)模相匹配，與現(xiàn)代化城市干道相聯(lián)系的，因此室外空間尺度巨大。由于建筑規(guī)模和尺度的擴(kuò)張，建筑的室內(nèi)空間也相對(duì)較大，一方面與室外的巨形空間和尺度協(xié)調(diào)，另一方面則與功能的多樣相匹配。其二，通道樹型交通體系。通過地下層、地下夾層、天橋?qū)拥挠袡C(jī)規(guī)劃，將建筑群體的地下或地上的交通和公共空間貫穿起來，同時(shí)又與城市街道、停車場(chǎng)、市內(nèi)交通等設(shè)施以及建筑內(nèi)部的交通系統(tǒng)有機(jī)聯(lián)系，組成一套完善的“通道樹型”體系。其三，現(xiàn)代城市景觀設(shè)計(jì)。應(yīng)用現(xiàn)代城市設(shè)計(jì)、環(huán)境與行為理論進(jìn)行景觀與環(huán)境設(shè)計(jì)是都市綜合體的重要特征。其四，高科技集成設(shè)施。都市綜合體既有大眾化的一面，同時(shí)又是高科技、高智能的集合。其先進(jìn)的設(shè)施充分反映出科學(xué)技術(shù)的進(jìn)步是這種建筑形式產(chǎn)生的重要因素。
綜合體該怎樣“成功整合”？
都市綜合體的每種功能有其特定的運(yùn)行時(shí)間范圍，都市綜合體將不同時(shí)間段的功能組織在一起，使其保持24小時(shí)的繁榮，提高了綜合體的使用效益。都市綜合體內(nèi)各功能在時(shí)間上的銜接，使其各部分的活動(dòng)組織有序，而且各部分的使用也能相互補(bǔ)充。尤其在市核心區(qū)域，都市綜合體將居住、娛樂活動(dòng)注入其中，使那些在非工作時(shí)間“休眠”了的地區(qū)的功能得到完善。
商務(wù)。商務(wù)是現(xiàn)代城市的主要功能，操縱著城市大部分資金流和物流方向。一個(gè)區(qū)域空間能否提供充分、便捷的商務(wù)空間，決定著這一區(qū)域的城市地位和功能。都市綜合體應(yīng)用高規(guī)格空間滿足不同企業(yè)的商務(wù)需求。
商業(yè)。商業(yè)零售與人們的日常生活最密切，形成城市范圍的市場(chǎng)并吸引和支持其他功能。零售更主要的是提供生活性、愉快性和豐富性，以滿足人們的多樣化選擇，并形成熱鬧繁榮的街區(qū)。能夠充分滿足各類階層的消費(fèi)需求。
居住。居住是城市開發(fā)的基本成分，是解決市中心居住問題，避免每天上下班長途跋涉造成交通擁擠和能源浪費(fèi)的有效辦法，同時(shí)居住為城市街區(qū)提供安全的生活空間。都市綜合體的開發(fā)應(yīng)為了節(jié)省時(shí)間和其他各類資源，完成綜合體的聚合效應(yīng)，滿足了城市其他階層人士的居住需求。
酒店與娛樂。它為綜合體提供流動(dòng)的“居住”人口和活動(dòng)的人，提供娛樂設(shè)施和夜間服務(wù)，24小時(shí)的服務(wù)使項(xiàng)目保持持久的繁榮并增加其活力。
由于高度集合了高檔住宅、區(qū)域商業(yè)、寫字樓等各種物業(yè)形態(tài)，因此，對(duì)城市綜合體的操盤力如何，實(shí)際上是考驗(yàn)開發(fā)商在規(guī)劃、招商、推廣、資金運(yùn)作等方面的整合能力。由若干關(guān)系密切、性質(zhì)不同的物業(yè)在一定范圍聚集而成的城市綜合體不是人為規(guī)劃出來的，它是現(xiàn)代城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)相互交融、高度發(fā)達(dá)的必然產(chǎn)物，這種模式必然成為未來地產(chǎn)發(fā)展的一個(gè)主流方向。上海盧灣區(qū)太平橋改造項(xiàng)目中，上海新天地商業(yè)旅游項(xiàng)目因?yàn)槌晒Φ纳虡I(yè)運(yùn)營模式，成為上海文化、建筑、旅游的標(biāo)志性項(xiàng)目。位于廣東東莞市的第一國際項(xiàng)目，通過其內(nèi)部商業(yè)、商務(wù)辦公、酒店和公寓等多種功能的組合創(chuàng)造了新的贏利模式。而一個(gè)成功的建筑綜合體確立了一個(gè)社區(qū)的中心地位，使其具有第一性與唯一性，物業(yè)的售價(jià)、租金都對(duì)市場(chǎng)有極大的參照作用，從而確立了有利的競(jìng)爭地位。
臨沂的綜合體路在何方？
臨沂是山東省面積最大、人口最多的地級(jí)市，亦是全國著名的商貿(mào)物流城市，2008全年實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額816.9億元，工業(yè)方面培植了食品、機(jī)械、建材、木業(yè)、醫(yī)藥、化工、紡織服裝、冶金八大支柱行業(yè)。客流、物流、資金流、信息流在這里多緯交匯，內(nèi)外雙向互動(dòng)，一個(gè)大開放、大交融、大發(fā)展的商務(wù)格局在臨沂已經(jīng)初步形成。據(jù)了解，自1992年以來，臨沂批發(fā)城的規(guī)模、交易額、綜合效益等指標(biāo)一直居全省同類市場(chǎng)首位，位居全國綜合批發(fā)市場(chǎng)前三位，成為魯、蘇、豫、皖地區(qū)最大的商品集散地和人流、物流、資金流、信息流中心。
臨沂全市有大約30萬的私營業(yè)主及個(gè)體工商戶。同時(shí)，還有多達(dá)30余萬的外來人口。外來人口的滯留時(shí)間，一年以下占58%；一年以上的占42%，這一方面引入大量的白領(lǐng)階層人士，而另一方面也引來了大量中短期的城市過客，由此市場(chǎng)上必然存在大量的商務(wù)型房地產(chǎn)的需求空間。在臨沂，已經(jīng)形成高級(jí)商務(wù)人士階層，這一階層擁有非?？捎^的商務(wù)消費(fèi)能力，而傳統(tǒng)的物業(yè)管理對(duì)他們來說已經(jīng)不能適應(yīng)其快節(jié)奏的生活；中小型公司在外地的辦事機(jī)構(gòu)由于其資金實(shí)力不足，既想方便，又想價(jià)位合適，那么商務(wù)型社區(qū)將是其較理想的選擇；由于商務(wù)城市人口流動(dòng)性增強(qiáng)，以部分年輕人為主的家庭模式出現(xiàn)，這種趨勢(shì)將直接導(dǎo)致都市綜合體的出現(xiàn)。
隨著臨沂經(jīng)濟(jì)社會(huì)的高速發(fā)展和城市化進(jìn)程的迅速推進(jìn)，久隆奧斯卡、頤高·上海街橫空出世，并分別占據(jù)臨沂的城中和北城新區(qū)。都市綜合體也確實(shí)是臨沂城市高速發(fā)展的需要。以北城新區(qū)為例，頤高·上海街的出現(xiàn)正是北城新區(qū)快速發(fā)展之需要。北城新區(qū)的職能定位為市政服務(wù)中心、文化中心、體育中心、商業(yè)副中心、高教科研區(qū)、濱水休閑度假區(qū)所在地，中、高檔住宅區(qū)。這種區(qū)域很需要一個(gè)集游憩、居住、商務(wù)辦公、社交購物、文化娛樂于一體的都市綜合體。而在上海街項(xiàng)目由南到北的一公里沿線，將正好集合住宅、商務(wù)酒店、大型生活超市、家居賣場(chǎng)、3C賣場(chǎng)、精品百貨店、高端及特色餐飲、寫字樓、電玩城、國際影城等城市業(yè)態(tài)。
其實(shí)，隨著城市發(fā)展進(jìn)程的加快，臨沂無疑會(huì)出現(xiàn)更多的都市綜合體。接受采訪時(shí)，臨沂房產(chǎn)界的一位業(yè)內(nèi)人士曾表示，一個(gè)都市綜合體項(xiàng)目成功與否主要取決于地段、交通、人氣以及管理等幾個(gè)要素。由此，哪幾個(gè)都市綜合體在接受住市場(chǎng)最嚴(yán)厲的檢驗(yàn)后脫穎而出，我們可以拭目以待。
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