2008年,國(guó)家出臺(tái)了一系列針對(duì)樓市或者是對(duì)樓市有重大影響的宏觀調(diào)整政策。在這些政策的主導(dǎo)下,我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸由2007年的過(guò)熱轉(zhuǎn)向理性回歸,多項(xiàng)指標(biāo)高位調(diào)整,過(guò)度需求泡沫開始得到一定程度的抑制。特別是進(jìn)入下半年,一些大城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)開始出現(xiàn)快速下行趨勢(shì)。在國(guó)家“保增長(zhǎng)”政策的主導(dǎo)以及各方面出臺(tái)的“救市”新策的影響下,年底房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)一步惡化的趨勢(shì)得到遏制,整體市場(chǎng)開始逐步趨穩(wěn)。在臨沂,盡管沒有出現(xiàn)房?jī)r(jià)下跌,但是受全國(guó)大環(huán)境影響樓市也開始出現(xiàn)比較濃厚的觀望氣氛,樓市的整體供給壓力開始顯現(xiàn)。
總的來(lái)看,2008年,臨沂樓市的供給壓力不小,預(yù)測(cè)2009年,臨沂樓市將挑戰(zhàn)與機(jī)遇并存,項(xiàng)目依靠品質(zhì)來(lái)贏得市場(chǎng)的時(shí)代將真正來(lái)臨。具體看來(lái),臨沂房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)出現(xiàn)五個(gè)方面的變化。
市場(chǎng)成交量逐步回升
以目前臨沂的房地產(chǎn)銷售能力來(lái)看,市場(chǎng)供應(yīng)充足,不論是單品房子數(shù)量還是房屋類型都有較大的選擇余地,2008年房地產(chǎn)多項(xiàng)供給指標(biāo)對(duì)市場(chǎng)形成一定的壓力。而從需求指標(biāo)上看,2008年銷售相對(duì)正常年份平穩(wěn)發(fā)展,但與前幾年過(guò)熱的銷售量相比,市場(chǎng)表現(xiàn)略顯低迷。供過(guò)于求的局面已經(jīng)形成,但供過(guò)于求不是需求太少,而是有效需求太少,廣大市民自住型購(gòu)房需求沒有被完全釋放出來(lái)。如果產(chǎn)品的類型和品質(zhì)更加符合市場(chǎng)需求,價(jià)格進(jìn)入更加合理的區(qū)間,通過(guò)合理調(diào)控市場(chǎng),必然出現(xiàn)供求兩旺的局面。
從目前市場(chǎng)情況來(lái)看,國(guó)內(nèi)大部分城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)于價(jià)格很敏感,很多新開工樓盤由于定價(jià)更加合理,幾乎在開盤時(shí)即銷售一空。在這種情況下,理性的開發(fā)商必然要順應(yīng)市場(chǎng)潮流,更加合理的制定銷售價(jià)格,加大促銷力度。預(yù)計(jì)2009年,隨著開發(fā)商促銷力度的加大,臨沂的房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量將會(huì)陸續(xù)回升,特別是下半年應(yīng)該會(huì)有比較明顯的復(fù)蘇效果。與此同時(shí),由于國(guó)家、省、市陸續(xù)出臺(tái)一系列救市政策正在形成集聚效應(yīng),購(gòu)房者的觀望情緒開始出現(xiàn)破冰,一些高性價(jià)比的樓盤已經(jīng)出現(xiàn)不錯(cuò)的銷售局面。業(yè)內(nèi)人士普遍相信,在越來(lái)越多開發(fā)商選擇以更加理性務(wù)實(shí)的態(tài)度迎接挑戰(zhàn)時(shí),樓市在2009年回暖值得期待。
政策利好將繼續(xù)加大
2008年可以說(shuō)是中國(guó)樓市的“政策年”。這一年,國(guó)家、省、市等各級(jí)政府大大小小的針對(duì)房地產(chǎn)的新政層出不窮。特別是2008年9月份后,政策風(fēng)向逆轉(zhuǎn),“救市”新政層出不窮,無(wú)論是下調(diào)利率和住房交易稅費(fèi)等國(guó)家出臺(tái)的系列政策組合,還是減免稅收、購(gòu)房補(bǔ)貼、購(gòu)房落戶等臨沂地方政策使臨沂樓市出現(xiàn)了政策暖意。
有條件的放松二套房貸、減少購(gòu)房買入和轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的各種稅費(fèi)、降低貸款利息……在已經(jīng)出臺(tái)了不少鼓勵(lì)住房消費(fèi)的政策之后,2009年,國(guó)家、省、市還將會(huì)出臺(tái)怎樣的政策,刺激目前低迷的樓市呢?據(jù)有關(guān)報(bào)道,日前,財(cái)政部稅政司有關(guān)負(fù)責(zé)人表示,2008年對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)稅收政策調(diào)整比較密集,根據(jù)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化情況,國(guó)家三次調(diào)整了房地產(chǎn)的稅收政策。如果執(zhí)行的好可能會(huì)延續(xù)這些政策,如果執(zhí)行的不好,2009年可能會(huì)考慮是否有其他更好的政策措施。
在對(duì)2009年的政策預(yù)期中,此前實(shí)行的鼓勵(lì)房地產(chǎn)消費(fèi)的多項(xiàng)政策,在業(yè)內(nèi)被廣泛提及。這些政策包括購(gòu)房退稅、降低利率、進(jìn)一步降低購(gòu)房稅費(fèi)、全面放寬二套房貸等。面對(duì)日益嚴(yán)峻的經(jīng)濟(jì)形勢(shì),接下來(lái)的一年,各級(jí)政府部門還會(huì)繼續(xù)出臺(tái)優(yōu)惠政策來(lái)鼓勵(lì)廣大市民購(gòu)房嗎?答案應(yīng)該是肯定的。
在國(guó)際金融危機(jī)的大環(huán)境下,國(guó)家和地方需要通過(guò)擴(kuò)大內(nèi)需來(lái)確保經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展,而這其中作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)之一的房地產(chǎn)業(yè)的重要作用是顯而易見的。為保障整體經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定,2009年,國(guó)家和地方政府將加大“救市”力度,且手段將更加靈活審慎。如進(jìn)一步降低交易稅費(fèi)、下調(diào)貸款利息、購(gòu)房退稅、鼓勵(lì)部分購(gòu)房者合理的投資需求、鼓勵(lì)開發(fā)商適度調(diào)整價(jià)格等等。同時(shí),有業(yè)內(nèi)知名學(xué)者還認(rèn)為,不排除在房?jī)r(jià)出現(xiàn)大波動(dòng)的時(shí)候,政府會(huì)出臺(tái)政策“托市”,畢竟房?jī)r(jià)的大起大落都不符合國(guó)家調(diào)控政策的初衷,國(guó)家需要的是房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定健康發(fā)展。
樓盤品質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)更加激烈
“當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整是由于前期市場(chǎng)發(fā)展太快導(dǎo)致,而周期性一直是房地產(chǎn)市場(chǎng)的標(biāo)志。當(dāng)前房?jī)r(jià)過(guò)高仍是影響居民消費(fèi)的極重要原因,市場(chǎng)自發(fā)的調(diào)整帶來(lái)的觀望氣氛是一種正常的市場(chǎng)行為?!庇袠I(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為。
上述業(yè)內(nèi)人士表示,2009年,臨沂樓市回暖主要有兩條路可以走:其一是加大價(jià)格促銷力度;其二是從根本上進(jìn)一步提升樓盤的品質(zhì)及服務(wù)。
“受全國(guó)樓市低迷的大環(huán)境影響,消費(fèi)者今年更加理性,盲目型和沖動(dòng)型購(gòu)房已經(jīng)很少,消費(fèi)者把錢袋捂得緊緊的,精打細(xì)算,分厘必爭(zhēng)?!痹摌I(yè)內(nèi)人士說(shuō),縱觀臨沂樓市,一些樓盤在這種偏淡的市場(chǎng)大環(huán)境下,仍然創(chuàng)造了不錯(cuò)的銷售業(yè)績(jī),在其背后我們看到,除了本身的剛性需求外,產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)成為這些樓盤制勝的“法寶”。
另一業(yè)內(nèi)人士張先生認(rèn)為,一個(gè)樓盤想要做到在理性市場(chǎng)中熱銷,僅靠市場(chǎng)中本身存在的剛性需求顯然是不夠的,它本身必須具有產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)?!罢f(shuō)白了,就是讓房子回歸到房地產(chǎn)的本質(zhì)?!睆埾壬f(shuō),第一個(gè)是地段,第二個(gè)是注重自然資源或者是其他的開發(fā)因素。要以市場(chǎng)研究為基礎(chǔ),深入地了解客戶的需求,加強(qiáng)產(chǎn)品研發(fā)和創(chuàng)新能力,力爭(zhēng)在規(guī)劃、戶型、建筑、施工景觀等方面有所突破,這樣才能使開發(fā)的樓盤更具有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。2009年,前期定位準(zhǔn)確、地段位置較好的樓盤在銷售上將能繼續(xù)保持平穩(wěn)的銷售速度。
融資難問(wèn)題有望緩解
2008年房地產(chǎn)企業(yè)的融資問(wèn)題表現(xiàn)的較明顯。在之前房地產(chǎn)調(diào)控和緊縮銀根政策的多重影響下,銀行收緊了房地產(chǎn)信貸。
進(jìn)入2008年末,伴隨著國(guó)家穩(wěn)定樓市新政措施的不斷推出,房地產(chǎn)信貸政策也開始逐漸放松。2008年12月初發(fā)布的“金融30條”表示,將“開展房地產(chǎn)信托投資基金試點(diǎn),拓寬房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道”。緊接著國(guó)家更是態(tài)度鮮明地表示將支持房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求,并有針對(duì)性地提出“加大對(duì)中低價(jià)位、中小套型普通商品住房建設(shè)特別是在建項(xiàng)目的信貸支持,對(duì)有實(shí)力有信譽(yù)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)兼并重組提供融資和相關(guān)金融服務(wù)”。
在國(guó)家、省、市明確鼓勵(lì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的多個(gè)政策出臺(tái)后,多位銀行及房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士表示,明確提出加大對(duì)房地產(chǎn)在建項(xiàng)目的信貸支持力度,意味著國(guó)家已經(jīng)為今年的房地產(chǎn)開發(fā)貸款市場(chǎng)確定了發(fā)展基調(diào),其鼓勵(lì)刺激的態(tài)度顯而易見。臨沂房地產(chǎn)界業(yè)內(nèi)人士張先生認(rèn)為,加大對(duì)中低價(jià)位和中小套型在建項(xiàng)目的支持,會(huì)使這部分開發(fā)商資金鏈緊張的情況得到一定程度的緩解。而對(duì)于實(shí)力強(qiáng)的開發(fā)商來(lái)說(shuō),提供融資和相關(guān)金融服務(wù)的政策有利于其擴(kuò)大市場(chǎng)。由此可以預(yù)見,在政府和銀行的共同努力下,融資難的情況有望在2009年逐步得到緩解。
保障住房建設(shè)更趨深入
2008年,臨沂的住房保障取得了顯著成效。全年開工建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房62.3萬(wàn)平方米,完成總投資9.18億元,竣工57萬(wàn)平方米、9000套;開工建設(shè)廉租住房3.3萬(wàn)平方米,竣工3.12萬(wàn)平方米、582套;全市廉租住房補(bǔ)貼累計(jì)已達(dá)到1932戶,廉租住房實(shí)物配租和租賃補(bǔ)貼已達(dá)到11萬(wàn)平方米。同時(shí),托清住房困難家庭底子,探討了農(nóng)民工進(jìn)城務(wù)工、企業(yè)建設(shè)農(nóng)民工公寓試點(diǎn),力爭(zhēng)住房保障全覆蓋。2008年,臨沂獲得了中央和省廉租住房獎(jiǎng)補(bǔ)資金達(dá)到1430萬(wàn)元。
2009年,全國(guó)將投入9000億進(jìn)行保障性住房建設(shè),這無(wú)疑是住房政策的一大亮點(diǎn)。而如何更好地落實(shí)住房保障這一民生政策,在2009年是對(duì)政府的一個(gè)考驗(yàn)。在臨沂,2009年將加快保障性住房建設(shè)。積極推進(jìn)經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)。向全市城鎮(zhèn)低收入家庭供應(yīng)60萬(wàn)平方米經(jīng)濟(jì)適用房。探討實(shí)行經(jīng)濟(jì)適用住房貨幣化補(bǔ)貼模式,對(duì)符合經(jīng)濟(jì)適用房購(gòu)買條件的城市居民購(gòu)買空置商品房,實(shí)行差價(jià)補(bǔ)貼。突出加強(qiáng)廉租房建設(shè)。完成廉租房實(shí)物配租和貨幣補(bǔ)貼保障面積18.65萬(wàn)平方米,解決全市3730戶低收入家庭的住房困難,其中,結(jié)轉(zhuǎn)和新建廉租房5萬(wàn)平方米,實(shí)物配租達(dá)到1000戶;棚戶區(qū)改造390戶;租賃補(bǔ)貼2340戶。同時(shí),積極建立住房保障全覆蓋機(jī)制,規(guī)范管理,建立健全完善的住房保障制度體系。
邵澤坤