保障性住房放量增長(zhǎng)

　　“保障性住房成為2009年的樓市亮點(diǎn)，這是毋庸置疑的?！眹?guó)家發(fā)改委宏觀經(jīng)濟(jì)研究院信息部副主任任旺兵對(duì)《中國(guó)產(chǎn)經(jīng)新聞》記者表示。保障性住房一方面作為福利性住房供應(yīng)，從服務(wù)型政府角色出發(fā)也會(huì)大力支持，同時(shí)也符合擴(kuò)大內(nèi)需的要求。另一方面，為保證房地產(chǎn)的健康發(fā)展，會(huì)進(jìn)一步加大這方面的投入?！吧踔敛慌懦苯訌拈_發(fā)商手上買上一批房子來增加供應(yīng)”。

　　“即便是有一天我們的經(jīng)濟(jì)發(fā)展得更好了，人民的收入水平更高了，恐怕政府仍然要幫助低收入家庭解決住房困難，換句話說，仍然具有提供保障性住房的責(zé)任?！弊》亢统青l(xiāng)建設(shè)部副部長(zhǎng)齊驥在近期的國(guó)務(wù)院新聞發(fā)布會(huì)上談道。保障性住房供應(yīng)的增加，一方面可以解決難以通過市場(chǎng)解決住房問題的這部分低收入群體的困難，另一方面，也使得住房市場(chǎng)的供應(yīng)比較清晰。

　　早在去年年底，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部就透露，今后3年，全國(guó)將新建200萬套廉租房和400萬套經(jīng)濟(jì)適用房，同時(shí)完成約220萬戶林業(yè)、農(nóng)墾和礦區(qū)的棚戶區(qū)改造，總投資將超過9000億元。9000億元資金在今后3年投入，平均每年有3000億元。

　　“保障性住房2009年有望放量增長(zhǎng)?！辨溂业禺a(chǎn)副總經(jīng)理祁世釗分析認(rèn)為，9000億元是一個(gè)巨大的體量，每年3000億元投入保障房建設(shè)，其投資比重占到2007年商品住宅投資的16.66%，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，可以肯定，隨著保障房的不斷建設(shè)和規(guī)模的不斷增加，保障房在房地產(chǎn)市場(chǎng)所占的份額會(huì)逐漸擴(kuò)大，2009年將會(huì)放量增長(zhǎng)。

　　以北京為例。根據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的統(tǒng)計(jì)顯示，去年年底北京11月份共成交期房商品住宅12479套，成交面積為119.6萬平方米，其中，經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房等保障性住房成交套數(shù)為7026套，成交面積為57.2萬平方米，分別占總成交量的56.3%和47.8%。而保障性住房的總成交量已占去了半壁江山。

　　住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長(zhǎng)齊驥還表示，在保障性住房工作方面，2009年要進(jìn)一步強(qiáng)化地方政府的責(zé)任。“我們提出由省級(jí)政府負(fù)總責(zé)、市縣政府抓落實(shí)，把保障性住房的目標(biāo)完成情況納入到是否履行好政府責(zé)任的高度上來認(rèn)識(shí)?！?

　　毋庸置疑，保障性住房將是2009年房地產(chǎn)的一個(gè)重頭戲?！暗沁@并不能說明保障性住房對(duì)于今年樓市的提振有多大，畢竟它不是以盈利為主要目的?！比瓮⒉话驯Ｕ闲宰》靠醋骼瓌?dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的大動(dòng)力。

　　中高檔商品房抗跌性不減

　　“高檔商品房，在土地供給方面，未來國(guó)家并不會(huì)大力支持，而且還會(huì)控制。但控制并不代表高檔商品房不發(fā)展，不需要。因?yàn)?，中?guó)還存在一部分高檔商品房的消費(fèi)群體。”中國(guó)社會(huì)科學(xué)院項(xiàng)目評(píng)估與戰(zhàn)略規(guī)劃研究中心主任、著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家李京文院士對(duì)本報(bào)記者表示，“各地政府要根據(jù)實(shí)際情況調(diào)控。并不是每個(gè)地方都需要高端商品房，但像北京、上海、深圳這些大城市仍有很大市場(chǎng)。”

　　對(duì)于高端和低端房市的關(guān)系，用北京市市長(zhǎng)郭金龍的話說，“兩者消費(fèi)者群體不同，但并不應(yīng)對(duì)立?！?

　　因此，郭金龍稱，北京需要高端房地產(chǎn)市場(chǎng)。無獨(dú)有偶，山東省在近日召開的全省經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上，也指出2009年“放開”普通商品房消費(fèi)的“一頭”，目的是擴(kuò)大中高檔商品房消費(fèi)需求，“以此實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)供需銜接，產(chǎn)銷平衡，健康發(fā)展?！?

　　高端商品房，大多數(shù)人無法觸及的領(lǐng)域，卻是2009年房地產(chǎn)發(fā)展的一大亮點(diǎn)。

　　中國(guó)房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)人居環(huán)境委員會(huì)副主任委員、專家組組長(zhǎng)開彥(開彥博客,開彥新聞,開彥說吧)表示，國(guó)家對(duì)獨(dú)棟別墅用地的禁止導(dǎo)致了其產(chǎn)品的稀缺性，而在后續(xù)項(xiàng)目的開發(fā)中，開發(fā)商也因此會(huì)對(duì)獨(dú)棟別墅趨之若鶩。

　　去年年底，盡管房地產(chǎn)市場(chǎng)連月低迷，然而北京別墅市場(chǎng)卻走出另一番行情。來自于高力國(guó)際的調(diào)查報(bào)告顯示，北京的別墅市場(chǎng)獨(dú)樹一幟，表現(xiàn)出較強(qiáng)的區(qū)別性，主要表現(xiàn)為開盤數(shù)量和銷售市場(chǎng)比較平穩(wěn)。而據(jù)北京市房地產(chǎn)網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，北京別墅項(xiàng)目的整體銷售率較高。2008年三季度高檔別墅平均報(bào)價(jià)為人民幣27925元/平方米，同比仍增長(zhǎng)了18.6%。

　　“商品房不是專門為富人蓋的，但是房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展仍然需要高端商品房的支撐?！崩罹┪恼f，中國(guó)有非常廣泛的消費(fèi)人群作為高端商品房的支撐力量。隨著中國(guó)中產(chǎn)階級(jí)人群的不斷擴(kuò)大，對(duì)居住環(huán)境的要求也會(huì)越來越高。按照國(guó)際機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)，中國(guó)家庭資產(chǎn)達(dá)到百萬美元的財(cái)富人群在2007年已達(dá)到40萬戶，在全球排第五位。這對(duì)于高端房地產(chǎn)項(xiàng)目來說非常有利。

　　從別墅類型方面看，有專家指出，未來的別墅市場(chǎng)將會(huì)向經(jīng)濟(jì)新型別墅方面發(fā)展，聯(lián)排、疊拼、雙拼等別墅類型的項(xiàng)目將成為供應(yīng)的主流。郭金龍?jiān)谡劦礁叨松唐贩繒r(shí)曾表示，“我們也做過研究，適當(dāng)?shù)亟迭c(diǎn)價(jià)立刻就有人買。要合理的回歸，政府要控制，開發(fā)商也要控制，社會(huì)各界也要諒解?！?

　　“因此，適當(dāng)提高高端商品房的‘性價(jià)比’更有利于2009年樓市的健康發(fā)展?！崩罹┪娜缡钦f。

　　中低檔商品房?jī)r(jià)格繼續(xù)走低

　　“如果經(jīng)濟(jì)啟動(dòng)不起來，商品房的價(jià)格還會(huì)往下掉?！眹?guó)家發(fā)改委宏觀經(jīng)濟(jì)研究院信息部副主任任旺兵對(duì)本報(bào)記者說，房地產(chǎn)受宏觀經(jīng)濟(jì)的影響較大?！胺康禺a(chǎn)要再次活起來，主要還是靠社會(huì)的投入而不是政府。整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的基石還是在于商品房?！?

　　“我認(rèn)為增加保障性住房的供應(yīng)，不會(huì)沖擊商品房市場(chǎng)?！?，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長(zhǎng)齊驥表示，“增加了保障性住房的供應(yīng)，會(huì)更加穩(wěn)定商品房市 

場(chǎng)的秩序?！钡姸喾康禺a(chǎn)人士認(rèn)為“保障性住房如果2009年大規(guī)模上市供應(yīng)，勢(shì)必會(huì)對(duì)商品房造成影響?！?

　　“其實(shí)兩種觀點(diǎn)并不矛盾?！比瓮嬖V記者，前者是從秩序上講，后者是從價(jià)格上講。保障性住房和商品房的服務(wù)對(duì)象不同，因此不存在保障性住房爭(zhēng)搶了商品房的消費(fèi)群體，因?yàn)楸旧淼褪杖肴后w也無力購買商品房。所以說，從秩序上講，不會(huì)沖擊商品房市場(chǎng)。

　　但從價(jià)格上講，它又會(huì)影響商品房?jī)r(jià)格，尤其是中低端商品房。任旺兵表示，隨著保障性住房的不斷推出，對(duì)周邊商品房?jī)r(jià)格也會(huì)產(chǎn)生影響。加上低迷的市場(chǎng)環(huán)境，高樓面價(jià)已經(jīng)喪失了存在的基石。

　　中原華北區(qū)總經(jīng)理李文杰(李文杰博客,李文杰新聞,李文杰說吧)表示，2009年保障性住房的供應(yīng)量是非常大的，加上2008年沒有賣掉留到2009年的房和2009年推出的35萬~40萬套，總共約50萬套左右。而北京市場(chǎng)每年消化在10萬套，所以供大于求是肯定的。

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2007年10月末，全國(guó)商品房空置面積為11769萬平方米。而2008年截至8月末，全國(guó)商品房空置面積1.3億平方米，同比增長(zhǎng)8.7%。截至2008年10月末，全國(guó)商品房空置面積達(dá)到1.33億平方米，同比增長(zhǎng)13.1%，增幅比1~9月提高2.9個(gè)百分點(diǎn)。

　　“房子空置并不是由于老百姓都有房子住了，而是房?jī)r(jià)太高。但房?jī)r(jià)稍微降了，開發(fā)商又捂盤惜售?！崩罹┪脑菏空f，惜售造成大量存量房。這對(duì)今年商品房市場(chǎng)產(chǎn)生了巨大壓力，因此市場(chǎng)價(jià)格下調(diào)的空間還比較大。

　　商品房市場(chǎng)成了消費(fèi)者與房地產(chǎn)商之間的博弈場(chǎng)。一面是觀望的心態(tài)，一面是亟待消化的存量房。

　　“讓人們買房靠什么？只有降價(jià)。老百姓不希望看到房?jī)r(jià)過高，政府也不希望房?jī)r(jià)過高?！比瓮硎?，“從政府層面上來看，金融危機(jī)已經(jīng)讓人焦頭爛額。房地產(chǎn)被列為拯救經(jīng)濟(jì)的重點(diǎn)行業(yè)之一，只有下大力氣把交易量提上來，才有可能轉(zhuǎn)暖。

　　因此2009年，房地產(chǎn)市場(chǎng)將面臨來自上下兩面的夾擊，同時(shí)開發(fā)商自身的壓力也難以維持下去?！胺?jī)r(jià)會(huì)進(jìn)一步走低，尤其是中低端的商品房?！比瓮f。

　　2009年倒閉潮難現(xiàn)

　　去年年底，喜歡“直言”的華遠(yuǎn)集團(tuán)總裁任志強(qiáng)(任志強(qiáng)博客,任志強(qiáng)新聞,任志強(qiáng)說吧)表示，“房企破產(chǎn)潮”會(huì)發(fā)生在2009年。

　　任志強(qiáng)的理由是，現(xiàn)在中國(guó)樓市每年有近8億平方米的竣工量，但是2008年的銷售量不到6億平方米。市場(chǎng)積壓的房子，在現(xiàn)在的情況下，兩年也消化不完。另外，部分在2007年拼命增加土地儲(chǔ)備的開發(fā)商，在經(jīng)營(yíng)上遇到很大困難，因此，某些企業(yè)會(huì)破產(chǎn)的說法并不聳人聽聞。任志強(qiáng)表示，2008年因?yàn)殄X感到緊張的人，可能在今明兩年就沒錢花了。

　　“當(dāng)資金收緊，房地產(chǎn)界必然要重新洗牌?！比瓮J(rèn)為樓市進(jìn)入調(diào)整期已是必然，但并不會(huì)出現(xiàn)大規(guī)模的倒閉潮。

　　“我們面對(duì)不是嚴(yán)冬而是倒春寒?！敝袊?guó)社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心主任牛鳳瑞堅(jiān)持認(rèn)為，中國(guó)經(jīng)濟(jì)又好又快發(fā)展基本面沒有變化，所以，中國(guó)房地產(chǎn)幾十年形勢(shì)還沒有過去。

　　自從去年年底中央實(shí)行緊縮的貨幣政策以來，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)其實(shí)已經(jīng)度過了一年的“寒冬”。

　　任旺兵認(rèn)為，中國(guó)與美國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)存在結(jié)構(gòu)性差異。中國(guó)大部分人是靠積蓄買房。他們的償還能力是有保證的 ?！艾F(xiàn)在大多數(shù)房企仍然能通過降價(jià)銷售來保證基本的利潤(rùn)和現(xiàn)金流，但實(shí)際是很多房企硬挺著不降價(jià)，也說明他們的情況并沒有那么糟糕。”任旺兵表示，另外，商品住房仍然是有一個(gè)潛在的巨大需求。

　　國(guó)都證券房地產(chǎn)行業(yè)分析師鄒文軍也表示，除個(gè)別在2007年泡沫高峰時(shí)期拿地進(jìn)行開發(fā)的項(xiàng)目公司以及過度擴(kuò)張的房地產(chǎn)企業(yè)外，2009年不會(huì)出現(xiàn)大量房企倒閉的情況。

　　其實(shí)早在2008年初潘石屹(潘石屹博客,潘石屹新聞,潘石屹說吧)拋出的“百日劇變論”中就有預(yù)言稱：3個(gè)月內(nèi)如果樓市不回暖，房企將出現(xiàn)倒閉潮。但如今，隨著金融危機(jī)的加深，“百日劇變”已成為事實(shí)，然而房企倒閉潮并沒有到來。

　　“我還沒有聽說大規(guī)模的房地產(chǎn)公司破產(chǎn)。只是聽說在某些地區(qū)有一些不知名的企業(yè)倒掉?！?北京易合房地產(chǎn)有限責(zé)任公司經(jīng)紀(jì)人楊子恒告訴本報(bào)記者，雖然生活艱難，但終歸還是能活下去的。

　　但倒閉潮未現(xiàn)并不代表房地產(chǎn)商們的杞人憂天。防范于未然是2009年房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該有的思想。社會(huì)科學(xué)院財(cái)政與貿(mào)易經(jīng)濟(jì)研究所城市與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究室副主任倪鵬飛指出，倒閉潮風(fēng)險(xiǎn)還是存在的，所以希望企業(yè)做好準(zhǔn)備及時(shí)做出調(diào)整。

　　“像打臺(tái)球一樣，把整個(gè)臺(tái)子每個(gè)球看好了，再打。每個(gè)企業(yè)情況都不同，但是有很多路可以走，并不是我們現(xiàn)在就是死路一條了?！?國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心社會(huì)發(fā)展研究部副局長(zhǎng)岳頌東表示，資金鏈要斷的時(shí)候，可以抱團(tuán)取暖，可以相互參股，把資金鏈盤活等等。

　　中央優(yōu)惠政策將更加優(yōu)惠

　　“現(xiàn)在要出臺(tái)相關(guān)的政策扶持多以消費(fèi)為主，包括汽車、房地產(chǎn)在內(nèi)的一些行業(yè)。2009年好的政策會(huì)陸陸續(xù)續(xù)出臺(tái)，但力度有多大還要根據(jù)房地產(chǎn)的具體情況來決定。”發(fā)改委任旺兵告訴本報(bào)記者。

　　當(dāng)前，國(guó)際金融危機(jī)對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的影響已經(jīng)逐漸顯現(xiàn)，房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，連接著投資和消費(fèi)。中國(guó)人民銀行金融市場(chǎng)司副司長(zhǎng)霍穎勵(lì)坦言，考慮了與有關(guān)政策的銜接，央行已經(jīng)陸續(xù)出臺(tái)了很多激勵(lì)政策。目前房地產(chǎn)投資信托基金事宜，正在和有關(guān)部門會(huì)商?！斑@個(gè)方案我們打算在會(huì)商有關(guān)部門后報(bào)國(guó)務(wù)院同意，然后進(jìn)行試點(diǎn)。 ”

　　楊紅旭(楊紅旭博客,楊紅旭新聞,楊紅旭說吧)表示，國(guó)家對(duì)優(yōu)質(zhì)開發(fā)企業(yè)的支持力度會(huì)加大，在融資方面,股權(quán)融資和債權(quán)融資會(huì)加大，reits(房地產(chǎn)投資信托基金)會(huì)正式推出。

　　“房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，對(duì)我國(guó)的國(guó)民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展，促進(jìn)消費(fèi)，以及改善民生等等都有十分重要的意義?！比瓮硎荆私鹑谡叩闹С?，出于民生訴求的考慮，政府也會(huì)加以扶持。

　　地方政府把房地產(chǎn)作為地方發(fā)展的重點(diǎn)，有人擔(dān)心會(huì)不會(huì)導(dǎo)致政策的扭曲？對(duì)此，任旺兵表示，政府不會(huì)為了扶持而扶持，“房地產(chǎn)地方扶持力度有多大這不是誰說了就算的，老百姓買不買你的房子才是檢驗(yàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的標(biāo)準(zhǔn)”。

　　財(cái)政部稅政司副司長(zhǎng)王曉(王曉博客,王曉新聞,王曉說吧)華在國(guó)務(wù)院新聞發(fā)布會(huì)上也對(duì)記者表示， 2008年對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的稅收政策調(diào)整比較密集，稅收優(yōu)惠政策的可能有一定的滯后才會(huì)顯現(xiàn)出效果。2009年是不是要出臺(tái)新政策，要根據(jù)2008年政策的執(zhí)行情況來定。如果執(zhí)行得好,可能會(huì)延續(xù)這些政策;如果執(zhí)行得不好，可能會(huì)考慮是否有其他更好的政策措施。

　　2009年，一方面扶持性政策仍會(huì)陸續(xù)出臺(tái)，另一方面，地產(chǎn)商自身也需要調(diào)整。任旺兵認(rèn)為，企業(yè)行為和政府行為共同發(fā)力將保證2009年房地產(chǎn)健康發(fā)展。