目前臨沂樓市受到全球經(jīng)濟不景氣的波及，成交量及成交價格讓很多的開發(fā)商感受到了寒意。在此背景下，包括臨沂相當多的開發(fā)商在內(nèi)的地產(chǎn)人士在不斷地提示“必須做好過冬的準備！勒緊褲帶子提前做好防御”。他們思路的前提是長期看好房地產(chǎn)，但認為房地產(chǎn)行業(yè)短期內(nèi)缺乏資金的態(tài)勢不會得到扭轉(zhuǎn)，當然中央政府已經(jīng)放松金融管制，但是目前為止仍未有任何一家銀企明確表態(tài)支持地產(chǎn)開發(fā)商進行高額借貸。低迷的地產(chǎn)市場至少會延續(xù)幾年。大部分開發(fā)商都已經(jīng)意識到缺乏資金將產(chǎn)生致命性的風險。
     那么這個樓市調(diào)整期會持續(xù)多長時間？這是目前市場由為關心的問題。在早些時候的文章就這個問題探討了不少時間，比較樂觀的估計臨沂房價見底應該在09年春節(jié)后。調(diào)整周期回歸本位，我預測時間可能會到2010年，也就是兩年的調(diào)整期。何時預示樓市可以走出調(diào)整期呢？在中國主要還是看政策，比如政府什么時候開始調(diào)整地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)政策、稅收政策可能就意味著地產(chǎn)市場開始往好的方向走。目前已經(jīng)看到政府著力解決這個問題，那么最關鍵的一環(huán)是什么？或者說樓市的平穩(wěn)抑或上行需要的是什么呢？

     臨沂樓市營銷戰(zhàn)已經(jīng)無所不用極其，“無理由退房”、“一口價”、“買房送車”、“送精裝修”一系列的營銷上演仍然扭轉(zhuǎn)不了成交量不理想的局面。其中主要的因素是，一是受大勢預期低迷影響，置業(yè)者認為價格仍有下探空間；二是臨沂樓市放量過大，同類地段、產(chǎn)品疊加嚴重；三是消費信心不足，儲蓄求安是主流基調(diào)。面對多重因素困擾，臨沂樓市近期形勢較為嚴峻。一是年關將至，開發(fā)企業(yè)回籠資金任務重，這點可以在較大型企業(yè)身上體現(xiàn)；二是交易價格仍然繼續(xù)走低，市場信心的重建未能形成；三是臨沂的需求后勁缺乏動力。

     面對嚴峻局勢，目前臨沂地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)出現(xiàn)較大的動作。常規(guī)的栽員降薪、部門重組，到收縮開發(fā)戰(zhàn)線，更有極端行為停工待建，不排除資金鏈斷裂的可能，但前者的可能性較大。那么市場關鍵的環(huán)節(jié)開發(fā)及需求都出現(xiàn)不同程度的萎縮后，臨沂樓市下一步什么辦？我認為臨沂房地產(chǎn)市場基于以下三點，走出陰霾的空間很快得以扭轉(zhuǎn)。一是依托西部商貿(mào)市場，加快產(chǎn)業(yè)升級，臨沂經(jīng)濟總量繼續(xù)保持高速增速；二是臨沂城市化進程處于起飛階段，城鎮(zhèn)新增的人口為房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展提供驅(qū)動力；三是臨沂的人口紅利將持續(xù)到2020年，后勁需求仍然得到補充；那么09年的房地產(chǎn)市場形勢如何？我將從八個方面做分析：

    2008年12月底，臨沂的可供銷售房源為500多萬平米，預計2009年，臨沂的房產(chǎn)供應面積有可能突破1000萬平米，而未來的可開發(fā)土地已經(jīng)突破3000多萬平米，而今年的銷售從部分數(shù)據(jù)上可以看出，和去年的銷售基本持平甚至略低，也就是說，2008年臨沂的房產(chǎn)銷售面積還是在200萬左右.那么我們可以判斷的是，目前的臨沂市場的可消化面積足以支撐臨沂10年的發(fā)展。而政府持續(xù)不斷的土地出售，自然將這個過程延長，大量的樓盤集中上市，加之市場的消費力下降。使得大家都吃不飽，甚至會餓著，體質(zhì)差的開發(fā)商會陸續(xù)倒下。

    2008年1-8月份臨沂的房產(chǎn)均價為3270元左右，雖然近2年來，臨沂的房產(chǎn)價格的確出現(xiàn)一定幅度的上揚，但價格攀升的主要原因來自升成本的上漲，尤其是土地及建安成本的上漲加快，2007年是臨沂土地上漲最為迅猛的一年，部分地段土地價格上漲達到50%，而上半年鋼材、水泥等建筑材料上漲的速度也非常驚人。所以，眾多開發(fā)商的開發(fā)成本大幅度上揚。進入2008年下半年，隨著全球經(jīng)濟危機波及中國，整個中國的房地產(chǎn)形勢出現(xiàn)一定的頹勢，臨沂的房產(chǎn)市場也出現(xiàn)一定銷售困難，這個時候，鋼材水泥等價格雖然出現(xiàn)降價，但是對整個市場的影響是有限的。建安成本每平米最多下降5%左右。

    但是從開發(fā)商回收成本的角度我們認為，2009年，受到部分開發(fā)商尾盤折扣回款促銷，多個新樓盤在開盤上會調(diào)低價格需求，導致整個臨沂房價將出現(xiàn)一個震蕩下調(diào)整的狀況。

開發(fā)商的成本增加，肯定會有所嫁接，但是，在市場狀況不好的情形下，其有可能，減少暴利的銷售模式，而采取薄利多銷的方式盡快回收資金，目前臨沂市場降價的樓盤主要集中在一些尾盤上，這最大的原因就是尾盤的開發(fā)商的利潤基本就是這些尾盤，減少利潤收入，賺取資金，是目前降價樓盤的初衷。

     2009年的整個樓市是弱市，成交量弱，供應量弱，價格也很弱。但即便是再弱的市場里，也一樣有熱銷項目出現(xiàn)。這樣的項目要具備剛性需求創(chuàng)新產(chǎn)品、性價比高、營銷策略對路、銷售團隊執(zhí)行力高等特點。專業(yè)度將成為地產(chǎn)服務企業(yè)生存和發(fā)展的根本，一些擁有深厚底蘊的企業(yè)可能通過模式創(chuàng)新、服務創(chuàng)新迎來發(fā)展機遇。

    通過近階段對臨沂近30個項目的走訪與了解，個人發(fā)現(xiàn)，市場競爭越是激烈的情況下，越能體現(xiàn)開發(fā)商在前期定位的重要性。前期定位偏差在戶型或者產(chǎn)品品質(zhì)上存在缺陷的樓盤，銷售普遍困難，甚至出現(xiàn)剃光頭的局面，而與此同時的是，一些前期定位準確，地段位置較好的樓盤在銷售上一直保持了平穩(wěn)的的銷售速度。

    2007年魯商鳳凰城別墅的熱銷，其實是點燃了整個臨沂別墅大戰(zhàn)的序曲，真正的別墅大戰(zhàn)在2009年，臨沂在2009年將有近2000套別墅產(chǎn)品上市，日月城、奧林匹克花園、濱河陽光、聯(lián)合世紀新筑、月瀾灣溫泉別墅、歐洲城、新港龍庭、濱河國際等項目紛紛上市，其大體量的別墅將在一定程度上，將臨沂的富人真正帶入別墅生活時代。

    當然，體量過于集中上市，及產(chǎn)品的同質(zhì)化，以及目前的市場低迷，眾多企業(yè)經(jīng)營困難，也將在一定程度上影響目前的市場發(fā)展。

5、片區(qū)競爭趨向明顯

    2006、2007年，臨沂土地市場快速膨脹，2年出讓土地的總面積達到1150余萬平米，2008年1-10月份，臨沂總成交土地507萬平米，總體來看，保持了去年的速度，但是，我們發(fā)覺今年的工業(yè)用地增加比較突出，而住宅的供應量較去年有了明顯的減少。

時間	成交宗數(shù)	成交面積（萬㎡）	出讓總金額（億元）	平均單宗土地成交面積（㎡）	平均單宗土地成交價格（億元）	平均地價（元/㎡）
06年	81	576.3	44.12	71148	0.55	765.57
07年	110	613.84	57.73	55803.36	0.53	940.5
08年	128	524	52	40938	0.42	1026
漲幅	18%	-11%	-0.8%	-26%	-26%	8.6%

     截止08年12月24日，08年臨沂共成交土地128宗，總規(guī)模成交達到524萬平方米，平均每宗成交面積為4.1萬平方米，較2007年平均5.58萬平方米的面積下降26%，總成交金額為54.38億元，平均地價1026元/平方米。　　
    2007年相比，2008年臨沂土地成交放量較去年有了明顯的下降，且成交價格也有了大幅度地增長，其中南坊新區(qū)與經(jīng)濟開發(fā)區(qū)成交比例明顯放大，市區(qū)的土地成交比例縮小?！?/DIV>      可以預見，09年將是考驗開發(fā)商、置業(yè)者的關鍵一年。送一句話“颶風過崗，伏草安兮！