1. 經(jīng)濟(jì)適用房的集中放量。
2003年以來(lái)全市開工建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房189.5萬(wàn)平方米，其中2006年僅臨沂市區(qū)就開工建設(shè)43.61萬(wàn)平方米，銷售面積36.64萬(wàn)平方米，銷售套數(shù)為4204套，約占到商品房銷售總量的四分之一。2007年臨沂市又爭(zhēng)取到19個(gè)經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)項(xiàng)目，施工面積達(dá)95萬(wàn)平方米。這些經(jīng)濟(jì)適用房的集中放量，滿足了市民不同層次的住房需求，對(duì)抑制房?jī)r(jià)增長(zhǎng)發(fā)揮了重要的作用，特別是今年國(guó)家政策更加放開，將中等收入人群也列入經(jīng)濟(jì)適用房保障范圍，更在一定程度上給商品房的銷售帶來(lái)了沖擊。
2. 南坊公務(wù)員社區(qū)的啟動(dòng)，化解了部分商品房消費(fèi)需求。
預(yù)計(jì)南坊公務(wù)員社區(qū)近1.4萬(wàn)套住房，200萬(wàn)平方米的建設(shè)量，再加上南 坊周邊十五個(gè)樓盤的開發(fā)，大大釋放了中等收入者的購(gòu)房需求。
3. 土地、規(guī)劃供大于求，成交量巨大。
2007年全年新房施工面積達(dá)818.7萬(wàn)平方米，銷售面積僅285.5萬(wàn)平方米，而2008年預(yù)計(jì)施工面積超過(guò)1000萬(wàn)平方米，明顯供大于求。
4. 小高層、高層集中放量，戶型面積偏大
相當(dāng)一部分套均價(jià)在50-80萬(wàn) 元左右，過(guò)高的房?jī)r(jià)與居民收入水平差距過(guò)大，遠(yuǎn)超過(guò)居民承受能力，造成高層滯銷。加之臨沂城區(qū)多層基本停止審批，在多層向小高層轉(zhuǎn)移過(guò)程中，高層物業(yè)費(fèi)高、水二次加壓、電梯單獨(dú)收費(fèi)等住得起、交不起物業(yè)費(fèi)等傳統(tǒng)觀念的影響，致使高層滯銷。
5. 新的金融、稅收政策相繼出臺(tái)，使投資性房產(chǎn)的前景撲朔迷離，擠壓了投資回報(bào)利潤(rùn)，期房的禁止轉(zhuǎn)讓，更是削弱了房產(chǎn)投資的投機(jī)空間，使投資性需求在臨沂降到最低，投機(jī)性購(gòu)房幾乎消失。
6. 市政府去年頒布了《關(guān)于加快推進(jìn)市區(qū)城中村改造工作的意見(試行)》，計(jì)劃用4年的時(shí)間完成市區(qū)“城中村”的改造，改造范圍為臨沂城建成區(qū)范圍內(nèi)使用集體土地并以村民委員會(huì)或居民委員會(huì)為組織形式的村居或街道，以及臨沂城規(guī)劃區(qū)內(nèi)不符合《臨沂市城市總體規(guī)劃》要求的34個(gè)村居，其中僅蘭山區(qū)就有24個(gè)。保守的估計(jì)，四年中僅因城中村改造每年新增的住宅建筑面積將達(dá)60萬(wàn)平方米以上，占到目前我市每年住房銷售總面積的30%，必然會(huì)對(duì)我市的房?jī)r(jià)帶來(lái)影響。
7. 住房消費(fèi)第一輪的剛性需求已過(guò)去。房改后，大多數(shù)居民擁有集資建房、戶均兩套住房已經(jīng)不少，購(gòu)買新建普通商品房需求高峰期已過(guò)，抑制了購(gòu)買需求。
8. 目前臨沂有30萬(wàn)套二手房，其中只有10%約3萬(wàn)套上市交易，原因就是因?yàn)榕R沂是一個(gè)商城，外來(lái)經(jīng)商者很多，流動(dòng)人口有近50萬(wàn)人，眾多擁有二套以上住房的業(yè)主都有著租房收傭、投資理財(cái)?shù)挠^念，再加之近幾年房?jī)r(jià)飛漲，眾房主都捂房惜售。由于批發(fā)城的升級(jí)改造，搬遷到離市區(qū)稍遠(yuǎn)的西部，因此市內(nèi)的住宅出租率逐年呈現(xiàn)下降的趨勢(shì)，估計(jì)今年將會(huì)有相當(dāng)一部分出租房屋轉(zhuǎn)到二手市場(chǎng)上出售，也會(huì)對(duì)新建住宅價(jià)格帶來(lái)一定的沖擊。
9. 四川地震對(duì)臨沂房地產(chǎn)市場(chǎng)形成一定影響。因?yàn)榕R沂也是歷史上地震多發(fā)地區(qū)，是高裂度設(shè)防地區(qū)，相應(yīng)的開發(fā)成本也要高一些。這次四川地震對(duì)臨沂本地人的身心帶來(lái)一定恐慌，許多人打電話到地震局詢問(wèn)相關(guān)問(wèn)題，得到的答復(fù)是近期內(nèi)臨沂不會(huì)發(fā)生五級(jí)以上破壞性地震，但肯定對(duì)投資性購(gòu)房帶來(lái)較大的負(fù)面影響。
由于對(duì)宏觀調(diào)控充滿預(yù)期，多數(shù)購(gòu)房人持幣觀望，而同樣的原因，也造成不少開發(fā)商在去年“持地觀望”。特別是受去年宏觀政策的調(diào)控影響，去年有很大的一部分土地并沒有形成有效供應(yīng)，隨著宏觀調(diào)控走勢(shì)的逐漸明晰，這些推遲入市的項(xiàng)目將進(jìn)入今年的房地產(chǎn)市場(chǎng)，今年住宅市場(chǎng)供應(yīng)量將比去年有大幅增長(zhǎng)，而年中將出現(xiàn)住宅集中供應(yīng)，這種情況在臨沂的近郊表現(xiàn)要比市中心突出得多。今年臨沂市中心范圍內(nèi)的房子在銷售上應(yīng)該不會(huì)存在太大的問(wèn)題，而濱河區(qū)域的大多數(shù)樓盤將會(huì)承受很大的壓力。
考慮到上述市場(chǎng)情況，臨沂房地產(chǎn)市場(chǎng)已是昨日黃花，至少三年的時(shí)間內(nèi)臨沂房地產(chǎn)價(jià)格將呈現(xiàn)下跌或者疲軟的狀態(tài)，部分集中放量的樓盤將呈現(xiàn)惡性競(jìng)爭(zhēng)的局面。亦不排除開發(fā)商以收回開發(fā)成本后以低于開發(fā)成本的價(jià)格進(jìn)行拋售，此必將擾亂臨沂的房地產(chǎn)整體市場(chǎng)，給臨沂房地產(chǎn)的健康持續(xù)發(fā)展帶來(lái)負(fù)面影響。因此，近期內(nèi)不宜在臨沂房地產(chǎn)進(jìn)行投資性行為，應(yīng)以謹(jǐn)慎入手，觀望入市?？梢蕴崆白龊檬袌?chǎng)調(diào)研及預(yù)期，為三年后進(jìn)市做好資金準(zhǔn)備。
