但在記者采訪的10余家銀行中,近半數(shù)的銀行要求,貸款余額須達到一定金額方可享受利率優(yōu)惠。亦有部分銀行對客戶的信用狀況有明確要求,甚至對此前還貸的逾期次數(shù)有非常明確的限定,如中信銀行要求貸款者一年內的違約次數(shù)不超過兩次,半年內違約次數(shù)不超過一次。興業(yè)銀行則要求,累計逾期不超過八次,連續(xù)期數(shù)不超過三次。
有購房者告訴《第一財經(jīng)日報》,其在上海銀行的貸款去年曾出現(xiàn)過幾次忘記往賬戶里存錢而造成還款逾期的情況,但由于貸款余額超過60萬元,銀行仍給予七折利率優(yōu)惠。
一位不愿透露姓名的股份制商業(yè)銀行信貸人員透露,各銀行對信用問題的把握彈性空間很大,最主要還是看客戶的資質,包括客戶的收入及還款能力等。但貸款余額直接影響銀行未來的利息收入,因此余額較高的客戶一直是銀行“重點保護和搶奪的對象”。
貸款余額成最大“門檻”
去年剛將貸款從中國銀行（下稱“中行”）轉到深圳發(fā)展銀行（下稱“深發(fā)展”）的李先生,昨天終于聽到一個好消息,深發(fā)展的業(yè)務員告訴他,現(xiàn)在可以帶著身份證、借款合同以及最近一期的還款對賬單到銀行申請利率優(yōu)惠。事實上,深發(fā)展是到目前為止最后一家公布存量房貸利率優(yōu)惠政策的銀行。
李先生告訴記者,他甚至曾對深發(fā)展的業(yè)務員以“利率不給七折就轉按揭”相要挾,但對方絲毫不為所動。事實上,記者昨天致電深發(fā)展的客服熱線時,客服人員表示,存量房貸要享受七折利率優(yōu)惠須還款期限滿一年,房屋面積在140平方米以下,貸款總額在30萬元以上,且兩年之內不能提前還貸。
在記者詳細詢問的13家銀行上海分行的存量房貸利率優(yōu)惠政策中,僅深發(fā)展一家對提前還貸規(guī)定了具體的年限。但有6家銀行規(guī)定貸款余額必須達到一定金額才可獲七折利率優(yōu)惠。
除深發(fā)展外,包括農業(yè)銀行、光大銀行及上海銀行,均要求貸款余額必須在30萬元以上,而中信銀行的要求更高,貸款余額須達到50萬元以上。相比之下,浦東發(fā)展銀行貸款余額20萬元以上的要求相對較低。中行此前也曾規(guī)定貸款余額在50萬元以上的才可獲利率七折優(yōu)惠。但記者昨天致電中行客服熱線時,被告知“貸款余額超過50萬元的條件已經(jīng)沒有了”。
招商銀行（下稱“招行”）的客服熱線雖然聲稱存量房貸能否享七折利率優(yōu)惠沒有貸款總額的要求,但剛剛在招行申請了利率優(yōu)惠的趙先生告訴記者,他在招行的貸款余額還有10余萬元,因此招行給他的利率優(yōu)惠是七五折。
希望將貸款轉至招行的黃小姐卻表示,她前幾天向招行信貸人員咨詢時被明確告知,以她40多萬元的貸款余額,招行給她的利率不可能下浮30%這么多,“估計只能下浮20%,八折”。 招行上海分行某支行的業(yè)務員小劉透露,該行對資質及貸款余額不同的客戶,分別給予七折到八五折不等的利率優(yōu)惠。一般來說,貸款余額越高,利率的折扣越低。他同時表示,他們現(xiàn)在也接受轉按揭的業(yè)務,但對于貸款余額低于100萬元的客戶,“我們就沒太大興趣了”。
“搶”還是“?！?？
隨著各銀行陸續(xù)對存量房貸給予七折的利率優(yōu)惠,李先生此前對深發(fā)展“不給七折利率就轉按揭”的“威脅”也開始發(fā)揮作用。在對存量房貸優(yōu)惠松口之前的兩個多月內,深發(fā)展已經(jīng)以將貸款轉移至該行可享七折利率優(yōu)惠作為噱頭,大肆在市場上搶奪客戶。
曾有其他銀行人員向記者表達了對深發(fā)展如此“挖墻腳”的抱怨。但在四大國有商業(yè)銀行對存量房貸的利率優(yōu)惠松口之后,深發(fā)展亦不得不開始顧及存量客戶?！捌鋵?四大行愿意給存量房貸優(yōu)惠,與深發(fā)展的理由是一樣的,各銀行之間相對激烈的競爭關系已注定,存量房貸利率優(yōu)惠的缺口一旦被撕開,此前各銀行達成的所謂默契是異常脆弱的?！蹦硣秀y行業(yè)務經(jīng)理對記者表示。
此前被銀行界稱為給存量房貸利率優(yōu)惠將造成銀行收入大幅減少的說法,最后亦被分析師證明其后果被明顯夸大。根據(jù)大通證券研發(fā)中心研究員張炎的分析,截至2008年底,個人住房貸款總額會達到3.6萬億元。如果按照四大國有銀行現(xiàn)行設定的標準,那么能享受七折優(yōu)惠利率的存量貸款在3000億元左右,國內商業(yè)銀行這樣做造成的減收只有15億元左右。
他同時預計,2008年全年商業(yè)銀行利潤總額約5300億元,一旦政策實行,其影響為0.3%,“其負面影響較為輕微”。而根據(jù)央行上?？偛咳涨鞍l(fā)布的報告,上海中資金融機構2008年全年個人住房貸款僅增加57.3億元,同比少增318.9億元。
顯然,在房貸增量有限,給予存量房貸利率優(yōu)惠對銀行的收入影響又有限的情況下,面對其他銀行“咄咄逼人”的搶客勢頭,“現(xiàn)在保住存量對銀行來說也許是更為現(xiàn)實也更為迫切的事情”,招行的業(yè)務員小劉表示,在保存量的基礎上,銀行也會盡可能地爭取更多的增量貸款。
雖然央行尚未對銀行的轉按揭有明確的放松,但記者注意到,已經(jīng)有越來越多的銀行放開了轉按揭業(yè)務,除深發(fā)展自去年已開展轉按揭業(yè)務外,中信銀行、招行及興業(yè)銀行等都明確表示可以辦理轉按揭業(yè)務,但四大國有銀行目前對轉按揭業(yè)務仍持謹慎態(tài)度。
附表_各銀行存量貸款7折利率優(yōu)惠政策一覽
銀行名稱 執(zhí)行標準
工商銀行 原來享受8.5折利率;
兩年內無任何信用問題
建設銀行 原來享受8.5折利率;
兩年內無任何信用問題
中國銀行 首次利用商業(yè)貸款購房且利率為8.5折;
無不良信用記錄
農業(yè)銀行 貸款余額在30萬元以上;
原來享受8.5折利率;無信用問題
交通銀行 原來享受8.5折利率
民生銀行 原來享受8.5折利率
華夏銀行 住房面積低于140平方米;住房面積在140平方米以上的客戶只能享受8.5折利率
浦東發(fā)展銀行 貸款余額在20萬元以上
上海銀行 2008年還款正常,貸款余額在30萬元以上
光大銀行 貸款余額在30萬元以上;原來享受8.5折利率;無不良信用記錄
深圳發(fā)展銀行 還款期限滿一年;住房面積在140平方米以下;貸款余額在30萬元以上,兩年之內不能提前還貸
興業(yè)銀行 累計逾期不超過8次,連續(xù)期數(shù)不超過3次的存量房貸客戶
