記者：市政府出臺(tái)了《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定健康發(fā)展的若干意見》，其中有許多優(yōu)惠利好的政策，您是如何理解的？

　　較早出臺(tái)政策高度關(guān)注民生

　　張希彥：根據(jù)當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)面臨的新形勢(shì)，結(jié)合臨沂的實(shí)際情況，市政府出臺(tái)了《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定健康發(fā)展的若干意見》，這在全省是比較早的，全國也只有20多個(gè)城市出臺(tái)了相關(guān)政策。這說明市委、市政府預(yù)見性強(qiáng)，反應(yīng)迅速，體現(xiàn)了對(duì)民生的高度關(guān)注，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的高度重視。

　　政府拿出大量資金鼓勵(lì)購房

　　張希彥：其中有許多優(yōu)惠和利好的政策是根據(jù)國家和省的大政方針，充分考慮臨沂的實(shí)際情況，在許多方面有了比較大的突破，比如在涉及民生和消費(fèi)者方面：在流通環(huán)節(jié)稅費(fèi)上，該免和降的，堅(jiān)決免降到位，像印花稅、土地增值稅，90平方米以內(nèi)的首套住房契稅降至1%。但對(duì)90-144平方米的，政府給予0.5%的契稅補(bǔ)貼，實(shí)質(zhì)上購房者購買144平方米以下的商品房時(shí)均繳1%的契稅。我市商品房的套型結(jié)構(gòu)中144平方米以下的普通商品房占到85%以上，擴(kuò)大了優(yōu)惠的層面。同時(shí)，對(duì)低收入困難家庭住房公積金貸款，政府給予30%的貼息。如貸款10萬元，五年期內(nèi)的就可享受1000多元的貼息。還有，對(duì)符合購買經(jīng)濟(jì)適用房條件的居民購買商品房的，60平方米以內(nèi)部分，政府給予差價(jià)補(bǔ)貼，這個(gè)幅度是比較大的。另外，在貸款利率、購房首付比例、超過兩年的二手普通商品房不負(fù)擔(dān)營業(yè)稅、個(gè)人所得稅等都有具體政策。政府拿出大量資金鼓勵(lì)購房者，主要是通過擴(kuò)大內(nèi)需，改善居民居住條件。

　　降低商品房建設(shè)成本讓利城市居民

　　張希彥：在對(duì)開發(fā)市場(chǎng)管理上，《意見》中提出了嚴(yán)控土地放量、鼓勵(lì)盤活利用已出讓地塊，加強(qiáng)規(guī)劃調(diào)控，不再審批3公頃以下的商品房開發(fā)項(xiàng)目，分期繳納城市建設(shè)配套費(fèi)等行政事業(yè)性收費(fèi)，降低或緩繳人防費(fèi)等其他規(guī)費(fèi)。同時(shí)，對(duì)金融、稅務(wù)支持、商品房預(yù)售、產(chǎn)權(quán)登記交易服務(wù)都提出具體措施。目的是，通過加強(qiáng)宏觀控制、創(chuàng)造良好的市場(chǎng)環(huán)境、降低商品房建設(shè)成本，讓利于城市居民，惠及購房者。
　　總之，市政府的這個(gè)《若干意見》既在政策上優(yōu)惠力度大，又具體、實(shí)際、操作性很強(qiáng)。一句話，在嚴(yán)格執(zhí)行國家房地產(chǎn)業(yè)宏觀政策的前提下，針對(duì)臨沂房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的實(shí)際情況，特別是所涉及的民生方面，市委、市政府能夠盡力而為的都充分予以考慮了。
　　記者：在這之前各地也出臺(tái)了一些優(yōu)惠政策，一些媒體和網(wǎng)絡(luò)普遍說成是政府出手“救市”，也有的人說“救市”是救房地產(chǎn)商，你對(duì)這個(gè)問題怎么看？

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)就是一個(gè)民生的市場(chǎng)

　　張希彥：你提的這個(gè)問題很尖銳，但我認(rèn)為這種理解很片面。這是把房地產(chǎn)業(yè)理解為簡(jiǎn)單的非買即賣的對(duì)立，生產(chǎn)者和消費(fèi)者的對(duì)立。
　　“救市”這個(gè)詞盡管不確切，但救的是這個(gè)市場(chǎng)、這個(gè)產(chǎn)業(yè)，不是救房地產(chǎn)商、救房?jī)r(jià)。同時(shí)房地產(chǎn)業(yè)更是與民生相關(guān)的產(chǎn)業(yè)，因?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高、帶動(dòng)力強(qiáng)，是國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)下的相關(guān)產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)占到整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)的20-30%，有的地方還要高。世界經(jīng)濟(jì)的發(fā)展在很大程度上也依賴房地產(chǎn)業(yè)，當(dāng)前的世界金融風(fēng)暴也好，經(jīng)濟(jì)危機(jī)也好，有的專家說：它將起于房地產(chǎn)，止于房地產(chǎn)。目前國家有個(gè)明確的信號(hào)：今后的房地產(chǎn)市場(chǎng)就是一個(gè)民生的市場(chǎng)，是一個(gè)內(nèi)需和消費(fèi)為主導(dǎo)的市場(chǎng)。這也可以看成是今后房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的一個(gè)定位。因此，在這種情況下，政府優(yōu)先考慮的是，通過穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，來促進(jìn)整個(gè)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的穩(wěn)定發(fā)展，從而增加居民收入，提高人民群眾物質(zhì)文化生活水平，這是治本之策。如果宏觀經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)問題，何談收入增加生活水平提高，人民群眾也不可能安居樂業(yè)，更談不上放心購房?！捌ぶ淮?，毛將焉附”就是這個(gè)道理。
　　記者：您對(duì)我們臨沂房地產(chǎn)發(fā)展的現(xiàn)狀和今后的走勢(shì)怎么看？

　　信心比黃金更珍貴

　　張希彥：從宏觀經(jīng)濟(jì)層面講，世界范圍的金融危機(jī)將使世界經(jīng)濟(jì)呈放緩的趨向，宏觀經(jīng)濟(jì)放緩將反過來對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生下拉作用：一是居民收入減少，影響自主需求；二是企業(yè)效益下滑，社會(huì)流動(dòng)資本減少，影響投資需求和投資意愿；三是心理預(yù)期改變。
　　由于房地產(chǎn)的準(zhǔn)投資品屬性決定了其需求和價(jià)格受市場(chǎng)信心的影響很大，“追漲殺跌”的本能使投機(jī)需求大幅減少。就我國而言，第三點(diǎn)是最重要的，因?yàn)槲覈?jīng)濟(jì)發(fā)展的前景是其他國家不可比擬的，但缺失在市場(chǎng)信息上。因此，中央領(lǐng)導(dǎo)講：“信心比黃金更珍貴”。

　　臨沂具有三大優(yōu)勢(shì)

　　張希彥：就我們臨沂而言，當(dāng)前受大環(huán)境的影響，我們也不可能獨(dú)善其身，也會(huì)受到一定的影響。但綜合分析，我們臨沂也有其他地方不具備的優(yōu)勢(shì)。
　　一是臨沂的房地產(chǎn)基本上沒有泡沫。房地產(chǎn)業(yè)按投資方向劃分，可分為：生活型房地產(chǎn)、財(cái)富型房地產(chǎn)、旅游型房地產(chǎn)。近幾年房地產(chǎn)泡沫大多在財(cái)富型和旅游型房地產(chǎn)領(lǐng)域，大多集中在一線大城市和旅游勝地。部分人的剩余資本刺激投機(jī)需求，加大了市場(chǎng)泡沫。而我們臨沂的房地產(chǎn)基本是生活需求型的，極少量是財(cái)富儲(chǔ)值型的。普通商品房平均價(jià)處于北方中等城市的中等水平。也就是說，房?jī)r(jià)與我們的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、產(chǎn)品的價(jià)格和價(jià)值是基本相稱的。在目前情況下，我市戶型設(shè)計(jì)好、價(jià)格適中的房子單日交易量依然處于全省前列。
　　二是城市化的推進(jìn)提升了剛性需求的市場(chǎng)潛力。加速推進(jìn)城市化進(jìn)程是我們國家的重要發(fā)展戰(zhàn)略，也是唯一不受國際經(jīng)濟(jì)和政治影響和左右的。就我們臨沂而言，市委、市政府也把“加速城市化進(jìn)程，實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)一體，可持續(xù)發(fā)展”作為區(qū)域經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的戰(zhàn)略舉措。到2020年城市人口將達(dá)到260萬人，人口眾多，流動(dòng)群體大，這是其他地方所不可比擬的。像我們這種類型城市，內(nèi)需的擴(kuò)大是房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的關(guān)鍵。許多專家預(yù)測(cè)，隨著城市化的推進(jìn)，中國的房地產(chǎn)至少有10—20年的高速增長(zhǎng)期，在推進(jìn)城市化的過程中，由于我們臨沂過去發(fā)展緩慢，在房地產(chǎn)業(yè)上有一個(gè)適度高速發(fā)展期，對(duì)迅速膨脹城市規(guī)模，活躍區(qū)域經(jīng)濟(jì)，增強(qiáng)消費(fèi)者的可選擇性都是有利的。
　　三是完善的城市基礎(chǔ)設(shè)施和良好的人居環(huán)境。房地產(chǎn)業(yè)是城市發(fā)展的風(fēng)向標(biāo)，房地產(chǎn)資本流動(dòng)的方向總是向購買力強(qiáng)、環(huán)境好的地方流動(dòng)。這幾年市委、市政府著力加大城市建設(shè)投資，改善基礎(chǔ)設(shè)施和生態(tài)環(huán)境，打造濱水生態(tài)城市，造就了一個(gè)人居適宜的良好環(huán)境。同時(shí)，經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，人民生活水平不斷提高，這為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展奠定了良好的基礎(chǔ)和前置條件，這也是近幾年外地房地產(chǎn)企業(yè)云集臨沂的一個(gè)重要原因。隨著城市基礎(chǔ)設(shè)施的日益完善，人文自然環(huán)境的不斷改善，這種“洼地”效應(yīng)也將會(huì)持續(xù)延伸。
　　總之，臨沂的房地產(chǎn)業(yè)基本面是健康的，發(fā)展前景是看好的。盡管當(dāng)前存在一些困難和問題，主要是受大的經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響。只要增強(qiáng)信心，就能度過當(dāng)前困難的調(diào)整期。