隨著國家對房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控力度的不斷加大，今年以來樓市相繼出現(xiàn)了不同程度的調(diào)整，上海、深圳、北京等一線城市則更為明顯，無論是成交量還是房價都有明顯回落，房價的理性回歸已成不爭的事實(shí)。因此消費(fèi)者紛紛紛猜測身邊的房價將會呈現(xiàn)怎么樣的走勢，究竟有多大擠壓空間，是繼續(xù)走低還是回轉(zhuǎn)上調(diào)？
    近日，就此問題記者采訪了臨沂房產(chǎn)界的相關(guān)人士，以臨沂市區(qū)為例，重點(diǎn)從成本構(gòu)成、市場需求以及CPI高位運(yùn)行對房價的影響等幾個主要方面及其他相關(guān)因素來簡要分析明年的房價走勢。

 

　　成本擠壓空間不大


　　據(jù)了解，一般來講房地產(chǎn)的成本主要由土地成本、建筑安裝成本、稅費(fèi)、合理的運(yùn)營費(fèi)用以及利潤五大部分構(gòu)成，除此之外還有數(shù)額不小的配套費(fèi)。要想了解臨沂房價還有沒有擠壓水分的空間，還能在何種程度上讓利優(yōu)惠，可以依照上述五個方面來具體分析。
　　接受采訪時，臨沂一知名房地產(chǎn)公司的營銷負(fù)責(zé)人就商品房成本問題為記者進(jìn)行了比較細(xì)致的分析。以土地價格100萬/畝，容積率為2的低密度高層建筑為例：土地征用費(fèi)為750元/平方米，前期工程費(fèi)(手續(xù)費(fèi)、設(shè)計(jì)費(fèi)、三通一平等)400元/平方米，主體建安費(fèi)1600元/平方米，配套設(shè)施費(fèi)等300元/平方米，利息150元/平方米，稅費(fèi)220元/平方米，管理費(fèi)用、營銷費(fèi)用等不計(jì)的話也要合計(jì)近3500元/平方米。不過如果容積率為3或者再高一點(diǎn)的話，房屋單價還會低上一些。
  　　就各種要素的價格走勢，具體分析來看，首先是土地成本。由于土地資源的稀缺性和不可再生性就決定了其供應(yīng)量有限、供給彈性小，因此土地價格上漲成為必然。盡管隨著臨沂舊城改造步伐的加快，土地供需矛盾會有所改觀，但還是相對稀缺的，尤其是一級好地段更是難求。事實(shí)上，臨沂的不少地價超過了150萬/畝，甚至達(dá)到了200多萬/畝，而整體看來土地價格的上漲、土地成本的增加是開發(fā)商無力改變的。
　　其次是建筑安裝成本。按現(xiàn)在的建筑材料、人工費(fèi)用等成本核算，目前的建筑成本，高層住宅通常是1600元左右/平方米，小高層是1300元左右/平方米，多層為1000元左右/平方米。并且長期來看隨著物價及工資等因素的上漲，此成本還在不斷上升之中。不過，就最近一段時間來看，來自臨沂市城調(diào)隊(duì)的數(shù)據(jù)顯示，10月份建筑材料價格開始回落。在國際經(jīng)濟(jì)形勢陷入低潮以及國內(nèi)宏觀調(diào)控政策作用下，經(jīng)濟(jì)中的泡沫成份得一定程度的控制，與之相關(guān)的建筑材料在經(jīng)過異常的漲價風(fēng)潮之后進(jìn)入理性調(diào)整期，與9月相比，木材、磚、水泥、膠合板和玻璃分別下降了1.5、3.1、2.8、1.9、3.7個百分點(diǎn)。如果照此調(diào)整下去，或許建安成本能有所降低。
　　再次是稅費(fèi)。據(jù)了解，在房地產(chǎn)開發(fā)中，發(fā)展商須繳納的稅費(fèi)中較重頭的稅項(xiàng)主要是營業(yè)稅和所得稅。稅費(fèi)大概占基本房價的10%左右。
　　占房價主要組成部分的土地成本、建安成本、稅費(fèi)以及配套費(fèi)等基本都是剛性成本，擠壓空間很有限。與此同時，隨著樓盤品質(zhì)的提升，多種配套費(fèi)用也在逐漸增加。由此可以看出，臨沂市場房價的可下調(diào)空間不大。當(dāng)然也不排除部分房子有降價的可能，但是預(yù)計(jì)應(yīng)該不會超過房價的10%。


　　市場需求仍在逐步提升


　　目前，臨沂樓盤的開發(fā)量比較大，房源供應(yīng)充足，市民的可選擇性很多。作為三線城市的臨沂，其樓市好壞的關(guān)鍵在于供求。
　　由城市化人口增加及步入婚齡的本市青年群體購成了對住房的剛性需求主體，由于房屋老化、結(jié)構(gòu)不合理、配套設(shè)施不全等居住條件欠佳，需要淘汰舊房換新房的改善性需求是主體之外的極有力補(bǔ)充。
　　目前臨沂樓市的供給量和需求量都很大，在供求對樓市具有決定性意義的今天，我們不能簡單地說，供求的變化會讓臨沂的房子價格下降或者上升。因?yàn)椴煌姆孔泳哂胁煌那闆r。具體來看，可以肯定的是經(jīng)濟(jì)適用房的需求量巨大，市場表現(xiàn)較好。豪宅市場，由于豪宅的稀缺性，加上其需求者和潛在需求者對價格的敏感性相對較低，市場表現(xiàn)也比較穩(wěn)定。至于中檔商品房市場，可能會起伏較大。必須承認(rèn)，同質(zhì)化比較嚴(yán)重且供應(yīng)量很大的中檔住宅，面臨著很激烈的市場競爭。盡管有很大的剛性需求，但是在觀望氣氛濃厚的當(dāng)前，市場銷售的壓力應(yīng)該不會輕松多少。
　　由此可以看出，從長遠(yuǎn)來看，房地產(chǎn)價格明顯下降的可能性不大，當(dāng)然不排除有些項(xiàng)目迫于某些因素推出幅度很大的讓利優(yōu)惠，走隱性降價的路子。


　　CPI走高讓不動產(chǎn)增值
  

　　2008年，物價的持續(xù)上漲，消費(fèi)物價指數(shù)CPI的居高不下，所有人幾乎都深有感觸，自己手里的100塊錢能買到的東西越來越少，這也對樓市產(chǎn)生了不小的影響。
　　首先，CPI的高位運(yùn)行促成了房地產(chǎn)成本的增加，成本增加就形成了價格強(qiáng)大支撐，為房價的高位運(yùn)行提供了物質(zhì)基礎(chǔ)。
　　其次，隨著物價節(jié)節(jié)攀高，CPI指數(shù)已經(jīng)明顯高于同期銀行存款利率，在這樣的特殊情況下也就出現(xiàn)了一個有趣的現(xiàn)象：實(shí)際利率為負(fù)值。換句話說就是錢存在銀行將會出現(xiàn)縮水，物價在漲而錢縮水也就意味著生活水平的下降，因此人們?yōu)榱吮Ｖ怠⒃鲋稻蜁㈠X投向其他投資渠道，不動產(chǎn)——住房就是很好的選擇之一。
　　隨著城市化進(jìn)程的加快以及消費(fèi)結(jié)構(gòu)的升級，對住宅和城市基礎(chǔ)設(shè)施的需求越來越大，商品房的剛性需求較強(qiáng)，尤其是臨沂房價相對不高，與全國及發(fā)達(dá)城市相比，房價水平一直低于全國平均水平，同時由于我國投資渠道有限、CPI的高位運(yùn)行導(dǎo)致的不動產(chǎn)投資熱等因素的影響，房價下降空間不會太大。