央行和財政部此次聯(lián)手推出的樓市救市政策，給房地產(chǎn)業(yè)帶來了一絲暖意，而商業(yè)銀行雖也能因樓市成交增長、房貸增加帶來一些利潤，但此次救市政策中的兩條——利率7折和存量房貸利率可以重新談判，帶給銀行的直接沖擊甚至可能超過全球金融危機的影響。

商業(yè)房貸利率倒掛首現(xiàn)

簡單算個賬：房貸期限大多超過5年，人民幣5年以上貸款基準(zhǔn)利率目前是7.47%，打過7折之后是5.229%，與前些年長期執(zhí)行過的5.04%相比，似乎并不算低；但存款利率經(jīng)歷了2007年的加息周期之后，雖然最近有2次降息，但最長的5年期存款基準(zhǔn)利率仍然高達(dá)5.58%，高過享受7折優(yōu)惠的房貸利率0.351個百分點。

舉個直觀的例子：如果你準(zhǔn)備購買一套總價100萬元的房子，你正好又有100萬元現(xiàn)金在手，那么最劃算的辦法不是全額付清，而是首付20萬，貸款80萬，然后把自己剩余的80萬現(xiàn)金以5年定期存入銀行。不考慮其他因素，從理論上說，銀行不僅賺不到你一分錢，平均每年還要倒貼你2808元(80萬元×0.351%＝2808元)。

另外一種情況是：即使你不買新房，如果你的房子還有貸款沒還清，以前大多數(shù)中國消費者都是有一點現(xiàn)金就趕緊還掉一部分房貸?，F(xiàn)在你不需要這么做了，先跟貸款銀行談判要求利率7折，不同意就把貸款搬家到愿意優(yōu)惠的銀行去，然后直接存5年定期就可以享受存貸利率倒掛帶來的優(yōu)惠。

第3種情況是你還有公積金貸款，那有錢就更加不用急著還貸了。此次政策規(guī)定，5年期以上公積金貸款利率從4.86%調(diào)整為4.59%，與5.58%的5年定期存款利率相比，低了0.99個百分點。

不能只靠存貸差吃一輩子

當(dāng)然其中還有一些轉(zhuǎn)換成本損耗，存貸款利率也會頻繁調(diào)整，也不是所有貸款客戶都符合7折房貸所需的條件，而且銀行吸收存款的成本也沒有5.58%那么高。曾經(jīng)有過不完全統(tǒng)計，很多銀行為存款付出的利率成本不到3%。因為短期存款和活期存款是銀行存款的主流，其中利率為0.72%的活期存款就占金融機構(gòu)各項存款的40%左右。

中國商業(yè)銀行經(jīng)歷了上一輪股改之后，各方面都有了不小的提升，但無論業(yè)內(nèi)業(yè)外，都不認(rèn)為中國銀行業(yè)現(xiàn)在的競爭力達(dá)到了可以讓人放心的水平，最明顯的表現(xiàn)就是：絕大部分營業(yè)收入和利潤還是來自存貸利差。

以建設(shè)銀行為例，其2008年中報顯示，在高速增長的情況下，非利息收入占營業(yè)收入總額的比例仍然只有17.83%。絕大部分銀行都在這個水準(zhǔn)附近。

中國的存貸利差水平，如果不是世界第一，也一直位居世界前列。例如一年期存款利率是3.87%，一年期貸款基準(zhǔn)利率是7.02%，利差高達(dá)3.15個百分點。

這個可能是世界第一的利差的存在，是合理的嗎？不是。因為這個利差主要來自國家對銀行業(yè)的準(zhǔn)入限制，也就是說，銀行的高利潤仍然來自其相對壟斷的地位。

雖然存貸利率倒掛只是個別品種，但第一次出現(xiàn)的倒掛仍然為中國所有商業(yè)銀行敲響了警鐘。這樣的相對壟斷保護(hù)不可能一直持續(xù)下去，除了市場競爭主體越來越多，中國經(jīng)濟增長方式的改變以及各利益相關(guān)方博弈力量的對比變化，央行也一直希望逐步推行利率自由化改革。

針對此次救市政策，央行在答記者問中特意表示：擴大商業(yè)性個人住房貸款利率下浮幅度后，金融機構(gòu)擁有更大的自主定價空間，有利于不斷完善市場化的定價機制。同時，對高風(fēng)險貸款實行較高的利率，主動識別和防范金融風(fēng)險。擴大個人住房貸款利率下浮幅度不同于下調(diào)貸款基準(zhǔn)利率，前者著眼于機制的轉(zhuǎn)變，后者反映了水平的調(diào)整?？傮w上，此次進(jìn)一步擴大個人住房貸款利率下浮幅度是利率市場化進(jìn)程的繼續(xù)，有利于市場化定價機制更充分地發(fā)揮作用。

利差保護(hù)傘被打破進(jìn)取型銀行獲得機會

股份制商業(yè)銀行在規(guī)模上有超越工農(nóng)中建的可能嗎？

之前來看很難。一方面在規(guī)模上，雙方一直保持了3：1以上的差距；更主要的是，各家銀行之間的競爭手段和競爭能力并無巨大的差別。

但在利差保護(hù)傘逐漸失去威力的情況下，雙方實力對比有可能出現(xiàn)變化。一出生就面臨競爭的股份制商業(yè)銀行一直以來都更重視非利息收入，以招商銀行為例，其最早開始著力的網(wǎng)上銀行業(yè)務(wù)已經(jīng)在年輕人中形成口碑。

此次救市政策也給市場帶來了新的契機。占據(jù)房貸市場主導(dǎo)地位的工行、建行等巨頭，如果不愿就存量房貸與客戶展開談判，活躍的股份制商業(yè)銀行是不會放棄大好的挖墻腳的機會的。其實近兩年來，股份制銀行早就開始這么干了，以總部在南方的某股份制銀行為例，最近兩年發(fā)放的房貸增長速度遠(yuǎn)在同行之上，不少就來源于挖同行的存量客戶，筆者本人就親身經(jīng)歷過該行客戶經(jīng)理的游說，他們的競爭利器就是“雙周供”、“氣球貸”這樣的“擦邊”創(chuàng)新手段。