解讀CBD

   投資寫(xiě)字樓首先必須要了解什么是CBD？

   世界潮流中，無(wú)論紐約、巴黎，還是北京、上海，“CBD”越來(lái)越成為城市綜合性經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的中樞。它是一個(gè)城市現(xiàn)代化的象征與標(biāo)志，這里聚集著規(guī)模宏大、錯(cuò)落有致的建筑群，實(shí)力雄厚的企業(yè)王國(guó)，還有與之匹配的創(chuàng)造財(cái)富的人才精英及一應(yīng)俱全的各種配套設(shè)施。

CBD的全稱是Central Business District，我國(guó)現(xiàn)有三種譯法：中央商務(wù)區(qū)、商務(wù)中心區(qū)或中央商業(yè)區(qū)，其概念最早產(chǎn)生于1923年的美國(guó)，當(dāng)時(shí)定義為"商業(yè)會(huì)聚之處"。隨后，CBD的內(nèi)容不斷發(fā)展豐富，成為一個(gè)城市、一個(gè)區(qū)域乃至一個(gè)國(guó)家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展中樞。一般而言，CBD應(yīng)該具備以下要素特征：它是城市的功能核心，城市的經(jīng)濟(jì)、科技、文化、商業(yè)等高度集中；它交通便利，人流、車流、物流巨大；它白天人口密度最高，晝夜間人口數(shù)量變化最大；它位于城市的黃金地帶，地價(jià)最高；它高樓林立，土地利用率最高。

   因此中央商務(wù)區(qū)（CBD）已經(jīng)成為一個(gè)中心城市的靈魂，是城市的人氣聚集區(qū)，是城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的火車頭，是城市總體戰(zhàn)略意圖的具體表現(xiàn)。CBD 是一個(gè)中心城市對(duì)外輻射的核心橋頭堡；對(duì)國(guó)外來(lái)說(shuō)。

臨沂CBD初形成

人民廣場(chǎng)在臨沂的價(jià)值等同于泉城廣場(chǎng)在濟(jì)南的價(jià)值。

人民廣場(chǎng)與繁華的解放路商業(yè)步行街、蘭田步行街不足百米，周邊聚集了多家大型商超：銀座商城、人民商場(chǎng)、大潤(rùn)發(fā)超市、桃源超市、桃源世界等，精品店鋪更是數(shù)不勝數(shù)。建設(shè)銀行、中國(guó)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、民生保險(xiǎn)、平安保險(xiǎn)等金融機(jī)構(gòu)林立。尚都嘉年華、臨沂飯店、沂州府大酒店、桃園美食城、沂州賓館、匯東大酒店、聯(lián)邦大酒店等高檔酒店賓館競(jìng)相爭(zhēng)輝。肯德基、麥當(dāng)勞、德克士、集集小鎮(zhèn)、永和豆?jié){、晉媽手搟面等美食快餐各顯特色。更有上島咖啡、迪歐咖啡、名典咖啡、幸福時(shí)光KTV、阿米果KTV等商務(wù)休閑場(chǎng)所。

正是齊全的商務(wù)配套，便利的交通條件，吸引了眾多大型的高檔寫(xiě)字樓紛紛搶駐人民廣場(chǎng)周邊，正在施工建設(shè)的有興大商務(wù)港、玖隆國(guó)際時(shí)代廣場(chǎng)、金鼎國(guó)際、文化大廈等，臨沂中央商務(wù)區(qū)格局已經(jīng)形成?，F(xiàn)在臨沂商務(wù)辦公已經(jīng)形成共識(shí)：首選必然是人民廣場(chǎng)中央商務(wù)區(qū)。

寫(xiě)字樓投資的五大要素

寫(xiě)字樓與住宅有較大的差別，因此在選擇投資寫(xiě)字樓時(shí)需要考慮以下五大要素：

要素一：地段

房地產(chǎn)投資首先考慮是地段，寫(xiě)字樓對(duì)地段的要求更高。有實(shí)力的公司選址首先考慮的是城市核心區(qū)域。時(shí)間是商務(wù)活動(dòng)的生命，因此周邊商務(wù)配套齊全、交通便利是必備條件。

要素二：設(shè)計(jì)

產(chǎn)品設(shè)計(jì)是寫(xiě)字樓的靈魂。強(qiáng)烈的現(xiàn)代藝術(shù)感可以增強(qiáng)寫(xiě)字樓的品位，而適當(dāng)比利的開(kāi)間與進(jìn)深，則保證了保證室內(nèi)的通透性、采光型、舒適度。大堂面積過(guò)大在滿足豪華程度的同時(shí)也增加了公攤面積，過(guò)長(zhǎng)的走廊、較低的吊頂則給人強(qiáng)烈的壓抑感。停車位設(shè)計(jì)是否充足也是評(píng)價(jià)寫(xiě)字樓優(yōu)劣的重要指標(biāo)之一。

要素三：內(nèi)部配套

寫(xiě)字樓不同于住宅和商鋪的重要之處，就是對(duì)內(nèi)部配套的要求高。因?yàn)樯虅?wù)辦公的需要，所以要求寫(xiě)字樓要配備大小會(huì)議室、多功能室、商務(wù)中心，提供會(huì)議、聚會(huì)、復(fù)印、打印、傳真、快件收發(fā)、票務(wù)代訂等服務(wù)。為了節(jié)約時(shí)間的需要，對(duì)電梯的要求不僅是滿足一定的載量，在電梯數(shù)量、運(yùn)行速度上也要滿足需要。

要素四：物業(yè)管理

一個(gè)高品質(zhì)的寫(xiě)字樓還需要高素質(zhì)的物業(yè)管理官司提供全方位的專業(yè)服務(wù)。對(duì)物業(yè)管理公司的考察包括其知名度、寫(xiě)字樓管理的經(jīng)驗(yàn)、成功案例、人員組成、服務(wù)內(nèi)容以及價(jià)格。國(guó)際、國(guó)內(nèi)知名的物業(yè)管理公司在提供國(guó)際國(guó)內(nèi)一流水平服務(wù)的同時(shí)，相應(yīng)的物業(yè)管理費(fèi)的價(jià)格也是高的，因此對(duì)物業(yè)管理公司的要求是：適合就是最好的。

要素五：價(jià)格

   購(gòu)買的寫(xiě)字樓是否物超所值，關(guān)鍵是看購(gòu)買價(jià)格和租賃水平之間的關(guān)系。一般來(lái)講，投資寫(xiě)字樓回收周期為10—12年，也就是說(shuō)通過(guò)不超過(guò)12年的租金就回收購(gòu)房總款，這樣的投資收益是較高的，反之就是投資不當(dāng)、收益率低。目前臨沂市寫(xiě)字樓租金水平為1.2—2.0/平方米/天，因此購(gòu)買價(jià)格區(qū)間在4380—7300元之間。人民廣場(chǎng)區(qū)域內(nèi)租金預(yù)計(jì)為1.5—2.2元/平方米/天，因此銷售價(jià)格間為5500—8000元/平方米。  文/史謹(jǐn)