08年8月27日，中國(guó)人民銀行和銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于金融促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》要求，對(duì)國(guó)土資源部門認(rèn)定的建設(shè)用地閑置兩年以上的房地產(chǎn)項(xiàng)目，禁止發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款或以此類項(xiàng)目建設(shè)用地作為抵押物的各類貸款。該通知源于落實(shí)今年1月《國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》精神。當(dāng)時(shí)的國(guó)務(wù)院通知中規(guī)定，土地閑置滿兩年、依法應(yīng)當(dāng)無(wú)償收回的，堅(jiān)決無(wú)償收回，重新安排使用；不符合法定收回條件的，也應(yīng)采取改變用途、等價(jià)置換、安排臨時(shí)使用、納入政府儲(chǔ)備等途徑及時(shí)處置、充分利用。土地閑置滿一年不滿兩年的，按出讓土地價(jià)款的20%征收土地閑置費(fèi)。對(duì)閑置房地產(chǎn)用地要征繳增值地價(jià)。
作者簡(jiǎn)介>>
山東師范大學(xué)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理系主任，教授。房地產(chǎn)研究中心主任，土地資源管理專業(yè)碩士點(diǎn)學(xué)科負(fù)責(zé)人。 社會(huì)兼職：山東省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)常務(wù)理事，山東省人大常委會(huì)立法咨詢專家，中國(guó)民盟山東省委委員和參政議政專家組成員，上海易居房地產(chǎn)研究院及新浪房產(chǎn)的特約專家。
近年主要研究領(lǐng)域：房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與政策研究、房地產(chǎn)市場(chǎng)研究、城鎮(zhèn)個(gè)性化定位研究、城市土地運(yùn)營(yíng)策劃和用地規(guī)劃、房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃、舊城改造研究、城市空間發(fā)展戰(zhàn)略研究等。
專業(yè)成就：山東師大工商管理(房地產(chǎn))本科專業(yè)的主要?jiǎng)?chuàng)辦者；曾獲省級(jí)科研成果一等獎(jiǎng)和三等獎(jiǎng)、省級(jí)以下成果獎(jiǎng)多次，編著和主編著作10部，發(fā)表論文20余篇，2004年由科學(xué)出版社出版的《現(xiàn)代城市規(guī)劃》著作已3次印刷并獲省教育廳科研成果獎(jiǎng)；連續(xù)10年招收碩士研究生。
“銀根”“地根”雙管齊下
促進(jìn)集約用地
此次通知要求各金融機(jī)構(gòu)以嚴(yán)格限制粗放低效用地、積極支持節(jié)約集約用地為原則，加強(qiáng)信貸合法合規(guī)審查，進(jìn)一步改進(jìn)金融服務(wù)，積極引導(dǎo)和推動(dòng)節(jié)約集約用地。金融資源和土地資源管制的雙重作用，堵疏并舉，必將有巨大作用。此次“銀根”、“地根”雙管齊下，可謂近年來(lái)國(guó)家在集約用地方面力度最大的一次動(dòng)作，將充分發(fā)揮金融對(duì)于節(jié)約集約用地的重要促進(jìn)作用。
穩(wěn)定全國(guó)房?jī)r(jià)是國(guó)家出臺(tái)此次《通知》的目的之一。提升土地開發(fā)速度，將能夠進(jìn)一步增加住宅供應(yīng)量，同時(shí)帶來(lái)房?jī)r(jià)的調(diào)整。而且，《通知》的影響很可能加快房地產(chǎn)行業(yè)重組的來(lái)臨。《通知》意在促進(jìn)開發(fā)商提高閑置土地開發(fā)速度，進(jìn)一步降低土地浪費(fèi)。但是對(duì)不少開發(fā)商來(lái)說(shuō)，少了銀行貸款的后盾，想要立即開始土地開發(fā)，幾乎不可能。降價(jià)售樓以回籠資金是第一步，在目前低迷的樓市狀態(tài)下，售樓所帶來(lái)的資金能有多少并不樂(lè)觀。對(duì)于青黃不接的一些開發(fā)商來(lái)說(shuō)，只有將無(wú)力開發(fā)的土地售賣給其他更有實(shí)力的開發(fā)商，行業(yè)內(nèi)的兼并重組，勢(shì)難避免。
央行決心以金融
干預(yù)房地產(chǎn)市場(chǎng)
在當(dāng)前地產(chǎn)企業(yè)資金緊張、土地違法違規(guī)亂象難以根治的背景下，此次通知可以被視為政府決心以金融力量干預(yù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)信號(hào)。首先，金融部門在與建設(shè)政策、土地政策保持一致的情況下，著力于對(duì)用地效率的項(xiàng)目進(jìn)行支持和引導(dǎo)。金融支持指揮棒的松緊方向調(diào)整，將更明白無(wú)誤地向開發(fā)企業(yè)傳遞政策訊息——盤活存量用地將受到多方位支持，執(zhí)意豪賭乃至囤積土地將受到市場(chǎng)、資金等多方位打壓。其二，暗示了對(duì)“小產(chǎn)權(quán)房”的不支持態(tài)度。金融監(jiān)管部門不支持給所謂的“小產(chǎn)權(quán)”建設(shè)項(xiàng)目融資，對(duì)集體土地有關(guān)房產(chǎn)的融資政策收緊。其三，禁止金融機(jī)構(gòu)向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放專門用于繳交土地出讓價(jià)款的貸款。傳統(tǒng)上，開發(fā)企業(yè)靠自有資金而非貸款方式繳交土地價(jià)款的情況并不多見(jiàn)，尤其在2006-2007年的地產(chǎn)企業(yè)“野蠻生長(zhǎng)”時(shí)期，各路開發(fā)商鋪攤子、上項(xiàng)目到了瘋狂的地步。
金融對(duì)集約用地
具有重要促進(jìn)作用
《關(guān)于金融促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》將充分利用和發(fā)揮金融在促進(jìn)節(jié)約集約用地方面的積極作用。首先，促進(jìn)金融機(jī)構(gòu)服從和服務(wù)于國(guó)家建設(shè)發(fā)展大局。金融機(jī)構(gòu)需要從國(guó)家大局出發(fā)，科學(xué)合理配置金融資源，形成促進(jìn)企業(yè)合理利用土地的有效約束和激勵(lì)機(jī)制。其二，利用金融杠桿推動(dòng)國(guó)家節(jié)約集約用地政策落實(shí)。無(wú)論工業(yè)企業(yè)，還是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，均離不開金融機(jī)構(gòu)的信貸支持。只要金融機(jī)構(gòu)依規(guī)辦事，就會(huì)利用信貸手段，對(duì)土地合理開發(fā)利用起到促進(jìn)作用。其三，引導(dǎo)金融業(yè)在民生建設(shè)上發(fā)揮積極作用?！锻ㄖ房芍^有保有壓、有進(jìn)有退，在禁止和限制違規(guī)、浪費(fèi)、閑置土地項(xiàng)目貸款的同時(shí)，《通知》要求對(duì)5類節(jié)約集約用地的項(xiàng)目予以金融支持，特別是提出優(yōu)先支持廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、限價(jià)商品住房及建筑面積在90平方米以下的中小套型普通商品住房建設(shè)。其四，力保金融機(jī)構(gòu)減少或規(guī)避金融風(fēng)險(xiǎn)。金融是現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)的核心，金融業(yè)具有牽一發(fā)而動(dòng)全身的效力。在經(jīng)濟(jì)下行的情況下，政府為確保銀行的風(fēng)險(xiǎn)降低，只能收縮資金、保護(hù)銀行。并且有專家預(yù)測(cè)，隨著銀根的進(jìn)一步收縮，可能加速房地產(chǎn)行業(yè)洗牌。以后無(wú)論大城市還是中小城市，房地產(chǎn)的中小企業(yè)會(huì)越來(lái)越多的出現(xiàn)并購(gòu)和轉(zhuǎn)讓，而且這種趨勢(shì)會(huì)越來(lái)越明顯。
房地產(chǎn)業(yè)要想重新振作起來(lái)，還應(yīng)該在地產(chǎn)開發(fā)的各個(gè)流程上守法經(jīng)營(yíng)，并主動(dòng)將房?jī)r(jià)調(diào)整到合理的價(jià)位，讓中等收入居民買得起房，這才是房地產(chǎn)業(yè)的希望所在。
總的來(lái)看，該政策的出臺(tái)對(duì)全國(guó)各地房地產(chǎn)企業(yè)的影響會(huì)很大，今后在城市分布比較廣泛的房地產(chǎn)企業(yè)，其融資機(jī)會(huì)相對(duì)大一些，而單個(gè)項(xiàng)目融資的房地產(chǎn)企業(yè)以后融資會(huì)更難。該政策的出臺(tái)使得房地產(chǎn)企業(yè)融資門檻更高了。
