當(dāng)“救市論”的多空對(duì)決尚是一樁無(wú)頭案時(shí)，作為“救”與“不救”的最重要理論支撐，房地產(chǎn)調(diào)控目前所處“中場(chǎng)”還是“終場(chǎng)”再度成為多方辯論的焦點(diǎn)。
國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所副所長(zhǎng)巴曙松日前撰文，稱(chēng)房地產(chǎn)市場(chǎng)目前所遇到的調(diào)整時(shí)期可能是“一年甚至更長(zhǎng)的時(shí)間”。簡(jiǎn)而言之，就是“中場(chǎng)”。
北京師范大學(xué)金融研究中心主任鐘偉與巴曙松持有相似的觀點(diǎn)，他認(rèn)為，不少熱點(diǎn)城市的房?jī)r(jià)還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有跌到合理的支撐位，在宏觀調(diào)控下，無(wú)論是樓價(jià)還是成交量依然有繼續(xù)下跌的空間?！盎蛟S下半年會(huì)是更深入的洗牌階段?！辩妭ヮA(yù)測(cè)說(shuō)。
學(xué)界的觀點(diǎn)與房地產(chǎn)業(yè)界對(duì)于宏觀調(diào)控所處階段的判斷似乎出現(xiàn)了偏差。在學(xué)界對(duì)“中場(chǎng)”這一概念達(dá)成共識(shí)時(shí)，開(kāi)發(fā)商認(rèn)為形勢(shì)可能還沒(méi)有那么壞，他們分持兩種觀點(diǎn)：“第一，逆勢(shì)之下仍有銷(xiāo)售增長(zhǎng)的可能；第二，上半年市場(chǎng)已經(jīng)不夠樂(lè)觀，可算作‘終場(chǎng)’，所以必然會(huì)出現(xiàn)金融政策的松動(dòng)，從而帶來(lái)形勢(shì)的逆轉(zhuǎn)?！逼渲?，有關(guān)“終場(chǎng)”的論調(diào)與學(xué)者觀點(diǎn)針?shù)h相對(duì)。
在這爭(zhēng)持不下的喧囂中，仍不甚明了的市場(chǎng)現(xiàn)狀暫沒(méi)有給出最終結(jié)論。但是已經(jīng)有地產(chǎn)龍頭企業(yè)謹(jǐn)慎表述：就整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)而言，7月銷(xiāo)售數(shù)據(jù)恐怕不會(huì)比6月好，8月、9月后的數(shù)據(jù)會(huì)非常難看。
或許，市場(chǎng)還遠(yuǎn)沒(méi)有到最糟糕的時(shí)候，現(xiàn)在僅是一個(gè)“中場(chǎng)”而已。
“中場(chǎng)”與“終場(chǎng)”之辯
“中場(chǎng)”之說(shuō)緣于巴曙松對(duì)目前市場(chǎng)的一個(gè)判斷，信貸持續(xù)緊縮、房?jī)r(jià)透支未來(lái)上升空間、成交萎縮、開(kāi)發(fā)商資金鏈緊張、成為支持專(zhuān)家們預(yù)言房地產(chǎn)調(diào)整只是到了中期的論據(jù)。
“中場(chǎng)”之說(shuō)并不為地產(chǎn)商認(rèn)可。大多數(shù)的地產(chǎn)商認(rèn)為目前的形勢(shì)已經(jīng)不妙，以至于需要做出一些改變了。
本周萬(wàn)科集團(tuán)辦公室主任譚華杰在接受媒體采訪時(shí)表示，目前房地產(chǎn)業(yè)情況還不是那么壞，更壞的還在后頭。
SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹(潘石屹博客,潘石屹新聞,潘石屹說(shuō)吧)一直在呼吁政策作一些改變，他在昨日的網(wǎng)聊中明確表示：“今年上半年，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)甚至全中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量大規(guī)模萎縮，房地產(chǎn)行業(yè)缺錢(qián)的局面在短期之內(nèi)難以改變。”
但是，老潘的判斷，已經(jīng)“見(jiàn)底”，形勢(shì)“不能再壞了”。
“實(shí)際上是過(guò)去幾年為了限制房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)模和發(fā)展，出臺(tái)了許多宏觀調(diào)控的政策，今天房地產(chǎn)的形勢(shì)已經(jīng)與幾年前完全不同了，應(yīng)該‘松綁’，給予和其他行業(yè)一樣公平的待遇”。潘石屹稱(chēng)。
包括全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生(聶梅生博客,聶梅生新聞,聶梅生說(shuō)吧)等在內(nèi)，業(yè)界代表最近一段時(shí)期的“建言”，都寄望于主管部門(mén)實(shí)施局部的政策微調(diào)來(lái)挽回樓市的頹勢(shì)。
“中國(guó)房?jī)r(jià)的普遍大跌不可能存在。若是誰(shuí)判斷中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)可能出現(xiàn)普遍30%的房?jī)r(jià)跌幅，如果不是無(wú)知，就是居心叵測(cè)。”萬(wàn)達(dá)集團(tuán)董事長(zhǎng)王健林接受《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》專(zhuān)訪時(shí)對(duì)本報(bào)記者稱(chēng)。
“沒(méi)有哪個(gè)行業(yè)如同房地產(chǎn)一樣有如此明顯的傳導(dǎo)效用。購(gòu)房意愿的減弱，直接導(dǎo)致汽車(chē)甚至紡織業(yè)的市場(chǎng)低潮。這是‘伴生關(guān)系’?！蓖踅×终J(rèn)為，“從信貸的層面分析，目前房地產(chǎn)所吸納的貸款依然每年都有25%的增長(zhǎng)，而房地產(chǎn)貸款所占信貸比例就達(dá)到40%~50%。
“你們有沒(méi)有注意到政府針對(duì)宏觀調(diào)控所用的字眼已經(jīng)發(fā)生了改變？從今年初的‘防止房?jī)r(jià)快速上漲’已經(jīng)變?yōu)椤€(wěn)定住房?jī)r(jià)格’?！彼J(rèn)為這或許是一個(gè)政策“溫和”的信號(hào)。
“冬天”還在繼續(xù)
“上半年央行放貸2.6萬(wàn)億，下半年的貸款額度有限。即使信貸可能突破上限，那么肯定不會(huì)將計(jì)劃指標(biāo)偏向房地產(chǎn)，否則房地產(chǎn)宏觀調(diào)控反彈會(huì)十分明顯?！蓖踅×址Q(chēng)。按照王健林的判斷，這種信貸緊縮的現(xiàn)狀持續(xù)下去，可能導(dǎo)致整個(gè)地產(chǎn)形勢(shì)在今明兩年內(nèi)都好轉(zhuǎn)不了?！熬植康貐^(qū)不排除更差，例如珠三角?！彼f(shuō)。
中原地產(chǎn)（中國(guó)）研究中心的報(bào)告也明確指出，預(yù)計(jì)2008年下半年全國(guó)樓市回暖無(wú)望，并將進(jìn)入新一輪的深度調(diào)整。該輪調(diào)整將至少持續(xù)到2009年第一季度。
戴德梁行華南估價(jià)部負(fù)責(zé)人林勃給出答案之一：“資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值縮水，將是市場(chǎng)調(diào)整期無(wú)可避免的現(xiàn)象。”碧桂園創(chuàng)造的“女首富”楊惠妍去年曾經(jīng)一度身家市值超過(guò)1350億港元，但是隨著股價(jià)跟隨估值重心調(diào)低而持續(xù)下跌，按7月31日收盤(pán)價(jià)計(jì)算市值僅400億港元左右。
開(kāi)發(fā)商已經(jīng)拉開(kāi)的節(jié)衣縮食的“過(guò)冬”架勢(shì)也已經(jīng)十分明朗。
今年上半年銷(xiāo)售金額只同比增長(zhǎng)了5％左右，同時(shí)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)有所下降的金地，卻在中報(bào)中不無(wú)憂慮地指出：“由于本輪行業(yè)調(diào)整的最大特點(diǎn)是成交量持續(xù)萎縮而非價(jià)格的大幅度下降，預(yù)計(jì)調(diào)整周期較長(zhǎng)?！睂?duì)于調(diào)整的時(shí)間，金地認(rèn)為“在經(jīng)歷了2007年的高速發(fā)展之后，房地產(chǎn)市場(chǎng)在最近一兩年之內(nèi)需要進(jìn)行一定程度的理性回調(diào)”。
一家上海房企在內(nèi)部會(huì)上給員工打“預(yù)防針”，稱(chēng)有可能年底裁員“50%”，這與國(guó)內(nèi)一家地產(chǎn)領(lǐng)頭企業(yè)正在考慮的階決方案相同，如果三季度銷(xiāo)售業(yè)績(jī)依然低迷，可能會(huì)給高管降薪。
另一家在南京開(kāi)發(fā)樓盤(pán)的上海房企由于近期又吃下新項(xiàng)目，所以無(wú)法從“裁員”上動(dòng)心思，只能將“建安成本”與“營(yíng)銷(xiāo)成本”都在進(jìn)行縮減，下一步的縮減成本，可能會(huì)在“管理成本”方面。
“原本企業(yè)計(jì)劃加大對(duì)外擴(kuò)張力度，或許在上海以外尋求一些項(xiàng)目機(jī)會(huì)，但是現(xiàn)在看來(lái)此時(shí)擴(kuò)張并非明智之選，所以擴(kuò)張計(jì)劃暫時(shí)擱淺。”上海一家地產(chǎn)上市公司高管對(duì)本報(bào)記者明確表示，他們同時(shí)對(duì)開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目的銷(xiāo)售回籠資金速度做了一個(gè)放緩的準(zhǔn)備。
“如果有一個(gè)縮量調(diào)整，則是最理想的結(jié)果，最糟糕的就是地方的銷(xiāo)售價(jià)格也出現(xiàn)大量下滑?！痹摳吖軐?duì)記者表示。
