算個(gè)帳怎么就這么難？
房?jī)r(jià),這一當(dāng)今社會(huì)最為關(guān)注的話題,讓我們既愛(ài)又恨,它的起起伏伏,直接觸動(dòng)每個(gè)人的神經(jīng)。在當(dāng)下這樣一個(gè)市場(chǎng)環(huán)境下,開(kāi)發(fā)商的抬價(jià)抑或降價(jià),作為弱勢(shì)的購(gòu)房者都只能被動(dòng)地接受。
樓市活躍的時(shí)候,開(kāi)發(fā)商一個(gè)子都不會(huì)讓,而樓市低迷,市場(chǎng)吃緊時(shí),五花八門(mén)的折扣優(yōu)惠紛至沓來(lái),同一個(gè)樓盤(pán)項(xiàng)目八千一平方米可賣(mài),三千一個(gè)平方米也可以賣(mài)。面對(duì)光怪陸離的行情,我們不僅要問(wèn),房?jī)r(jià)成本到底有多少?
成本,開(kāi)發(fā)商老婆的胸部?
段先生至今仍然耿耿于懷,他覺(jué)得開(kāi)發(fā)商像耍猴一樣把他們玩得暈頭轉(zhuǎn)向,狼狽不堪。
去年12月購(gòu)買(mǎi)的蜀都大道某電梯公寓6000多元一平方米,轉(zhuǎn)眼過(guò)了不到兩個(gè)月竟然一下子報(bào)出4600元一平方米的價(jià)格。同一樓盤(pán)的項(xiàng)目,在短短的兩個(gè)月時(shí)間,價(jià)格起伏居然高達(dá)30%。得知這一消息后,段先生等前期購(gòu)房的業(yè)主紛紛找到開(kāi)放商理論,希望能得到相應(yīng)補(bǔ)償,然而,開(kāi)發(fā)商并不買(mǎi)賬,還讓他們都想通點(diǎn)——價(jià)格“縮水”是正常的市場(chǎng)反應(yīng)。
本以為會(huì)升值,結(jié)果突然就虧進(jìn)去一坨,很多購(gòu)房者都難以想通。段先生在接受居周刊采訪時(shí)說(shuō),為什么開(kāi)發(fā)商多少都在賣(mài)?他們的成本到底有多少?利潤(rùn)有多高?30%的降幅,那此前的售價(jià)那有多高的利潤(rùn)啊!
房?jī)r(jià)成本,成為眾矢之的謎。不管你是有房者還是無(wú)房者,在開(kāi)發(fā)商“明碼標(biāo)價(jià)”的每平方米10000元或每平方米8000元面前,我們都只能是“霧里看花”,越看越糊涂。
“一套100平方米的電梯公寓成本價(jià)是多少?”被訪者均搖搖頭,“這些我們?cè)趺粗?”。在今年春交會(huì)期間記者就這一問(wèn)題采訪了眾多到場(chǎng)市民,令人遺憾的是沒(méi)有人知道,但他們卻透露出對(duì)此的積極關(guān)注。
“買(mǎi)一套房子首先考慮的就是價(jià)格問(wèn)題,再三衡量的也是價(jià)格問(wèn)題,對(duì)于普通老百姓而言,能擁有一套屬于自己的房子是一身的奮斗追求啊?！笔忻駨埾壬寡浴?/P>
全國(guó)政協(xié)委員王長(zhǎng)德教授在接受有關(guān)媒體采訪時(shí)指出,房?jī)r(jià)不是由市場(chǎng)決定,而是聽(tīng)任開(kāi)發(fā)商主導(dǎo)。部分房地產(chǎn)商利用信息不充分的市場(chǎng)缺陷,通過(guò)各種形式哄抬房?jī)r(jià),嚴(yán)重?fù)p害了消費(fèi)者的利益。
時(shí)下,樓市正值一個(gè)十字路口。房?jī)r(jià)持續(xù)波動(dòng),但不管如何波動(dòng),開(kāi)發(fā)商均能從中獲取不菲的利潤(rùn)。開(kāi)發(fā)商都極力否認(rèn)開(kāi)發(fā)商暴利的存在。于是,有人提出通過(guò)對(duì)開(kāi)發(fā)商核算成本,將其真實(shí)成本公布出來(lái)解決這一爭(zhēng)議多年的問(wèn)題。但是,開(kāi)發(fā)商及相關(guān)部門(mén)都極力反對(duì)。地產(chǎn)大佬任志強(qiáng)針對(duì)成本公開(kāi)居然回言:“公開(kāi)房?jī)r(jià)成本,就如同公開(kāi)自己老婆的胸部有多大一樣,這屬于立法規(guī)定的,也屬于秘密。”
成本公開(kāi)，少數(shù)人的游戲
其實(shí)在幾年前“房?jī)r(jià)成本公開(kāi)”就一度成為萬(wàn)眾矚目的焦點(diǎn),“福州標(biāo)本”更是一石激起千層浪,這一被媒體譽(yù)為“第一個(gè)用準(zhǔn)確數(shù)據(jù)向房?jī)r(jià)虛高黑幕開(kāi)戰(zhàn)的范本”的報(bào)告正式拉開(kāi)了“房?jī)r(jià)成本公開(kāi)”的序幕。
繼福州市物價(jià)局向社會(huì)公布房?jī)r(jià)成本清單后,江蘇、浙江、上海、北京也步其后塵,但無(wú)一例外在實(shí)施過(guò)程中遭遇重重阻礙,有些地方更是半道就草草收?qǐng)觥?/P>
據(jù)福州市提供的該市23個(gè)樓盤(pán)的成本目錄顯示,當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的利潤(rùn)率平均約為50%,最低的超過(guò)20%,最高的超過(guò)90%。
數(shù)據(jù)在社會(huì)上引起軒然大波。然而,公布方福州市物價(jià)局卻同樣遭遇尷尬。
據(jù)報(bào)道,福州市物價(jià)局早在2004年就提出房?jī)r(jià)成本測(cè)算問(wèn)題,福建省物價(jià)局在2005年下發(fā)的相關(guān)通知中也將其納入其中,要求各級(jí)價(jià)格主管部門(mén)定期測(cè)算并公布不同地段、不同等級(jí)普通商品住房開(kāi)發(fā)建造的平均成本,但沒(méi)有一家公布。究其原因,是因?yàn)榉康禺a(chǎn)對(duì)地方經(jīng)濟(jì)影響重大,“不少物價(jià)部門(mén)都有顧慮”。
現(xiàn)實(shí)其實(shí)是一廂情愿。福州市物價(jià)局在此后不久就對(duì)外宣布,房?jī)r(jià)成本清單將可能不再繼續(xù)發(fā)布,浙江物價(jià)部門(mén)也無(wú)奈地要最終放棄公開(kāi)信息的想法。而江蘇省關(guān)于公布房?jī)r(jià)成本“清單”的要求也成了“一紙空文”。很多地方物價(jià)局面對(duì)房?jī)r(jià)成本公開(kāi)都只是無(wú)奈。
接下來(lái)是一些開(kāi)發(fā)商自發(fā)的成本公布。
2006年,重慶華宇集團(tuán)對(duì)外公布其項(xiàng)目成本,房?jī)r(jià)成本將采用菜單式公布,同時(shí)公布稅費(fèi)收取的政策依據(jù)。如房屋價(jià)格一般包括土地成本、前期費(fèi)用、建安成本、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、各種規(guī)費(fèi)、管理費(fèi)用、貸款利息、稅金、利潤(rùn)9大項(xiàng),最終得出每平方米3000元的成本價(jià)。
2007年,廣州番禺一位包工頭向媒體公布的商品房工程明細(xì)賬顯示,實(shí)際建筑成本是每平方米不過(guò)572元。這還是珠三角的價(jià)格,中西部省區(qū)的價(jià)格比這個(gè)更低,因?yàn)槿斯こ杀镜秃芏?。相比之?中西部省區(qū)的人工費(fèi)用只有珠三角的1/2至2/3,鐵工為5元/平方米,木工是10至12元/平方米,泥工為3元/平方米,負(fù)責(zé)貼外墻瓷磚的人要20元/平方米。
成都一專業(yè)機(jī)構(gòu)研究人員向記者透露,一般普通住宅(電梯公寓)按照常規(guī)測(cè)算其利潤(rùn)率在10～30%。值得特別提到的是,剛剛閉幕不久春交會(huì)期間很多樓盤(pán)項(xiàng)目在原有的降價(jià)基礎(chǔ)上又大打折扣,推出多重優(yōu)惠促銷手段。如藍(lán)光的碧蔓汀,歷史價(jià)格6680元/平方米,在春交會(huì)期間推出特價(jià)房4950元/平方米,簽單最高享受5萬(wàn)元的讓利優(yōu)惠。類似的讓利在其他樓盤(pán)項(xiàng)目中屢見(jiàn)不鮮,開(kāi)發(fā)商試圖以大幅度的讓利迅速回籠資金,因此可以斷定部分樓盤(pán)的利潤(rùn)已經(jīng)很低。
一般而言,房?jī)r(jià)成本包括土地價(jià)格、建安成本、營(yíng)銷成本、政府稅費(fèi)四項(xiàng)內(nèi)容。同時(shí),一些項(xiàng)目運(yùn)作的隱性成本也占有一定份額,比如融資成本、協(xié)議拿地的土地成本等等。隱性成本讓開(kāi)發(fā)商如履薄冰,這一部分更難進(jìn)入公開(kāi)的層面。
面對(duì)各地不斷掀起的房?jī)r(jià)成本公開(kāi)浪潮,大部分開(kāi)放商以及政府部門(mén)都站在了反對(duì)陣營(yíng)。記者4月24日致電成都多家知名房地產(chǎn)企業(yè),對(duì)方均稱,這一問(wèn)題屬于企業(yè)“商業(yè)秘密”不便公開(kāi),也不會(huì)進(jìn)入企業(yè)議事日程。
星彥地產(chǎn)成都分公司研究中心副總經(jīng)理孔祥虎表示,在目前這樣一個(gè)市場(chǎng)環(huán)境下,多方信息閉塞,如果要求商品房成本公開(kāi),并據(jù)此定價(jià),這是一件幾乎沒(méi)有可能的事情。
