認(rèn)購(gòu)協(xié)議相對(duì)于正式的商品房買(mǎi)賣(mài)合同，內(nèi)容較少、格式較為簡(jiǎn)單、支付的款項(xiàng)較低，但是，認(rèn)購(gòu)書(shū)卻有嚴(yán)格的違約責(zé)任，即“定金罰則”，購(gòu)房者稍不留神，就會(huì)招致既買(mǎi)不到房子，又損失定金的“飛來(lái)橫禍”。就此，專(zhuān)業(yè)律師根據(jù)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，總結(jié)了一套比較行之有效的簽訂技巧。
一、認(rèn)購(gòu)協(xié)議的簽訂主體
認(rèn)購(gòu)協(xié)議甲、乙方的身份確認(rèn)是簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)的第一步，看似簡(jiǎn)單，但購(gòu)房者不可大意，除了要認(rèn)真填寫(xiě)自己的自然情況外，還應(yīng)同時(shí)認(rèn)真審查認(rèn)購(gòu)協(xié)議甲方的法律身份情況。甲方的名稱(chēng)必須是公司的名稱(chēng)，而不是公司法定代表人的名字或其他人的名字。公司的名稱(chēng)應(yīng)與《商品房預(yù)售許可證》上的公司名稱(chēng)相符。
二、認(rèn)購(gòu)協(xié)議的具體條款
（一）認(rèn)購(gòu)房屋具體情況條款
一般來(lái)講，認(rèn)購(gòu)協(xié)議的第一條便是約定認(rèn)購(gòu)房屋具體情況的條款，包括小區(qū)的名稱(chēng)、房屋的具體位置及房號(hào)、房屋的面積、房屋的戶(hù)型等。在簽訂此條款時(shí)，購(gòu)房者應(yīng)審查如下內(nèi)容：1、房屋的具體位置和房號(hào)是否就是規(guī)劃設(shè)計(jì)圖紙中相應(yīng)的房屋。如果售樓小姐不小心搞錯(cuò)了，而你又疏忽了檢查，等交房的時(shí)候你再后悔就是木已成舟。2、注意房屋的面積單位，究竟是建筑面積，還是套內(nèi)建筑面積，或是套內(nèi)使用面積。3、仔細(xì)核對(duì)房屋的戶(hù)型，一般開(kāi)發(fā)商會(huì)以各種字母和阿拉伯?dāng)?shù)字代替房屋的戶(hù)型，一不小心寫(xiě)錯(cuò)了一個(gè)字母或數(shù)字就可能造成購(gòu)房者痛失真愛(ài)，上錯(cuò)花轎嫁錯(cuò)郎的悲劇。
（二）認(rèn)購(gòu)房屋價(jià)格條款
該條款是開(kāi)發(fā)商最易耍手段，購(gòu)房者最易上當(dāng)?shù)臈l款。相信很多購(gòu)房者有過(guò)這樣的經(jīng)歷，認(rèn)購(gòu)書(shū)中簽訂的單價(jià)和商品房買(mǎi)賣(mài)合同簽訂的單價(jià)不符，后者往往比前者高出好幾百塊?；蚴钦J(rèn)購(gòu)書(shū)中的總價(jià)和商品房買(mǎi)賣(mài)合同中的總價(jià)是一樣的，但是房屋面積卻減少了。因此，購(gòu)房者應(yīng)特別注意該條款。首先，看清認(rèn)購(gòu)協(xié)議中的計(jì)價(jià)銷(xiāo)售面積，是建筑面積還是套內(nèi)建筑面積。以建筑面積計(jì)價(jià)的房屋單價(jià)比較低，以套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)的房屋單價(jià)比較高。其次，要明確認(rèn)購(gòu)房屋的總價(jià)款。這樣在簽訂正式的商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，總價(jià)就不會(huì)有變化，方便購(gòu)房者進(jìn)行資金的統(tǒng)籌安排。
（三）定金條款
定金條款是認(rèn)購(gòu)協(xié)議的核心條款，認(rèn)購(gòu)協(xié)議的可操作性幾乎全部都體現(xiàn)在該條款中，因此，購(gòu)房者對(duì)此條款要慎之又慎。在簽訂該條款時(shí)應(yīng)注意以下幾個(gè)方面：1、定金與訂金、押金、誠(chéng)意金。定金有其特別的法律效力，要切記審核定金兩個(gè)字，不能用訂金、押金或誠(chéng)意金代替。2、定金的金額。我國(guó)《擔(dān)保法》有明確的規(guī)定，定金的金額不能超過(guò)合同總金額的20％，因此，開(kāi)發(fā)商無(wú)權(quán)要求購(gòu)房者交付超過(guò)認(rèn)購(gòu)房屋總價(jià)款20％的定金。3、定金的交付日期。根據(jù)我國(guó)《擔(dān)保法》和《合同法》的規(guī)定，定金合同于定金交付之日起生效。因此，購(gòu)房者交付定金的日期才是認(rèn)購(gòu)協(xié)議生效的日期，購(gòu)房者一般應(yīng)于簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議當(dāng)日交付定金。
?。ㄋ模┻`約責(zé)任
這里的違約責(zé)任，一般就是法定的定金罰則，即購(gòu)房者在約定的時(shí)間內(nèi)不與開(kāi)發(fā)商簽訂正式的商品房買(mǎi)賣(mài)合同，則無(wú)權(quán)要求返還定金；反之，如果開(kāi)發(fā)商將認(rèn)購(gòu)房屋另行出售他人，則雙倍返還定金。但是購(gòu)房者應(yīng)注意的是，一些狡猾的開(kāi)發(fā)商會(huì)在此作如下約定：“如在本協(xié)議約定期限內(nèi)甲方（開(kāi)發(fā)商）不能與乙方訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同，甲方將退還乙方定金不包括利息?！边@樣的約定，規(guī)避了定金罰則對(duì)開(kāi)發(fā)商雙倍返還的懲罰，是對(duì)購(gòu)房者非常不利的條款，購(gòu)房者應(yīng)予以注意。
（五）簽章條款
認(rèn)購(gòu)協(xié)議中最后的簽章才是最重要的條款，購(gòu)房者應(yīng)注意的是：1、一定要蓋公司的公章。2、最好要有對(duì)方經(jīng)辦人的名字。3、明確簽訂的時(shí)間。
結(jié)語(yǔ)：綜觀商品房買(mǎi)賣(mài)的全過(guò)程，認(rèn)購(gòu)協(xié)議的簽訂具有其積極的意義，它給購(gòu)房者一定的時(shí)間來(lái)仔細(xì)考慮本次買(mǎi)賣(mài)，而且在此期間，初步選定的房屋開(kāi)發(fā)商會(huì)予以保留。同時(shí)，認(rèn)購(gòu)書(shū)作為簽訂正式商品房買(mǎi)賣(mài)合同的前奏，其內(nèi)容直接關(guān)系到雙方能否順利簽約。因此，購(gòu)房者在正式簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議之前，應(yīng)將正式的商品房買(mǎi)賣(mài)合同認(rèn)真閱讀，通盤(pán)考慮簽約的可能性。由于認(rèn)購(gòu)協(xié)議簽訂后，即對(duì)雙方具有法律效力，因此，購(gòu)房者應(yīng)對(duì)認(rèn)購(gòu)協(xié)議的內(nèi)容謹(jǐn)慎對(duì)待。如有可能，應(yīng)盡量借助于專(zhuān)業(yè)的法律人士。
