房地產(chǎn)價格的基本走勢
從2006年的房價走勢看，全市房價漲幅較為平穩(wěn)，特別在國家出臺調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、穩(wěn)定住房價格的政策后，房價漲幅在9、10兩個月曾一度回落到3%以下。今年全市房地產(chǎn)價格變化呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：
商品房價格漲幅出現(xiàn)波動，二手房價格平穩(wěn)上漲。2006年全市商品房價格同比上漲4.1%，環(huán)比累計比上年末上漲5.1%。從全年的商品房價格走勢看，前三季度房價分別比上年同期上漲5.9%、4.1%和2.9%，漲幅逐季回落。進(jìn)入第四季度，特別是11、12月份，房價出現(xiàn)反彈跡象，房價同比上漲了3.4%。二手房價格全年走勢平穩(wěn)，一年來累計上漲3.9%，環(huán)比累計比2005年末上漲6.4%。
各類住宅價格均有上漲，中低價位住宅價格漲幅呈上升趨勢。2006年，普通商品住宅的銷售價格在8-12月份連續(xù)五個月漲幅呈現(xiàn)上升趨勢，分別上漲2.6%、2.7%、3.1%、4.0%、4.2%；而高檔住宅的價格恰恰相反，特別是高檔公寓的價格從年初的上漲16.7%回落到目前的0.9%。從不同地段住房價格走勢看，中低價位的四、五類地段普通商品住宅價格同比分別上漲5.9%和15.2%，遠(yuǎn)高于高價位的一類、二類和三類地段普通商品住宅價格的上漲幅度。二手房住宅價格也出現(xiàn)平穩(wěn)較快上漲，一季度同比上漲3.9%，二季度同比上漲3.8%，三季度同比上漲3.8%，四季度同比上漲4.1%。
土地交易價格漲幅擴(kuò)大。根據(jù)全市土地交易價格統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2006年土地交易價格指數(shù)為114.3%，比上年增長14.3%，漲幅比前年提高4.3個百分點(diǎn)。其中一季度上漲23.6%，二季度上漲9.7%，三季度上漲11.5%，四季度上漲12.5%。
房屋租賃和物業(yè)管理價格漲勢平穩(wěn)。去年全年房屋租賃價格累計上漲2.2%，其中一季度上漲1.5%，二季度上漲0.5%，三季度上漲3.9%，四季度上漲2.8%。物業(yè)管理價格全年累計同比上漲2.6%，其中一季度上漲2.8%，二季度上漲3.1%，三季度上漲3.8%，四季度上漲0.6%。分類看，住宅上漲4.0%，辦公樓、商業(yè)娛樂用房價格與上年持平。
對2007年房價走勢的判斷分析
國家穩(wěn)定住房價格、調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)政策效果將逐步顯現(xiàn)。2006年被喻為中國房地產(chǎn)市場的政策年，“穩(wěn)定房價，調(diào)整住房結(jié)構(gòu)”是中央政府調(diào)控房地產(chǎn)市場的主要目標(biāo)。國家從金融、信貸、土地、稅收等方面出臺了多項(xiàng)政策，與往年相比，調(diào)控手段更加市場化、細(xì)化。從下半年的房價走勢看，房地產(chǎn)市場開始出現(xiàn)一些積極變化，房屋需求過熱的情況有一定程度的緩解。另外，據(jù)當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)部門監(jiān)控數(shù)據(jù)顯示，全市商品房、存量房成交量比前期均有明顯下降。隨著穩(wěn)定住房價格政策的逐步落實(shí)，政策效果將會更為明顯。
房屋供給量增加和空置面積的增長將抑制房價大幅上漲。2006年，全市共完成房地產(chǎn)投資50億元，比前年同期增長37.5%；住宅完成投資37.5億元，增長69.3%，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為74.9%；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)累計完成土地開發(fā)面積146.0萬平方米，增長0.4%；完成房屋施工面積517.1萬平方米，比上年同期增長58.2%，其中住宅施工面積451.3萬平方米，占87.3%，增長70.4%；房屋竣工面積178.7萬平方米，增長44.5%，其中住宅竣工面積158.4萬平方米，占88.6%，增長57.5%。此外，從房屋空置面積變化看，2006年全市商品房空置面積為21.8萬平方米，增長138.3%。其中，住宅空置面積為17.5萬平方米，占80.2%，增長122.1%。房屋供給量和空置面積的增加都將對抑制房價大幅上漲起到積極作用。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的一批樓盤將消化人們一定的購買力。在蘭山城區(qū)新房供應(yīng)不斷增加的前提下，大批二手房投向市場也將會極大地滿足購房者的需求，供求失衡的狀況將會緩解。
房市由賣方向買方市場轉(zhuǎn)變。受2006年國家多項(xiàng)房地產(chǎn)調(diào)控政策的影響，目前房產(chǎn)市場觀望氣氛日漸濃厚，消費(fèi)者的心態(tài)開始回歸理性。新盤供應(yīng)量的加大、樓盤品質(zhì)的提高以及房價的不斷上漲都不同程度的影響著購房者的需求。部分小戶型和品質(zhì)高的樓盤出現(xiàn)搶手局面，而質(zhì)量不佳的高價位樓盤難免會出現(xiàn)滯銷的情況。
總體上看，穩(wěn)定房價的因素將對今年的房價走勢起到主導(dǎo)作用，尤其是國家出臺的宏觀調(diào)控政策將逐步發(fā)揮效力。但也應(yīng)該注意到，房地產(chǎn)市場存在的問題比較復(fù)雜，如果不能堅持穩(wěn)定房價的基本方針、政策，房價仍可能短暫平緩后繼續(xù)出現(xiàn)較大幅反彈上漲。一是房屋供求結(jié)構(gòu)矛盾在短期內(nèi)無法得到根本解決。雖然我市的商品住宅供應(yīng)量在加大，但是房屋供求結(jié)構(gòu)矛盾依然存在。具體表現(xiàn)在：經(jīng)濟(jì)適用房相對短缺，中小套型、中低價位的住房供應(yīng)比例偏低，無法滿足大多數(shù)老百姓和中低收入家庭的住房需求。2006年，全市經(jīng)濟(jì)適用房完成投資4.9億元，增長55.9%；施工面積54.6億元，增長181.6%；房屋竣工面積32.6億元，增長229.0%。雖然經(jīng)濟(jì)適用房的投資增長幅度較快，但仍低于同期商品住宅投資增幅，占房地產(chǎn)住宅開發(fā)投資的比重為13.2%，比上年同期下降1.1個百分點(diǎn)。
房地產(chǎn)開發(fā)用地價格不斷上升，帶動房價上漲。在市場經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的背景下，隨著房地產(chǎn)開發(fā)用土地全面實(shí)行公開拍賣、招標(biāo)制度，土地使用的市場化，市場配置土地資源，與日趨旺盛的房地產(chǎn)開發(fā)形成了反差，使土地供需出現(xiàn)了不平衡，在一定程度上帶動了房屋用地價格的上升。根據(jù)2006年土地交易價格統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，全年土地交易價格同比上漲14.3%，其中住宅用地同比上漲20.9%；購置土地面積199.7萬平方米，比2005年下降47.2%，但土地成交價款為13.1億元，卻比2005年增長42%，平均交易價格每畝增加27.5萬元。在高成本獲取土地的情況下，開發(fā)商為了一定的利潤，必然要開發(fā)高檔住宅產(chǎn)品，因此，通過公開出讓的土地必然產(chǎn)生的都是高檔住宅產(chǎn)品。
住房消費(fèi)需求巨大而持久，房價難以出現(xiàn)明顯回落。城市化進(jìn)程帶來了城市人口的增長，城市人口的自然增長和外來人口的遷入每年都在增加，住房需求逐年擴(kuò)大，足以支撐起龐大的住房消費(fèi)市場。同時，城市拆遷的被動需求也不容忽視。2006年全市共銷售商品房186.7萬平方米，其中一季度銷售24.9萬平方米，二季度銷售41.8萬平方米，三季度銷售45.7萬平方米，四季度銷售74.3萬平方米，銷售面積呈逐季上升態(tài)勢。由此可見，住房需求潛力是非常大的，住房價格難以出現(xiàn)明顯回落。
