根據(jù)國家發(fā)展改革委、國家統(tǒng)計局調(diào)查，5月份全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲6.4%，北京更是達(dá)到10.3%，殘酷的現(xiàn)實以至于讓中央八部委組成聯(lián)合調(diào)查組赴各地進(jìn)行深入調(diào)查摸底。很遺憾的是，這一波行情臨沂可能趕不上了。最新預(yù)報：臨沂房地產(chǎn)市場即將迎來一場寒流，因為臨沂房地產(chǎn)的現(xiàn)狀已經(jīng)決定了明年的房價走向是：高檔住宅將維持堅挺并小步上漲，而中低檔住宅將呈現(xiàn)全線下跌的態(tài)勢?？傮w情況將是穩(wěn)中趨降，因此有充分的理由相信，明年將是我市中低收入階層購買中低檔住宅的千載難逢的好時機(jī)。

   臨沂房地產(chǎn)市場即將迎來一場寒流

  據(jù)統(tǒng)計，天氣預(yù)報準(zhǔn)確的概率只有72.2%。這一次，我們還沒有做好加衣的準(zhǔn)備，寒流就要來臨了。

   征兆一：股市的持續(xù)高燒不退。

   這是大環(huán)境的影響，雖然下半年股市將逐步回歸理性，但整體上漲徘徊的行情會保持較長一段時間，特別是一些沒有掌握好入市時機(jī)的股民，有可能資金中長期被套牢，所以指望大量的資金從股市撤出而進(jìn)入樓市也不現(xiàn)實，因此對推高房價不會帶來較大的作用。近日，國家又頒布政策，允許國內(nèi)資金投資境外股市，因此國內(nèi)房地產(chǎn)投資仍將面臨資金不足的預(yù)期。

   征兆二：臨沂房地產(chǎn)開工量的膨脹和放大。

   去年，臨沂市房地產(chǎn)總投入50億元，竣工面積178萬平方米，銷售186萬平方米。而今年伊始受房價不斷攀升的拉動，房地產(chǎn)投資增速明顯提高。一季度臨沂房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成投資８億多元，施工面積達(dá)361萬平方米，同比增長５９％。

   征兆三：不合理的政策限制造成高層及小高層中高檔住宅的滯銷。

   目前在臨沂城建區(qū)域內(nèi)開發(fā)房地產(chǎn)，5加1的多層基本不再審批，政府鼓勵和支持更好地利用土地，開發(fā)12層以上的小高層或高層住宅。由于臨沂百姓大多不喜歡住高層，再加之高層的成本高帶來銷售價格也高，特別是物業(yè)管理費也較高，普遍的在0.8元/平方米左右，普通工薪階層即使勒緊褲腰買下了高層，但長期居住物業(yè)費也很難承擔(dān)。而高收入階層對住房要求也更高，無論是位置，還是朝向，戶型均很在意，目前市區(qū)的小高層以上的項目，為降低成本，大多采用了點式結(jié)構(gòu)，三戶二梯，甚至有的四戶二梯的結(jié)構(gòu)很多，普通存在容積率高、南北通透差、采光不好、電梯配置少等缺點，一方面低收入階層買不起，一方面高收入階層不愿意買，造成滯銷也在情理之中。開發(fā)商不得不采用各種促銷手段，有的甚至將大戶型改成小戶型銷售。

   征兆四：新政的推波助瀾將是主要原因。

   市政府于近日頒布了《關(guān)于加快推進(jìn)市區(qū)城中村改造工作的意見(試行)》，計劃用4年的時間完成市區(qū)“城中村”的改造，改造范圍為臨沂城建成區(qū)范圍內(nèi)使用集體土地并以村民委員會或居民委員會為組織形式的村居或街道，以及臨沂城規(guī)劃區(qū)內(nèi)不符合《臨沂市城市總體規(guī)劃》要求的34個村居。其中僅蘭山區(qū)就有24個。保守的估計，四年中僅因城中村改造每年新增的住宅建筑面積將達(dá)60萬平方米以上，占到目前我市每年住房銷售總面積的30%，必然會對我市的房價帶來影響。再加之未來幾年南坊社區(qū)二萬套以上住宅逐步投入使用，城中的二手房市場供應(yīng)充足，預(yù)計明年起全市中低檔住宅將呈現(xiàn)明顯下跌趨勢。

   征兆五：二手房上市量的增加。

   目前臨沂有30萬套二手房，其中只有10%約3萬套上市交易，原因就是因為臨沂是一個商城，外來經(jīng)商者很多，流動人口有近50萬人，眾多擁有二套以上住房的業(yè)主都有著租房收傭、投資理財?shù)挠^念，再加之近幾年房價飛漲，眾房主都捂房惜售。由于批發(fā)城的升級改造，搬遷到離市區(qū)稍遠(yuǎn)的西部，因此市內(nèi)的住宅出租率逐年呈現(xiàn)下降的趨勢，臨沂的出租市場已經(jīng)進(jìn)入后黃金時期。估計下半年至明年上半年，會有一部分出租房屋轉(zhuǎn)到二手市場上出售，也會對新建住宅價格帶來一定的沖擊。

   征兆六：經(jīng)濟(jì)適用房的大量開工和上市。

   去年臨沂市區(qū)開工建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房超過40萬平方米，約占到全部商品房銷售總量的四分之一。今年以來，臨沂市又爭取到19個經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)項目，施工面積達(dá)95萬平方米，經(jīng)濟(jì)適用房的集中放量，滿足了市民不同層次的住房需求，對抑制房價過快增長發(fā)揮了重要的作用。

   征兆七：小產(chǎn)權(quán)房非法交易的猖獗。

   目前臨沂一些村鎮(zhèn)打著“舊（城）村改造”的名義對外公開售賣手續(xù)不全的所謂小產(chǎn)權(quán)的樓房，總面積大約在50萬平方米左右，這些樓盤沖擊了正常的房地產(chǎn)交易秩序，特別是沖擊了中低價位的樓盤，分散了客戶群，帶來諸多隱患和社會不安定因素，從一定程度平抑了我市中低檔住宅的價格。

   結(jié)構(gòu)不合理是臨沂房地產(chǎn)市場的最大弊端。

   其主要表現(xiàn)是臨沂缺少真正的高檔住宅，但中低檔住宅卻面臨過剩。而中低檔住宅在過剩的同時也因戶型設(shè)計不合理、成本過高、采光通風(fēng)差等原因被一些潛在客戶持幣觀望。初期癥狀將是消化不良，但更厲害的癥狀顯現(xiàn)將在明年。目前市場中低檔住宅即使不再新批，估計也需要二年以上的時間才能完成消化。而真正高檔住宅，如外灘明珠、蘭亭水岸，還有沿濱河幾塊最后的風(fēng)水寶地還沒有上市，已經(jīng)受到眾多高收入階層的追捧。上個月，蘭亭水岸出售VIP卡，僅180套房子四棟樓的小盤子，居然引來了200多人購買；而外灘明珠，目前雖然還沒有開始銷售，但有購買意向的潛在客戶登記早已過千。一方面是中低檔住宅的滯銷，一方面是高檔頂級住宅卻幾成空白，千畝大盤及頂級高尚住宅社區(qū)在臨沂還沒有出現(xiàn)。

   雖然全國的房地產(chǎn)市場依然是一片紅，但臨沂這個局部市場卻因為上述種種原因，已經(jīng)呈現(xiàn)無可奈何花落去的端倪。大漲幾乎已不可能，堅挺已屬不易，臨沂房地產(chǎn)的暴利時代正在終結(jié)。一些開發(fā)商必將盡快降價脫手尾盤，勢必也對市場有所顧忌。但若考慮今后幾年通貨膨脹所帶來的影響，房地產(chǎn)價格總體仍將是上升態(tài)勢。

   寒流過去必是降溫，但冬天到了，春天也不會遠(yuǎn)了。