人口老齡化趨勢是當(dāng)今社會不得不面對的問題。來自臨沂市老齡委的數(shù)據(jù)顯示，目前，臨沂市共有1022.7萬人，其中60歲以上人口約為128.83萬(其中蘭山、河?xùn)|、羅莊三區(qū)共有60歲以上老人22萬余人)，占臨沂市總?cè)丝诒壤堰_(dá)到12.6%，這說明臨沂人口的老齡化趨勢已經(jīng)比較明顯。預(yù)計未來幾年內(nèi)，這一比例會繼續(xù)穩(wěn)步上升。
隨著老齡化社會的到來，在房地產(chǎn)產(chǎn)品細(xì)分趨勢明顯的今天，專為老年人設(shè)計的“銀色住宅”或?yàn)槔夏耆肆可泶蛟斓募?xì)節(jié)完善的普通住宅，應(yīng)該引起臨沂房地產(chǎn)界的關(guān)注。
商品房緊盯年輕人“銀色住宅”幾為空白
近日，記者的一位朋友大發(fā)感慨：“現(xiàn)在的房子面積都偏大，盡管有些小面積的房子，單價卻很高，買一套50多平方米的房子也得20余萬。并且房子的設(shè)施配套有不少也不適合老年人的需求。”原來，前一段時間，這位朋友陪著姑媽和姑父在臨沂市區(qū)轉(zhuǎn)了幾個售樓處，也沒選到滿意的房子。
記者經(jīng)過幾天的走訪了解到，盡管目前在臨沂正有越來越多的老年人加入到買房一族，但開發(fā)商對于老年人和年輕人的重視程度差異很大，以現(xiàn)在炙手可熱的小戶型為例，盡管從生活需要的角度考慮，單身貴族或二人世界的年輕人對于小戶型的需求與步入暮年的老年人并無很大的差別。但在目前的樓市中，幾乎所有的小戶型房針對的客戶都瞄向有強(qiáng)大購買力和還款能力的年輕人，而老年人所需要的戶型則在市場上難見蹤影。
就為何開發(fā)商不愿主動為老年人設(shè)計開發(fā)房子，記者采訪過部分開發(fā)商，他們大都表示：其一，雖然從設(shè)計方面來說，建造老年住宅不困難，但目前房地產(chǎn)市場整體發(fā)展形勢良好，購買力亦比較旺盛，且在臨沂老年人的購買力還遜于年輕人，所以很多開發(fā)商都沒有興趣針對老年人進(jìn)行新產(chǎn)品的研發(fā)和投入。“我覺得在臨沂樓市，老年人市場還不足夠大。當(dāng)然也許市場不足夠大正代表著一種機(jī)會?！币晃婚_發(fā)商這樣說道。
另外，老年人選購房子更注重實(shí)惠。目前開發(fā)商熱炒的景觀、會所、外飄窗、節(jié)能住宅等新概念，老年人對此并不“感冒”。而往往這類房屋因?yàn)楦郊又刀?，價格也會相應(yīng)提高，使得中間利潤也較大，且年輕人對這些房產(chǎn)新概念的認(rèn)可程度更大。也正基于此，樓市更愿意“服務(wù)”年輕人。
“銀色住宅”市場需求潛力巨大
隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，在老齡化的發(fā)展過程中，老年人的住房需求也逐漸發(fā)生了變化。無論是在大城市還是中小城市里，由于觀念、現(xiàn)實(shí)等原因，多數(shù)父母與成年子女更愿意分開居住。而目前普通住宅的各項(xiàng)設(shè)施并不符合老年人身體、心理等各方面的需求，因此，能夠住進(jìn)一個設(shè)施完備、服務(wù)周全的“銀色住宅”，成了很多城市老人向往的事。
過去生活貧困時，父母選擇省吃儉用為兒女準(zhǔn)備一套新房，而如今為雙親購置一套養(yǎng)老新居，正成為兒女孝敬父母的一個消費(fèi)取向。同時，白發(fā)一族自我消費(fèi)能力的提高，也對“銀色住宅”發(fā)出利好消息。隨著我國社會保障體制的完善，以及子女逐漸走向社會，老年人的生活負(fù)擔(dān)減輕，自我消費(fèi)能力提高，使改善居住條件成為現(xiàn)實(shí)可能。
據(jù)了解，在北京、上海、廣州等一些大城市，相當(dāng)數(shù)量的老人有一定的經(jīng)濟(jì)來源，且收入固定，他們是“銀色住宅”潛在的巨大客戶群。據(jù)不完全統(tǒng)計，在一些大中城市里，“銀色住宅”的需求每年至少在數(shù)十萬平方米，由于開發(fā)的量不大，“銀色住宅”無疑是房產(chǎn)市場中的緊俏商品。
隨著老齡化的進(jìn)一步加劇，“銀色階層”這一龐大的消費(fèi)群必將會帶動起一個巨大的市場。市場意味著利潤，占據(jù)人口總數(shù)超過10%的城市銀色階層其本身的市場價值應(yīng)該引起開發(fā)商們的關(guān)注。
“銀色住宅”怎樣才能贏得市場？
人口老齡化趨勢是當(dāng)今社會不得不面對的問題。來自臨沂市老齡委的數(shù)據(jù)顯示，目前，臨沂市共有1022.7萬人，其中60歲以上人口約為128.83萬(其中蘭山、河?xùn)|、羅莊三區(qū)共有60歲以上老人22萬余人)，占臨沂市總?cè)丝诒壤堰_(dá)到12.6%，這說明臨沂人口的老齡化趨勢已經(jīng)比較明顯。預(yù)計未來幾年內(nèi)，這一比例會繼續(xù)穩(wěn)步上升。
隨著老齡化社會的到來，在房地產(chǎn)產(chǎn)品細(xì)分趨勢明顯的今天，專為老年人設(shè)計的“銀色住宅”或?yàn)槔夏耆肆可泶蛟斓募?xì)節(jié)完善的普通住宅，應(yīng)該引起臨沂房地產(chǎn)界的關(guān)注。
根據(jù)實(shí)際情況，一些專家建議，“銀色住宅”可采取兩種基本形式：一種是“老少居”上下層住宅，指兩代或多代人同住一棟住宅，上層為年輕夫婦及孩子，下層為老人，但各有各的獨(dú)立完整的生活起居間和設(shè)施，有分有合。這種“分得開、住得近”的居住方式，既保留了傳統(tǒng)的東方家庭模式，又能適應(yīng)現(xiàn)代人的需要。另一種是適合兩代人同住的“連體式”戶型。所謂“連體式”戶型一般是將一個大戶型拆分為兩個小戶型的連體住宅，兩個戶型緊挨著并各有自己的門戶。打開大門，穿過公共過道，看似兩間房，其實(shí)是各有獨(dú)立房產(chǎn)證和各自配套設(shè)施齊全的兩套房子。
此外，開發(fā)適合健康老人集中居住的專用住宅。入住老人可根據(jù)自己的經(jīng)濟(jì)條件和健康狀況選擇住房等級和服務(wù)檔次不同的老年公寓，將成為“銀色住宅”的重要組成部分。在臨沂，福安康老年公寓就是一個很有代表性的嘗試。據(jù)了解，福安康老年公寓按照《老年人建筑設(shè)計規(guī)范》和“老有所養(yǎng)，老有所醫(yī)，老有所學(xué)、老有所為、老有所樂、老有所教”的原則進(jìn)行規(guī)劃、設(shè)計和施工，完全采用無障礙設(shè)計。包括居家式的私人住宅、宿舍式的酒店公寓，以及醫(yī)院式的養(yǎng)老病房，內(nèi)設(shè)高檔套間、標(biāo)準(zhǔn)單人間、雙人間、三人間等多種戶型；內(nèi)設(shè)醫(yī)務(wù)室、理療室、健身房、閱覽室、棋牌室、美容美發(fā)室、公共洗衣間、營養(yǎng)配餐、洗浴室等；采用適合老年人生理特點(diǎn)的輻射式地板供暖，裝有緊急呼救系統(tǒng)及醫(yī)用電梯等特色設(shè)施。
就“銀色住宅”的開發(fā)設(shè)計，一些專家認(rèn)為，在設(shè)計上一室一廳或兩室一廳的小房型即可滿足需求，但考慮到老年人身體機(jī)能退化帶來的住房功能需求，設(shè)計人員需要注意一些特殊問題。一是要注重室內(nèi)的無障礙設(shè)計，如住宅房門盡量要寬些，滿足護(hù)理需求；老人容易失禁，廁所應(yīng)靠近臥室；老人容易摔倒，地面和浴池底部應(yīng)有防滑設(shè)施，房間、走廊兩側(cè)應(yīng)設(shè)扶手，不設(shè)置門坎，無高度差。二是要注重住宅環(huán)境和社區(qū)體系的營造。小區(qū)應(yīng)視野開闊，安靜衛(wèi)生，要有散步遛彎、戶外健身的地方，針對老年人體能、耐力較差的特點(diǎn)，還要有相應(yīng)的休息設(shè)施和社區(qū)醫(yī)療救助體系。社區(qū)內(nèi)購物要方便?！般y色住宅”最好和幼兒園建在一起，讓老人分享孩童的爛漫。沒有年輕人的老人聚居地，會加重老人的精神衰老。三是住宅應(yīng)有一定的可改造性。人從步入老年(60歲)到進(jìn)入被照顧關(guān)懷期(85歲以上)，差不多有一二十年的時間，有些設(shè)施和設(shè)備，只有在行動緩慢期(75歲后)才迫切需要，因此房間要具有一定的改造性。比如扶手，過早安裝會影響居室美觀；廁所空間，到照顧關(guān)懷期后，才需要有協(xié)助人的空間；洗臉盆的位置不宜過低，但如果是供坐輪椅或坐著洗臉的老人使用，臉盆的高度就要下降。
隨著老齡化社會到來和經(jīng)濟(jì)社會的快速發(fā)展，建立功能完備、服務(wù)周到的老年住宅及社區(qū)是有必要的。不過，一種觀點(diǎn)認(rèn)為建設(shè)單純性老年住宅及社區(qū)并不適合國情，而普通居住區(qū)中滿足不同年齡需求的住宅及其環(huán)境設(shè)計即“普通住宅老年化”更適合市場。
“普通住宅老年化”臨沂樓市現(xiàn)端倪
盡管除了老年公寓，在臨沂房產(chǎn)開發(fā)商還沒有推出嚴(yán)格意義上的“銀色住宅”，但有些開發(fā)商的項(xiàng)目設(shè)計已經(jīng)注意到老年人住房需求這一前景廣闊的市場了。在房產(chǎn)開發(fā)過程中，他們開始在普通住宅上增加一些關(guān)愛老年人的設(shè)施或者說“普通住宅老年化”。“普通住宅老年化”即是在普通住宅的設(shè)計和建設(shè)過程中，考慮老年住宅的設(shè)計，以便老人能在自己居住的住宅中安度晚年。
山東開元置業(yè)開發(fā)部的工作人員介紹說：“當(dāng)前，受父母年邁有病、第三代需要老人看護(hù)、傳統(tǒng)家庭觀念等因素影響，城市里已有越來越多的家庭，特別是大中城市中的家庭選擇毗鄰模式，即與子女或親屬相互獨(dú)立且毗鄰居住，這種介于老年人獨(dú)居和老年人與子女共居的居住模式已成為城市中普遍受到歡迎的居住模式。開元·上城所開創(chuàng)的‘兩代居’就注重了這種人性化需求，150多平方米的大戶型與60平方米左右的小戶型緊密相鄰，既方便了子女對老人的照顧，又有各自獨(dú)立的空間，受到許多家庭的青睞?！?/P>
