打擊樓盤"炒新"
遏制"捂盤惜售"是各地政府近期不約而同的態(tài)度。上海市7月17日出臺(tái)了《商品房銷售方案備案管理暫行規(guī)定》,規(guī)定商品房的銷售方案須經(jīng)備案并在售樓場所予以公示。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)盡快申請預(yù)售、房管部門盡快審批,以此遏制開發(fā)商"少量多批""捂盤惜售"。無獨(dú)有偶,北京市建委最近也召集開發(fā)商集中盤查捂盤現(xiàn)象,擬對(duì)北京房企進(jìn)行全面摸底,一經(jīng)查實(shí)捂盤惜售現(xiàn)象,將于近期公示名單,并嚴(yán)厲查處。
對(duì)此,有中介業(yè)人士表示,政府打擊"捂盤惜售"的力度很大,但仍無法避免一些開發(fā)商私下以略低于開盤價(jià)5%左右的折扣大批轉(zhuǎn)給炒家"鎖倉",而這些炒家在期房交房后,再以高于開盤價(jià)10%-20%的價(jià)格賣出,由此形成的樓盤"炒新"利益鏈并未被完全打破。近期的所得稅和契稅減免政策更是助長了此類行為。
收緊二套房貸
銀監(jiān)會(huì)第三次經(jīng)濟(jì)金融形勢通報(bào)會(huì)上,劉明康明確指示"各大商業(yè)銀行要控制房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn),嚴(yán)格執(zhí)行二套房標(biāo)準(zhǔn)"的講話公布后,各家商業(yè)銀行紛紛收緊了此前暗中放松的二套房制度。近期各大中介和房貸引薦業(yè)人士均表示,對(duì)投資性住房要堅(jiān)持首付高成數(shù)、利率嚴(yán)格風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)和資信嚴(yán)格審查,以防范"假按揭"、"假首付"現(xiàn)象的發(fā)生。 對(duì)此,世邦地產(chǎn)分析師樊邦勇表示,個(gè)人按揭貸款一直都是較為優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn),特別是對(duì)于有能力多次置業(yè)的購房者來說,其還款能力相對(duì)初次置業(yè)更高,因此各銀行地方分行在實(shí)際執(zhí)行中大幅放寬了認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn),致使政策走樣,炒房者開始入市,風(fēng)險(xiǎn)凸現(xiàn),最終引起監(jiān)管層重視,要求嚴(yán)格執(zhí)行二套房貸政策。而大多數(shù)業(yè)內(nèi)人士則表示,這是房地產(chǎn)金融政策開始由松變緊的信號(hào)之一,今后不排除有更嚴(yán)厲的措施出臺(tái),投資者不妨趁早申請貸款。
法院重視貸款銀行權(quán)益
炒房者最怕的便是斷供,過去炒房者能以"退房"等多種理由推延銀行貸款。對(duì)此,最高人民法院7月19在《關(guān)于當(dāng)前形勢下進(jìn)一步做好房地產(chǎn)糾紛案件審判工作的指導(dǎo)意見》中指出,要妥善審理商品房抵押貸款合同糾紛案件,維護(hù)房地產(chǎn)金融體系安全;在審理因商品房買受人拖欠銀行貸款產(chǎn)生的糾紛案件中,要依法保護(hù)銀行的合法權(quán)益。
事實(shí)上,今年1至6月,全國各法院受理房地產(chǎn)民事案件67294件,同比上升10.58%,其中拖欠貸款比重甚高。
有銀行業(yè)者向記者表示,貸款人至少要斷供三個(gè)月以上,銀行才開始意識(shí)到貸款問題,再采取各類法律措施,一般要拖延1年以上時(shí)間。例如,2007年6月某著名相聲演員去世后,他貸款購買的玫瑰園別墅拖欠貸款達(dá)1年多,直到最近,中國銀行(601988)昌平支行才將其遺產(chǎn)收益人告上法院。事實(shí)上,不少炒家正是利用了銀行體系運(yùn)轉(zhuǎn)緩慢的特點(diǎn),以每隔2個(gè)月還款一次來拖延,直至房價(jià)上升后出售。而最高法院的此次《意見》,能否加快銀行處理不良按揭貸款的程序,效果還有待觀察。
