2009年中國的房地產(chǎn)市場在充裕的流動性、需求釋放等多重因素的推動下重新進入上升通道。短短半年時間內(nèi)，國內(nèi)各主要城市房地產(chǎn)市場迎來了一輪量價齊升的上漲行情，某些城市的房地產(chǎn)銷售價格甚至已經(jīng)達(dá)到或超過了2007年的最高水平。

在樓市高歌猛進的同時，投資性需求的集中入市、土地交易的火爆以及開發(fā)商捂盤惜售搭車漲價的情況再次引發(fā)人們對樓市泡沫的擔(dān)憂。從6月底開始，各主要職能部門開始重申之前已出臺的各項房地產(chǎn)調(diào)控措施，針對樓市的調(diào)控在沉寂了數(shù)月后重裝上陣。

嚴(yán)格執(zhí)行二套房貸政策抑制房產(chǎn)投機

日前，銀監(jiān)會召開“第三次經(jīng)濟金融形勢通氣會”時強調(diào)要嚴(yán)防房地產(chǎn)市場風(fēng)險，嚴(yán)格執(zhí)行“二套房”標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格按規(guī)定執(zhí)行住房按揭貸款首付款比例和貸款利率。而在此前，銀監(jiān)會已經(jīng)下發(fā)了《關(guān)于進一步加強按揭貸款風(fēng)險管理的通知》?！岸追抠J從緊”引人關(guān)注。

“二套房貸政策從緊的說法其實并不準(zhǔn)確”，北京中原地產(chǎn)三級市場研究部分析師靳瑞興表示，銀監(jiān)會關(guān)于二套房貸的政策實際上始終處于執(zhí)行狀態(tài)，關(guān)鍵的問題是商業(yè)銀行執(zhí)行力度是不是足夠大。在房地產(chǎn)市場整體不景氣的情況下，二套房貸的執(zhí)行力度會在有意無意之間出現(xiàn)松動的情況，而在樓市出現(xiàn)過熱苗頭的情況下，對先前政策的重申與強調(diào)更多的應(yīng)被理解為加大執(zhí)行力度的信號。

靳瑞興表示，從目前情況來看，加強二套房貸政策執(zhí)行力度勢必會對投資需求大幅入市起到制約作用。但從購房人群上來看，自住和改善者仍占據(jù)大多數(shù)，因此對整個市場的影響依舊有限?！岸追抠J政策主要是為了抑制投資需求，目前成交量增長迅猛，投資者又開始入市，但在有改善型需求這一檔，房貸仍是給予優(yōu)惠?！?

集中推地遏制房價快速上漲

盡管國土資源部表示地價成本并非推高房地產(chǎn)價格的主要原因，但各地頻頻出現(xiàn)的“地王”還是抬高了人們對房價上漲的預(yù)期。

北京我愛我家市場研究部研究員秦瑞在接受記者采訪時表示，對于掌握著大批存量住房的開發(fā)商而言，土地供應(yīng)的稀缺性容易給開發(fā)商造成坐地起價的市場環(huán)境。同樣，高地價的出現(xiàn)也容易助長小業(yè)主們惜售、觀望的情緒，在二級市場制造漲價的氛圍。

今年5月到7月間，北京的“地王”紀(jì)錄連續(xù)四次被刷新，引發(fā)了各方的強烈關(guān)注。對此，北京市國土局相關(guān)負(fù)責(zé)人公開表示，北京將加大政府土地儲備力度，加快土地的市場供應(yīng)，以應(yīng)對開發(fā)商集中拿地局面。具體計劃是下半年供應(yīng)經(jīng)營性用地1000公頃。與此同時，上海、廣州等地均不同程度地加大了收儲和推地的力度。

雖然地價并不直接決定房價的高低，但高地價所引發(fā)的連鎖反應(yīng)仍然影響著房價走勢。秦瑞表示，集中推地有助于改變土地市場“資源稀缺”的預(yù)期，進而可以遏制由此產(chǎn)生的惜售與漲價行為。不過，對于“地王”的出現(xiàn)也必須冷靜分析，地塊本身的特殊性和購地企業(yè)自身的業(yè)務(wù)特點與指向都會對地價的最終形成產(chǎn)生影響，集中推地后，高價成交的情況仍然可能出現(xiàn)。

查處“捂盤惜售”規(guī)范市場行為

遏制“捂盤惜售”正成為各地政府近期不約而同的態(tài)度。上海市7月17日出臺了《商品房銷售方案備案管理暫行規(guī)定》，規(guī)定商品房的銷售方案須經(jīng)備案并在售樓場所予以公示。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)盡快申請預(yù)售、房管部門盡快審批，以此遏制開發(fā)商“少量多批”“捂盤惜售”。

無獨有偶，北京市建委最近也召集開發(fā)商集中盤查捂盤現(xiàn)象。7月初，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委啟動房地產(chǎn)市場秩序?qū)ｍ椪卧滦袆樱哟髮Ψ康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)不按期開盤、不進行網(wǎng)上認(rèn)購等違法、違規(guī)行為的整頓力度。截至7月13日，已對25家在售樓盤進行了執(zhí)法檢查，對15家開發(fā)企業(yè)進行約談告誡。27日又對7家違規(guī)房屋企業(yè)進行了處罰或責(zé)令整改。

有關(guān)專家認(rèn)為，開發(fā)商“分批推售”已經(jīng)可以定性為人為囤房，并且這種做法足以導(dǎo)致房價在短期內(nèi)出現(xiàn)大幅波動。開發(fā)商通過多次開盤，可以制造出當(dāng)日售罄的火熱假象，誘導(dǎo)消費者恐慌性購房，同時開發(fā)商也可以借此逐步提價。不過也有業(yè)內(nèi)人士表示，目前并沒有一個對于“捂盤惜售”行為非常準(zhǔn)確和權(quán)威的界定，可能會影響到執(zhí)法過程中的落實。

結(jié)構(gòu)性調(diào)控暫無法扭轉(zhuǎn)市場大勢

“房價上漲過快，投資、投機的比重加重是這一階段調(diào)控手段頻頻出臺的主因。”易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭表示，雖然近期政府相關(guān)部門再次重申了既有房產(chǎn)政策，并加大了執(zhí)行力度和市場調(diào)控，但這仍然僅為結(jié)構(gòu)性的調(diào)整，下半年樓市不會因此發(fā)生方向性的變化。

楊紅旭表示，目前宏觀經(jīng)濟政策的寬松基調(diào)并沒有發(fā)生變化，房地產(chǎn)市場對于自住需求仍然是鼓勵的，其對經(jīng)濟的拉動作用還是非常明顯的。房地產(chǎn)宏觀調(diào)控會不會有更新更大的舉措，要看三季度后整個宏觀經(jīng)濟的恢復(fù)狀況。如果宏觀經(jīng)濟恢復(fù)態(tài)勢良好，則房產(chǎn)調(diào)控的力度有可能會進一步加大，以抑制房產(chǎn)泡沫。

“目前的政策對市場的影響依舊有限，”秦瑞表示，既有政策的“重裝上陣”更多的仍然是從穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的角度考慮的，只要存款準(zhǔn)備金率和利率兩個重要的杠桿不發(fā)生變化，房地產(chǎn)市場整體的向上格局不會出現(xiàn)根本性的變化。即便宏觀調(diào)控措施真的會在年底發(fā)生變化，其對房地產(chǎn)市場的影響最快只會在明年年初顯現(xiàn)。