中國三四線城市商業(yè)改造、整合、升級以及傳統(tǒng)城市商業(yè)價值重塑與品質(zhì)提升的一攬子解決方案路在何方？
商業(yè)地產(chǎn)，設(shè)計決定成敗
我的設(shè)想，山東德意要做別人沒有做的事。我們要做的，是中國三四線城市（縣域城市為主）商業(yè)改造、整合、升級的專家，是融文化步行街、小商品市場、美食街、百貨店和鼎級住宅等業(yè)態(tài)于一體的商業(yè)復(fù)合地產(chǎn)實踐者與引導(dǎo)者，是傳統(tǒng)城市商業(yè)價值重塑與品質(zhì)營造一攬子解決方案的最佳提供者。
中國的一線城市只有寥寥幾個，二線城市也只有十幾個，在這樣的城市中我們這個新成立的小公司沒有任何優(yōu)勢和實力與眾多大鱷抗衡。但中國還有兩千個三四線城市，而且這樣的城市往往處于快速城市化進程中，原有的商業(yè)格局和檔次都亟需提升?？梢哉f，未來5年內(nèi)至少一半的縣城需要建一個類似于財富中心的建筑綜合體和城市地標——目前這個市場是很多大型房產(chǎn)公司無暇顧及或者不屑進入的，也正是我們的機會所在。
時不我待，任重道遠。如果我們能成功開發(fā)第一個項目，則第二個、第三個項目就會紛至沓來。到時候，山東德意就會成為一種新商業(yè)模式的引導(dǎo)者和領(lǐng)頭羊，這是我們這個團隊?wèi)?yīng)有的雄心與志向。
——葉勝強
近幾年，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)成為中國房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域的重要一支，發(fā)展速度和火爆程度可以用“狂飆”來形容。受商業(yè)開發(fā)豐厚利潤傳說的吸引，加之國家對住宅市場的宏觀調(diào)控，促使越來越多的開發(fā)商投身商業(yè)地產(chǎn)。但在這種繁榮的背后我們看到的卻是大片的商鋪空置或經(jīng)營不善，生存舉步維艱。人人爭搶的香饃饃，為什么會成為投資者手中的燙手山芋、不良資產(chǎn)？中大城市況且如此，對于四線城市來說，受制于商業(yè)氛圍、消費理念、投資意識、整體購買力等的影響，要成功打造一座城市商業(yè)綜合體更是難上加難。
（一）尊重商業(yè)，學(xué)會取舍
我認為，根源在于開發(fā)商還是用住宅的思維方式來開發(fā)和運作商業(yè)地產(chǎn)。有很多開發(fā)商，拿到地就盲目上馬，抱著走一步看一步的心態(tài)，一味求大求全，不切實際地追求大體量、高檔次，不尊重商業(yè)的規(guī)律去規(guī)劃商業(yè)。有些開發(fā)商認不清商業(yè)和住宅的區(qū)別，以為商業(yè)地產(chǎn)也可以像住宅那樣運作，找地找項目，自己做市場評估，自己完成規(guī)劃設(shè)計，然后招商，振臂一呼就會一呼百應(yīng)。這種不懂商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計的獨特性，自然 導(dǎo)致項目開發(fā)之始就埋下了失敗的伏筆。住宅是以銷售為終點，而商業(yè)卻是以經(jīng)營成功為終點。
葉總：商業(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)是有本質(zhì)區(qū)別的。住宅地產(chǎn)的功能是居住，商業(yè)地產(chǎn)的功能是商業(yè)經(jīng)營，從空間、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、配套、功能等方面保障和滿足商業(yè)的經(jīng)營。如果不能滿足商業(yè)的經(jīng)營，建成的商業(yè)項目會有什么商業(yè)價值呢？住宅項目的設(shè)計，只要滿足建筑規(guī)范和消防規(guī)范就可以。但一個商業(yè)地產(chǎn)項目的設(shè)計，除此之外還必須要滿足商業(yè)規(guī)范。所以，商業(yè)地產(chǎn)項目在開發(fā)之前，必須要充分考慮到商業(yè)的后期經(jīng)營問題，不能簡單地用建筑設(shè)計代替商業(yè)規(guī)劃設(shè)計，否則將很難保證商業(yè)地產(chǎn)的成功運營。
在復(fù)合型項目中，住宅與商業(yè)應(yīng)該做到相輔相成而不是相互影響。住宅應(yīng)該相對獨立，不要都落在商業(yè)的頂上，因為成本的關(guān)系，我們不可能會做轉(zhuǎn)換層，住宅的柱子、剪力墻、管道井、門廳等對下面的商業(yè)必然會有影響。同時，商業(yè)街區(qū)都是開放式的，到處都是出入口，如果住宅完全與商業(yè)混在一起，無法形成封閉式的小區(qū)，居住環(huán)境不可能好，加上考慮到成本不做地下室，則停車又難以解決（因為下面是商業(yè)，就不能做架空層停車了）。而反過來商業(yè)的繁華又會帶來居住環(huán)境的喧鬧嘈雜。因此，在一個地塊內(nèi)，應(yīng)該將住宅布置于相對冷清僻靜的區(qū)域，商業(yè)布置在相對繁華的區(qū)域。當(dāng)然，住宅小區(qū)的周邊和裙房適當(dāng)做一些商業(yè)也是必需的，但在業(yè)態(tài)上，這部分商業(yè)由于位置較偏，應(yīng)考慮指向性明確的業(yè)態(tài)，如家居、餐飲等。
商業(yè)內(nèi)部的關(guān)系處理也極重要。原則上，不應(yīng)該將相沖突的業(yè)態(tài)相鄰布置。比如，步行街的服裝可以分為名品服飾、休閑服飾、時尚女裝、內(nèi)衣飾品、淑女服飾、男裝、運動服飾等，這種業(yè)態(tài)可以與箱包鞋類、美容化妝品、兒童孕嬰用品等共存，但不可能與餐飲、美食小吃、家電家具等混在一起。在進行商業(yè)定位時，應(yīng)該首先進行詳細的市場調(diào)查，不能盲目認為哪種業(yè)態(tài)需要多少面積、應(yīng)該在哪個位置，一切要從市場實際出發(fā)。
記者：商業(yè)規(guī)劃設(shè)計需要解決哪些問題？
葉總：商業(yè)規(guī)劃設(shè)計首先解決的是定位問題，就是對項目的業(yè)態(tài)、功能、市場、商品、顧客等方面進行設(shè)定，它解決的是一個商業(yè)項目做什么的問題。
其次，商業(yè)規(guī)劃設(shè)計是要解決項目的商業(yè)空間布局、交通組織、設(shè)備配套、裝修標準等一系列工程技術(shù)標準的問題。因為不同的商業(yè)業(yè)態(tài)和商業(yè)功能對物業(yè)的空間、層高、柱距、荷載、電梯、強弱電、給排水、通風(fēng)、排煙、暖通、空調(diào)、消防、人防、廣播以及配套用房的要求都不一樣，一定要根據(jù)商業(yè)定位來進行空間結(jié)構(gòu)設(shè)計和設(shè)備設(shè)施、電力能源配套，它指的是怎么做的問題。
記者：如果要你總結(jié)一下，在縣域做商業(yè)地產(chǎn)，哪些是可以做的，哪些是不可以做的？。
葉總：所謂能做或不能做，評判的依據(jù)不是絕對的，裁判應(yīng)該是各地的市場需求情況。只要是從市場和成本收益角度出發(fā)做出的實事求是的判斷，都是正確的。比如，一般縣域城市的需求總量和購買力是有限的，但開發(fā)成本卻并沒有明顯的優(yōu)勢。因此，商業(yè)的總體量一定要控制在合理的限度范圍之內(nèi)，我們的項目規(guī)劃指標是容積率3.5、20多萬方，可實際上我們經(jīng)過仔細的市場調(diào)查，發(fā)現(xiàn)商業(yè)8萬方是近幾年能夠消化的極限，因此我們最后只做到容積率2不到、13萬方。還有，一般開發(fā)商往往會覺得造得越多越有利，因此總是想做一些高層。我們的項目方案經(jīng)過多次調(diào)整優(yōu)化，最終卻放棄了將近一半的面積，原因主要是：縣城的商業(yè)，2層以上基本不應(yīng)該考慮（除局部做休閑娛樂或商務(wù)酒店之外）。而高層建筑的成本又太大，在房價只有2000出頭的地方，顯然也是不合適的。因此我們只做了兩到三層為主的商業(yè)、一部分多層住宅和少部分小高層住宅（主要也是出于拉低樓面價考慮），這樣面積就縮水了很多。
（二）讀懂城市，因地制宜
記者：要成功規(guī)劃設(shè)計一座城市的商業(yè)中心，最基本的出發(fā)點是什么？
葉總：要使城市商業(yè)綜合體的規(guī)劃設(shè)計準確、科學(xué)、合理，首先要對你進入的城市有充分的了解，只有真正讀懂了一座城市，才能帶給這座城市真正所需。綜觀國內(nèi)外，大凡成功的商業(yè)綜合體，在相似的面目下都隱藏著迥異的個性，而這種個性的來源必然和各自城市的特點息息相關(guān)。
記者：你們是如何閱讀沂水、并成功打造沂蒙國際財富中心的？
葉總：在我們規(guī)劃設(shè)計中，曾經(jīng)考慮借鑒很多南方一線城市步行街區(qū)的成熟設(shè)計，包括建筑外立面風(fēng)格、街區(qū)景觀營造、品牌業(yè)態(tài)規(guī)劃、商鋪分隔格局、人車動線設(shè)置、配套設(shè)施設(shè)置等方面。但在設(shè)計過程中我們發(fā)現(xiàn)，南方城市步行街區(qū)的很多設(shè)計風(fēng)格不適合北方特別是像沂水這樣的四線城市。舉個簡單的例子，南方城市多雨而溫暖，北方城市少雨而寒冷，商家和消費者對冷暖配套的側(cè)重點就迥異不同。再比如南方城市商業(yè)街區(qū)大多曲折有致，山重水復(fù)疑無路，暗含一種小橋流水人家的氣息，而北方人就更喜歡平直寬敞的空間布局。像這種文化審美、經(jīng)營習(xí)慣和消費心理上的細節(jié)差異還有很多，如果照抄照搬南方城市步行街區(qū)的設(shè)計，即使它再成熟，來到沂水也會“水土不服”。所以我們在考察走訪了濟南、青島等多個北方城市的步行街區(qū)，并對沂水的城市消費習(xí)慣進行了深入研究后，對原有設(shè)計進行了多達27輪次的論證、改良、優(yōu)化，一切努力只為打造沂水人自己的步行街。
（三）建筑為形，文化為魂
記者：項目的個性首先源于項目的獨特主題，你們是如何規(guī)劃設(shè)計項目的主題的？
葉總：商業(yè)中心的主題規(guī)劃，就是要根據(jù)區(qū)域環(huán)境和人群特點，定位于打造有特色的精品商業(yè)地產(chǎn)，營造出具有情趣、意味、充滿體驗的人文環(huán)境，讓消費者產(chǎn)生情感上的認同和心理上的歸屬。因此，對于商業(yè)地產(chǎn)而言，融入每座城市獨具的深遠文化內(nèi)涵和精神感受所形成的主題，將使項目擁有持久的生命力。
記者：項目的文化內(nèi)涵主要表現(xiàn)在哪些方面？
葉總：我們項目所在位置是沂水赫赫有名的劉南宅故址，這里曾是沂水五百多年的文化和財富座標，是沂蒙文化最具典范性的代表。所以在項目的主題設(shè)計上，我們特別著重“沂蒙風(fēng)情與文化”的傳達。比如在業(yè)態(tài)規(guī)劃設(shè)計上，特別設(shè)置了一條“沂蒙風(fēng)情街”，規(guī)劃有旅游紀念品展銷中心、地方土特產(chǎn)品展銷中心、劉南宅文化陳列館等；在項目空間節(jié)點處，通過布置臼、碾、磨等沂蒙民俗特色的器具，設(shè)置多個沂水名人銅雕和民俗生活小景觀，設(shè)置文化墻、牌坊、影壁、下馬石、華表等文化符號物件，在廊柱上設(shè)置沂水歷史老照片等，全方位生動形象地展示沂蒙文化、再現(xiàn)齊魯風(fēng)情。
記者：項目建成后，不僅是沂水唯一的現(xiàn)代商業(yè)中心，還是一個旅游目的地？
葉總：文化是商業(yè)地產(chǎn)的“靈魂”，沒有文化的商業(yè)街區(qū)是冰冷的、不近人情的。隨著社會的發(fā)展，很多傳統(tǒng)的風(fēng)物必然會逐漸消逝。通過我們的規(guī)劃設(shè)計，可以讓這些我們曾經(jīng)熟悉卻即將消失的具有文化價值與紀念意義的東西能夠永久留存、保護和展示，商業(yè)街區(qū)的每個角落充滿沂蒙風(fēng)情的格局和韻味，洋溢著濃郁的人文氣息，每一個細節(jié)的處理都能為城市增添魅力，成為新一代沂水人增添好奇與新潮的歸宿，老一代沂水人增添懷舊情感的歸宿，從而使我們的子孫后代及遠方的來客都能讀懂沂水、愛上沂水。
（四）業(yè)態(tài)組合，相輔相成
記者：項目里共規(guī)劃有八大業(yè)態(tài)，為什么設(shè)計這樣的業(yè)態(tài)組合？
葉總：隨著商業(yè)的發(fā)展，商業(yè)業(yè)態(tài)也日趨增多，在一座城市商業(yè)綜合體里到底規(guī)劃哪些業(yè)態(tài)就顯得尤為重要。有很多商業(yè)項目不管市場實際需要，一味求大求全，什么業(yè)態(tài)都想規(guī)劃，最終的結(jié)果是什么業(yè)態(tài)都經(jīng)營不好，做什么死什么。我們項目規(guī)劃為集時尚家居生活館、都市麗人步行街、名品購物中心、鼎級高尚住區(qū)、特色美食一條街、休閑娛樂廣場、旅游集散中心、沂北小商品城八大業(yè)態(tài)于一體，這不是我們憑空想像的，而是經(jīng)過深入的市場考察、調(diào)研、剖析所得出來的最優(yōu)業(yè)態(tài)組合。從沂水的商業(yè)與消費現(xiàn)狀來看，有中高端品牌的消費需求，但沒有一家真正上檔次的百貨中心；低端餐飲業(yè)很發(fā)達，但缺少環(huán)境舒適、品類豐富而有特色的餐飲場所；旅游業(yè)發(fā)展迅速，但旅游配套極其匱乏，基本上是“白天看廟，晚上睡覺”；住宅市場需求旺盛，但家居市場低端落后……這些現(xiàn)狀約束了城市商業(yè)的發(fā)展，更束縛了市民的消費熱情。我們項目的每一種業(yè)態(tài)都是針對城市的商業(yè)空白或不足而規(guī)劃的，隨著項目的建設(shè)，將全方位填補沂水城市在商貿(mào)、休閑、購物、文化、休閑娛樂、社交、游憩等方面的空白，從而全面引燃120萬沂水市民乃至300萬魯中南市民的消費熱情。
記者：隨著你們項目的建設(shè)，沂水的城市商業(yè)空白將得到全面填充？
葉總：填充市場空白只是最基本的功能，更重要的是引領(lǐng)和提升。除規(guī)劃設(shè)計黃金業(yè)態(tài)組合外，在商家品牌的引入上我們也是有要求的，將有許多知名品牌第一次進入沂水。對于城市商業(yè)發(fā)展來說，知名品牌的進入，不僅能給消費者帶來新的消費對象，知名品牌成熟的經(jīng)營理念、服務(wù)理念還將對本地其它商家起到引導(dǎo)與提升作用，消費者的消費理念和消費習(xí)慣也將隨之改變，“品牌消費”、“體驗消費”、“時尚消費”將成為城市消費的主流。
記者：復(fù)合商業(yè)地產(chǎn)的銷售模式是怎么樣的？
葉總：商業(yè)地產(chǎn)尤其是復(fù)合的商業(yè)中心，根據(jù)業(yè)態(tài)的不同，其銷售模式也是不一樣的，不能千篇一律。一般來說，主力店、商務(wù)酒店會采取租賃模式，開發(fā)商持有物業(yè)，后期根據(jù)盈利情況將以上物業(yè)整體銷售（或作為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)向銀行抵押融資）。臨街商鋪及內(nèi)街一層區(qū)域多采取自買自營模式，但簽訂購房合同前，需要與項目管理公司簽訂統(tǒng)一管理協(xié)議，約定經(jīng)營業(yè)態(tài)并需符合項目整體業(yè)態(tài)定位要求。內(nèi)街二層采取自買自營與返租相結(jié)合的模式，根據(jù)投資者或經(jīng)營者的要求，約定不同模式。小商品城采取返租銷售的模式，有助于市場培育及旺場，且考慮到小商品城投資總價低，回報較高等因素，可適當(dāng)提高銷售價格，從而使總回報達到項目的預(yù)期。美食街、娛樂類業(yè)態(tài)因面積較大，可采取以租代售的模式，前期按照合理價格對外租賃，并簽訂以租代售合同，約定購買日期。
（五）廣場設(shè)計，起承轉(zhuǎn)合
記者：項目里一共規(guī)劃有六大廣場，對于商業(yè)綜合體來說具有怎樣的作用？
葉總：從功能上看，普通商鋪就是簡單的購物場所，而商業(yè)中心具備購物、休閑、游憩、賞玩的復(fù)合功能，所以在商業(yè)中心里，一般都規(guī)劃有眾多的公共空間。作為一個總建筑面積13萬平方米的“大家伙”，項目在整體布局上采用現(xiàn)代手法，打破主要商鋪沿街的傳統(tǒng)規(guī)劃思路，反其道而行之，通過借助自身的建筑體形成一種“半圍合”的空間格局，將項目與外部嘈雜的環(huán)境進行有效區(qū)隔，營造出一個舒適愜意的內(nèi)部商業(yè)空間。在其中廣場將起到聚攏與分散人流的作用。所以合理的廣場設(shè)計，對于商業(yè)氛圍的形成具有重要的作用。
記者：一個商業(yè)體中包括多個廣場在其它商業(yè)體中似乎并不常見？
葉總：一般商業(yè)中心大多采用的是單一中心廣場的設(shè)計模式，即在整個項目的中心部位設(shè)置一個大廣場，形成聚攏與分散人流的唯一場所，一開始我們的廣場設(shè)計采用的也是這種思路。但在經(jīng)過多輪深入研討后我們認識到這種廣場設(shè)計只能帶動中心區(qū)旺盛，而項目邊緣必然會因為人流全部向中心聚攏而變得更冷清。所以在后期設(shè)計中對這種傳統(tǒng)的中心廣場設(shè)計進行了改良與優(yōu)化，即在項目中心，通過相互貫通的麗人廣場和藝術(shù)廣場打造項目的“中心廣場”，人流從這里可以分流至美食街、麗人街、名品購物中心、小商品城等不同的主題區(qū)域。同時，在項目南北端還規(guī)劃設(shè)計了噴泉廣場、文化廣場、旅游廣場、生活廣場等多個廣場，這樣既可以吸引外部人流停駐、增加客流量，又可以增加項目的休憩空間，增強購物的舒適度，延長顧客的逗留時間，還有利于人流平均分布至各個商鋪，從而避免商業(yè)體“冷熱不均”，對于商業(yè)經(jīng)營來說，這是非常有利的。
（六）交通動線，避免死角
記者：對于大體量的商業(yè)中心來說，經(jīng)營死角很難避免，你們項目是如何通過設(shè)計來規(guī)避這一現(xiàn)象的？
葉總：經(jīng)營死角的存在，根源在于內(nèi)部交通動線設(shè)計的失敗，體量越大的商業(yè)中心，交通動線設(shè)計也越難。商鋪的均好性是我們項目規(guī)劃設(shè)計時著重考慮的內(nèi)容。項目內(nèi)部規(guī)劃有毓財街、涌金街兩條東西向主要通道，錦鈺街、劉南宅步行街兩條南北向主要通道，各主題區(qū)塊之間還有多條縱橫交錯、彼此貫通的次通道。從垂直動線看，每個主要出入口都設(shè)計有自動扶梯通至二樓，一樓和二樓具有相同的經(jīng)營人氣。另外通過彼此貫通的天橋、連廊和內(nèi)部步行街道等元素，將項目內(nèi)26棟不同業(yè)態(tài)和功能的建筑體有機地串聯(lián)在一起，錯落有致，各自獨立又互為聯(lián)系，整個空間環(huán)境給人以靈動活潑之感。這種立體網(wǎng)絡(luò)化的交通動線設(shè)計，成就項目“鋪鋪臨街”、甚至“三面臨街”的獨特格局，徹底清除商業(yè)死角，不僅創(chuàng)造了各個店鋪的均好性，提升了產(chǎn)品的價值，更能主動引導(dǎo)消費者的行走動線，延長其停留時間，增加消費的可能。
記者：二層商業(yè)之間有連廊聯(lián)系？
葉總：是的。每隔25米左右，我們會設(shè)計一條連廊連接，從而使二層的商業(yè)相互成為一個整體。但一般商業(yè)中心的連廊著重于它的功能性，而忽略了其本身的裝飾作用，所以基本上都設(shè)計得很簡單平直。我們項目的連廊在外觀上適當(dāng)采取弧線設(shè)計，避免死板的棱角形式，同時在弧線造型的凸出部分，還可以增加休息區(qū)域，像這些細節(jié)上的簡單改變，就可以達到實用與審美功能的最佳結(jié)合。
記者：項目內(nèi)街的街道設(shè)計得都很緊湊？
葉總：我們內(nèi)街的街道寬度也是經(jīng)過多次考察、深思熟慮所設(shè)計的?，F(xiàn)在很多商業(yè)中心在設(shè)計時一味的追求“宏偉”、“壯觀”，將街道設(shè)計得很寬，但從實際效果看缺乏人情味，不是很好的購物環(huán)境。比如北京的王府井大街經(jīng)過改造以后，四五十米寬的大尺度，購物的人只能順著一邊走，不愿走之字形來回過到馬路對面購物，對于商業(yè)來說，那就只能吸引一側(cè)的人流。我們的內(nèi)部街道大都設(shè)計為10米左右的寬度，這樣剛剛好，人流可以左右串通，人氣可以互相共享，商業(yè)街顯得特別平易近人，讓人覺很舒服、很親切，對于商家來說，這樣的尺度才是合理的。
記者：通過合理的交通動線設(shè)計，項目似乎沒有了外街和內(nèi)街的區(qū)別？
葉總：是的。對于商業(yè)綜合體來說，所謂的內(nèi)街與外街只是一種空間上的稱謂，并不能成為區(qū)別人氣、氛圍、經(jīng)營效益的標準。通過合理的交通動線及內(nèi)部廣場的設(shè)計，商業(yè)中心將形成人流向內(nèi)聚集再向四周發(fā)散的獨特現(xiàn)象，對于商家來說，在內(nèi)街經(jīng)營絲毫不比在外街經(jīng)營效益差。
（七）尺度適宜，黃金格局
記者：對于商業(yè)經(jīng)營來說，商鋪的開間與進深之間的比例也是至關(guān)重要的。
葉總：商鋪最佳的開間與進深比一般為1：2.5左右，這個比例系數(shù)并非人為規(guī)定，而是幾千年的商鋪經(jīng)營所總結(jié)出來的，低于或高于這個比例太多的商鋪一定是空間格局非常差的商鋪?，F(xiàn)在有很多商鋪，開間在4米左右，進深可以做到12米、15米甚至更多，這樣的商鋪基本上就是一種“死鋪”，不管誰去經(jīng)營，不管經(jīng)營什么，都必死無疑。另外，要盡量避免扇形、三角形等異形商鋪有出現(xiàn)，大的建筑造型不要為了漂亮而過多出現(xiàn)非規(guī)則的形狀，這樣只能是看著漂亮，但使用功能嚴重受損，得不償失。我們的方案中，曾經(jīng)有大量美麗的弧形建筑，但后來全部改為規(guī)則的矩形和極少量的梯形了。雖然給人感覺有點平淡乏味，但相對平直普通的造型，完全可以用一些景觀、小品和豐富的立面去彌補。
記者：你們項目商鋪的開間與進深比例是多少？
葉總：基本符合1：2.5左右的黃金比例。對于商家來說，這樣的比例既能保證商鋪經(jīng)營的最佳展示面，又能保證經(jīng)營空間的使用率最大化。從面積上來說，要遵循好位置放大鋪、差位置放小鋪的原則，進行不規(guī)則的分布。
尺度這個概念很重要，商業(yè)項目的成敗往往在于是否能處理好這個。從大的方面說，步行街多少寬合適？廣場應(yīng)該多大？連廊應(yīng)該多寬？主力店需要多大？商鋪的開間、進深、層高、單鋪面積多少是合理的？這些都是核心的問題，需要仔細斟酌。不同的功能定位對空間的要求是不同的，不同業(yè)態(tài)對建筑的要求也是截然不同的。像我們的臨街商鋪區(qū)域為4－4.2米開間，11米進深，1－2層聯(lián)體鋪位；步行街區(qū)域為4－4.2米開間，進深在7－9米之間，層高在3.8－5.6米之間；小商品城為3層框架結(jié)構(gòu)建筑，一層鋪位初步劃分為10－20㎡，二三層鋪位初步劃分為15－40㎡，主動線寬度為3.6米、次通道為1.8－2.4米；住宅底商區(qū)域為兩層聯(lián)體結(jié)構(gòu)，開間為3.8－7米，其中一層進深在8－12米，二層進深在10－12米之間；特色小吃街面積約20余平方米，美食街分割為300－700㎡不等的餐飲店。這些尺度是我們根據(jù)各種業(yè)態(tài)多次研究論證后的結(jié)果，是比較科學(xué)合理的。
記者：二層以上的物業(yè)應(yīng)如何處理？
葉總：二層以上物業(yè)如果是商業(yè)，應(yīng)該放在沿最熱鬧的主要外街。這樣也許可以用于休閑、娛樂、酒吧、KTV、電玩城等業(yè)態(tài)。同時，放在沿街也便于解決停車問題。三層以上的物業(yè)，首先要注意有獨立的垂直交通，條件允許的話，可以做一些景觀電梯，門廳應(yīng)該放在沿街的商鋪內(nèi)（犧牲部分一層店面確保二層以上大面積物業(yè)的品質(zhì)是值得的）。如果是背靠背的商鋪，二層以上往往是打通的（因為上面不可能再做小商鋪），面積可根據(jù)需要靈活處理。個人意見是不要太大，單鋪面積應(yīng)該以500㎡以下來考慮消防通道和電梯數(shù)量。
記者：除此之外，你們還采取了哪些有導(dǎo)向性意義的設(shè)計？
葉總：項目很多方面的設(shè)計都進行了細致的考究斟酌。如為減少挑廊對一層商戶展示面及采光的影響，步行街二層大量采用透光設(shè)計；麗人街二層原規(guī)劃為二三層連通商鋪，后期調(diào)整為二層單層設(shè)計，層高做到5.5米，商家可做一層使用，也可自行分割為兩層，其靈活性遠大于原有設(shè)計，更適宜商家的后期經(jīng)營需要。同時也大大減少了單鋪面積，使原來不易去化的二層商鋪銷售難度大大降低。
另外，在縣城做商業(yè)項目，立面切忌脫離實際，一味追求檔次，在大城市常用的大面積石材、幕墻是不可取的。尤其是要注意根據(jù)商鋪的分割情況，留出每個鋪位的廣告和招牌位置（包括二層以上的）。這樣既保證了項目的整體品質(zhì)，又避免了為品質(zhì)而品質(zhì)的敗筆，更切合商家的實際經(jīng)營。
（八）精雕細琢，打造精品
記者：作為位于四線城市的城市商業(yè)綜合體，你們在設(shè)計中肯定經(jīng)歷了很多優(yōu)化過程吧？
葉總：是的。一座城市商業(yè)綜合體，當(dāng)它位于一座四線城市時，原有很多成熟的規(guī)劃設(shè)計經(jīng)驗就失去了復(fù)制、借鑒的可能。比如在一線城市，底層商業(yè)上面住宅的模式非常普遍，但通過調(diào)研我們發(fā)現(xiàn)沂水人對這種商住混合的模式普遍不能接受，所以在設(shè)計時我們將主要住宅部分規(guī)劃為兩個合圍式小區(qū)，獨立置于項目一隅，避免和商業(yè)區(qū)混合。我們還設(shè)計將小商品城頂部打造為空中花園，并通過連廊與住宅小區(qū)連接，同時增加垂直電梯一部，使該區(qū)域住宅與合圍小區(qū)形成互通，提升該區(qū)域住宅品質(zhì)。在美食街區(qū)域，特色餐飲的廚房起初設(shè)計放在二層，但經(jīng)過論證發(fā)現(xiàn)這種設(shè)計不僅增加投資成本，后期經(jīng)營也不方便，所以在后來的設(shè)計中全部調(diào)整到了一樓。再比如在美食街和小商品城區(qū)域，考慮到人流比較多，在洗手間旁全部增加了獨立的盥洗室供保潔人員使用及保潔用品的存放。
為將項目打造成臨沂北部地區(qū)規(guī)模最大、檔次最高的復(fù)合高端物業(yè)，并成為提升沂水城市建設(shè)水平和對外形象的地標性項目，我們的設(shè)計方案歷經(jīng)6個多月時間的不斷討論、優(yōu)化，前后達27輪之多。目前方案已落實，即將進入具體的施工階段，整個項目將在兩年內(nèi)全部建成開業(yè)。
記者：相信你們項目一定會成為切合城市實際、廣受商家和消費者青睞的城市商業(yè)綜合體典范。
葉總：作為一家具備豐富的開發(fā)經(jīng)驗與開發(fā)實力的品牌地產(chǎn)商，開發(fā)切合城市發(fā)展所需的，受政府、投資者、經(jīng)營者、消費者所青睞的優(yōu)質(zhì)商業(yè)中心，一直就是我們的目標。也正是為了這一目標，我們才不惜花費大量的人力物力和時間，努力做好前期的規(guī)劃設(shè)計。因為我們深諳規(guī)劃設(shè)計決定商業(yè)地產(chǎn)的成敗，這是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的金律，也是我們一直遵循的原則。
我們希望能以沂蒙國際財富中心為起點，未來在更多的四線城市開發(fā)優(yōu)質(zhì)的商業(yè)中心項目，為更多的城市、更多的投資者、經(jīng)營者和消費者帶去高品質(zhì)的商業(yè)熱點、投資沃土和消費領(lǐng)地。
項目地址：沂水縣府前廣場（劉南宅故址） 財富熱線：0539-2227777
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