上個世紀以前，房價是沒有爭論的，即使在沒有經濟適用房政策的條件下情況也是如此，原因在于2000年以前房地產商是為社會層峰人士建造房屋，正如電影《大腕》中的臺詞：只買貴的，不買對的。房地產是富人的游戲。

然而在加快房地產穩(wěn)定健康發(fā)展的政策指導下，房地產要想成為影響GDP增長的重要因素，僅僅靠富人是行不通的。2000年伊始以大眾住宅消費為核心的新住宅運動開始盛行，普通百姓才正式被這場運動帶到了消費現場。與此同時，房價問題也被強大的消費欲望推向了前臺，成為了中國百姓注目的“焦點”。

2006、2007年房價在欲望的催動下進一步高漲，房價終于成為了劃分“階層”的標尺。當她走得越來越遠的時候，她“背判”了“人民群眾”。同時，房地產商也成為了新時代的“南霸天”，人們希望天上再出現一個太陽，好把“陰暗”的地產界照亮，再來一次“土改”，分得一片天地。

今天的高價房不僅是地產商和城市百姓紛爭的焦點，同樣也是令政府頭痛的大事之一：一方面要讓城市的土地（國有）增值，積極發(fā)展房地產產業(yè)，另一方面也要兼顧黎民百姓的民生。

那么產生高價房的原因有哪些呢？換句話，生成房地產高價的因素有哪些。我想大概有以下十個方面：

1、  人口因素（城市化進程）促成需求的放大：

現在網上有很多的網友為了證明我們現在房價的非理性，往往與西方發(fā)達國家的房價做為參照。例如德國：德國大家都知道是世界第3大經濟體，巴伐利亞州是德國經濟最發(fā)達的城市，一個州的經濟產值大于25個歐盟成員國的其中19個，而慕尼黑又是巴伐利亞州的首府，因此這里的經濟高度發(fā)達，人均收入7萬美元。然而這里的房價真實情況是，均價：2000歐元左右。而且這里的房價都是按照實際套內面積計算，沒有均攤面積。對比平均收入不到3000美元當然也許象北京上海深圳的平均收入高一下，1萬美元撐死了吧。那和房價相比也差的太多了，因此經濟發(fā)展十分不活躍，居民沒有消費欲望，所以對比強大的發(fā)達國家，我們要做的就是促進貨幣快速流通，而不是政府和銀行每天對著土地，房子做文章，賺取老百姓的血汗錢，這樣只會抑制我們的發(fā)展速度，也許在幾年以后會更加明顯。中國經濟要保持快速發(fā)展，房價必須降，這是歷史的選擇.

然而德國和我們國家在經濟發(fā)展階段、國家對保障住房方面的政策、以及金融政策都有很大的區(qū)別。在二次世界大戰(zhàn)以后，西方國家包括美國都面臨著戰(zhàn)后重建的問題。美國選擇了個人住宅私有化，并配合銀行按揭的方法；而德國及其歐洲大部分國家則選擇了政府福利的模式，所以在德國房地產并沒有在經濟騰飛過程中占有重要的角色。

德國目前有８２００萬人口，而住房總數約４０００萬套，完全滿足了每個家庭一套住房。另外，德國每年有２５萬套新公寓竣工，聯邦、州和地方政府手中擁有公房約３００萬套，都在很大程度上平抑了房價。德國人口出生率連年下降，預計到２０５０年德國人口將比目前減少１０％。政府及其人口的因素使得住房需求很低。而我們則大大的不同。我們的需求實在是太大了?，F在我們正在進行著城市化進程（目前為40%左右），廣東、浙江地區(qū)的城市化進程較高分別達到61%、53%。這樣，大量“農轉非”，使住宅的需求量大大的攀升，也使得廣東和浙江的房價急劇攀升。目前這樣的情況依然沒有得到緩解，在新一輪的城市移民中，廣東和浙江等地依然是人們主要選擇的熱點地區(qū)。需求在人為的上升著。為什么發(fā)達國家簡單的房價收入比在中國意義不大，原因就在于我們的城市化進程所帶動的新移民運動。一個城市（熱點）房子并沒有被當地人買下，而是由外地人（或者稱該地區(qū)新城市人買下）。當年美國的加州，加拿大的溫哥華地區(qū)房價的上漲也是由于中國香港的移民潮帶動的。

2、  消費貸款幫助需求得到滿足也帶動了房價快速上漲。

96年我們國家開始實行住宅貸款消費制度，即按揭。那個時候要想真正做成一筆貸款沒有半年下不來，因為審核嚴格。當時銀行是老大，你得求銀行?，F在不同了，銀行在新業(yè)務中嘗到了甜頭，按揭變成了銀行主動出擊，必爭的業(yè)務。銀行間的競爭，致使貸款審核變成程序，大量的沒有條件的住宅消費者可以輕松的從銀行貸款。賣房子的像割稻草般從高到低，大小通吃著消費者，有房不愁賣，也使得大量的資金匯到房地產市場中來。房價也是在“假實力”面前進一步抬頭，房價越來越高。而且在從低到高的過程中，又有人從中看到了商機，從銀行貸款買房到高點拋出，致使房價被近一步放大。到了后來不用貸款只用定金，或者只用能購買的號就能賺錢（像90年的認購證），我所知道的南京一句賣方名言：有錢不牛，有錢能買到我們房子才牛。一個認購資格最后被賣到17萬。

3、  市場發(fā)展的政策帶來房價的增長。

在我們國家經濟發(fā)展的同時，地方政府官員的角色也在發(fā)生著重大的轉變：由以前的（應該成為）為人民服務型轉為企業(yè)精英型。政府確實在城市建設中嘔心瀝血，我們的生活也確實在政府努力中發(fā)生了轉變：城市環(huán)境、環(huán)保、社會保障、公共設施等方面。在城市運營大課題的帶動下，城市的土地價值被看成城市領導是否有能力的重要指標。城市建設需要大量的資金，而資金的來源除了稅收以外，就是土地出讓收益。我們也正是在城市土地價值日益提高的情況下，房屋變得越來越貴。按理這是一個雙贏的“游戲”：環(huán)境變好，城市配套日益完善，土地價值越高；土地價值越高房價越高。

但我們這里忽視了政府的民生政策---廉租房、經濟適用房的建設?，F在雖然也開始實行，但一是力度不夠，二是實行的較晚，三是實行的方案有問題。如果說經濟適用房政策實施的晚可能有些冤枉政府，在上個世紀末該政策就已經出臺，但遺憾的是所謂的經濟適用房最后全部變成了商品房，中間環(huán)節(jié)因該減少的費用進入了個人的口袋。最后參與的人員也全部落馬。（德國聯邦政府手中握有300萬套類似的住房，這樣他們不僅解決了低收入住房問題，還平抑了房價）

我們的政府在經濟大潮中還很年輕，不允許犯錯誤是不理性的。關鍵我們什么時間開始走向理性的道路。二戰(zhàn)結束以后，美國和西方國家都面臨戰(zhàn)后重建的問題，人民需要大量的住房，然而歐洲國家和美國采用了兩種相反的供應政策，美國實行住宅私有化，并配合銀行貸款，按揭就是這樣出臺的，人們在確認了房屋是資產的概念后，終于開始拼命的工作，美國的經濟也由此收益頗豐。而歐洲更多的是由政府出面解決人民的居住問題，更傾向于福利制，所以歐洲大部分國家的房價沒有成為社會焦點問題。

4、  房地產開發(fā)制度繁縟。

我從上個世紀初入行以來就被明確告知，從開發(fā)立項到開工需要蓋134個戳，近二十年來，情況并沒有太好的好轉。中間審批環(huán)節(jié)過長不僅影響了開發(fā)時間，其中各個部門所收取的費用也頗多，這些最終都會轉化成“成本”。

由于我國的融資渠道不發(fā)達，開發(fā)商拿地付錢之后，開工的時間（銷售的時間）長短，直接影響到前期的資金成本，而這部分成本是不能列入正規(guī)開發(fā)成本的。另外，干預的部門多，你想辦事快就的送禮、請客吃飯，成本在近一步擴大（讓開發(fā)商列成本是不可能的，這里的融資成本，送禮的成本根本顯示不出）。多收費的現象也是屢禁屢出：房產局審核面積要兩次收費（一次圖紙審核面積、二次竣工審核）雖然費用不多（不到10元每平方米），但類似的環(huán)節(jié)太多。還有建筑限高審批、建筑規(guī)劃前環(huán)保審批，這些都是政府應該在賣地之前由政府辦的，因為開發(fā)商買的是凈地，在出讓條件中應該明確或者指標工作完成。

（開發(fā)商以2個億取得一塊土地，如果在6個月內完成銷售手續(xù)，其資金成本為1500萬，一年資金成本3000萬  按年息15%計算，現在15%，20%你也借不來錢）。

再有就是契稅，消費者在完成付款以后，還要交納1.5%-4%不等的契稅。契稅是交易稅種，但在交易的構成中開發(fā)商也上5%的營業(yè)稅，二稅都是交易稅種。不應該重復收。這樣購房者可以省下房款總額的1.5——4%。

5、  土地拍賣制度是房地產泡沫的根源

國家確定的土地取得方式為招、牌、掛。后來沒有了招、掛只有拍。土地拍賣制度看似公平，但這樣取得土地的方式確是房地產泡沫的根源（因為土地是中間環(huán)節(jié)，而非消費終端）。土地的價值在評估后拿到市場，其實既然有評估，評估的價值就是土地應有的價值。拍賣中在應有價值的基礎上，開發(fā)商在拍賣師的誘導下一輪一輪地把價值虛化著，泡沫也在此過程中一輪一輪的放大著。例如一宗本來200萬/畝的土地，在30幾輪競拍過后變成475萬/畝，幾倍的增價已經遠離了土地實際價值。尤其在熱錢不斷的形式下，瘋狂就是如此產生的。

6、“土地價格永遠上漲”偽的理論帶動房價上漲

土地是不可再生資源，價格只能會越來越高。在這樣的命題下，開發(fā)商拿到越來越高的土地是天經地義的。在土地價格是開發(fā)成本30-40%的理論框架下，房價焉有不越來越高之理。房價越來越高，焉有不先買之理。大家都積極買房，價格焉有不越來越離譜之理。然而這個前題是錯誤的。土地是不可再生資源是不假，但開發(fā)用地是可以再生的。動遷重建就是開發(fā)土地的再生。而且土地的價值并非是決定房價的唯一因素，還有容積率，只有樓面價格才對房價起作用。另外即使是土地價值也非永遠升值不掉，那還要看需求。當城市土地供應量大的時候，土地的價格應該是減少的才對。然而事實卻在“土地價格永遠上漲的”的理論關懷下，即使政府同時推出很多大宗土地，價格還是越來越貴，而且購買土地的開發(fā)商認為是天經地義的。

7、  產品競爭帶來價格上漲。

在同一地區(qū)，政府往往推出多塊土地，開發(fā)商同時開發(fā)，供應量放大的結果應該是價格下降。但開發(fā)商在做著差異化的工作，就是都在努力提高產品的品質，尤其近一、兩年。開發(fā)商在產品上做足了文章，在配套、規(guī)劃、綠化、公共部分裝修、門窗等方面越來越高檔。致使成本越來越高，價格越來越高。

8、  社會的價值觀影響房屋價格。

吃大米的國家（亞洲國家）和吃面包國家（歐美國家）有很多的不同，一、對子女的態(tài)度（尤其在教育方面）、二、在儲蓄方面。三、房產方面。一個人有沒有家，是一個人成不成氣的標準。而家的概念則和房有很大關系。有房不僅僅是有居住的空間，也是社會資信的證明，漂的人沒有安全感也不能給別人安全感。所以房子是商品、是資產、是金融工具，也是信用證明。在我們國家房子給人的定義太多太大。所以房子太重要（有自己的房），我們政府在解決低收入人群住房的時候，主要集中在經濟適用房方面，而廉租房很少（不是自己的房）。租房在我們國家是一個短期的行為，不是長期行為，更不是一生的行為。所以房價成為焦點，房價居高不下。在德國房屋租賃市場異常發(fā)達，也成為房價穩(wěn)定的“定海神針”。德國自有住房率為４２％，租賃住房率卻達到５８％，特別是年輕人中７７％是“租房族”。這主要得益于政府鼓勵修建租住房屋、保護房客權益等一系列政策。（與房屋出售價格一樣，德國政府對房租水平也進行了嚴格限定，由市政部門、房東與房客協會、房屋租賃介紹所等機構，共同制定該地區(qū)不同房屋類型“房租合理價格表”。如房東的房租超過“合理房租”２０％，就構成違法行為；超過５０％就構成犯罪行為，如不及時更正房東將面臨高額罰款甚至牢獄之災）.

9、  房價高的原因在于我們每一個人。

最近美國報道了華爾街衰敗的十大元兇：高居第一的是“我們自己”，面對高價房我們是否也應該反思：我們在這個過程中做了什么？開發(fā)商、開發(fā)商的上下游合作商，政府、買房者。即使你什么都不是，你一直在和高價房做著各種斗爭，你一樣是在襯托高價房取之不易，一樣在說明著你對住房的渴望、一樣是太在意房地產了。這都會鼓舞其他人成為你羨慕、嫉妒、打擊、評批的對象。就如對富人為富不仁的抨擊，而沒有人不想成為富人。

10、開發(fā)商的趨利性。