樓市現(xiàn)象

　　開發(fā)商熱情購房者觀望

　　9月8日下午3點40分，南京和保利同時成為國內樓市的新焦點。"中央軍"領頭開發(fā)商保利地產(chǎn)通過150輪舉牌，15.92億元拿下河西金沙江地塊，溢價幅度高達87.29%，樓面價高達7553元/平方米。

　　保利進入南京的這場"揭幕戰(zhàn)"，給南京房價留下了又一波飄飄然的遐想。據(jù)了解，這幅金沙江地塊的周邊目前有中北品尚與和府奧園兩家樓盤，且均未開盤銷售。其中，中北品尚計劃"金九銀十"間推出，原預測價格在1萬元/平方米上下。而目前已有最新消息稱，相關樓盤都有提價的動向。

　　與此相呼應的是，就在前天，上海長風地塊的報價已經(jīng)顯示全國新"地王"就在眼前。

　　相較開發(fā)商的熱情，樓盤銷售的上升勢頭已現(xiàn)疲態(tài)。數(shù)據(jù)顯示，8月南京全市商品住宅成交量環(huán)比跌幅為11.6%。剛過去的9月第一周并未扭轉這種"量跌"的態(tài)勢。

　　"需求市場的確已產(chǎn)生了觀望，這次觀望在投資需求、改善需求、剛性需求各需求層次中均有存在，而非率先在某類需求中集中出現(xiàn)。"網(wǎng)尚研究機構市場研究部經(jīng)理張景華表示。

　　地方政府也開始坐不住了

　　7月起，央行、銀監(jiān)會、國土資源部、國家發(fā)改委、國家統(tǒng)計局、國家稅務總局等六部委相繼發(fā)布穩(wěn)定樓市的相關措施。

　　地王涌現(xiàn)、房價高企也讓地方政府有點坐不住了。南京市房產(chǎn)局發(fā)出通知，決定在9月8日至9月18日，對全市商品房銷售現(xiàn)場、銷售行為進行專項檢查。嚴查未領證先開盤、囤積房源、捂盤惜售、炒賣房號、哄抬價格"等違規(guī)行為。同樣是9月初，江蘇省宣布將出臺"房價備案"制度，要求開發(fā)商在開盤時或者在銷售過程中需要提高價格，都要提前15天備案，其中，宿遷和昆山已走在了前頭。

　　此外，重慶、北京等地方政府相關領導也相繼公開表態(tài)：須穩(wěn)定房價，給樓市降溫。

　　業(yè)內觀點

　　房企巨頭搶地是出于長線考慮

　　張景華認為，保利本次南京拿地具有其自身特殊性。"集合城市發(fā)展的模式下，上海、南京等一、二級城市的發(fā)展前景被普遍看好，有遠見的開發(fā)商選擇在這些城市不斷拿地。保利作為央企地產(chǎn)商的代表，更多的是從戰(zhàn)略布局考慮拿下南京這塊地，考慮的應該是長線運作。"他說。

　　南京萬唐置業(yè)董事長周斌也認為，金沙江地王價格的確高了點，但對于保利來講比較正常。"保利是個比較有理想的企業(yè)，它的目標不單是做大業(yè)務，可能想趕超萬科這類行業(yè)老大。針對其今年里頻繁在主要城市拿下'地王'，我們認為，這是出于公司戰(zhàn)略的一個長遠考慮。"

　　此外，周斌認為，從江灣城火爆到天正在河西高價拿地，再到保利進入誕生新"地王"，說明作為分流南京主城客戶的河西的前景依然被企業(yè)普遍看好。

　　下半年銷量預計比上半年降20%

　　周斌認為，樓市的走勢不是受哪一家地產(chǎn)商的行為所決定的，保利高價拿地很難很快就將河西房價推到一個新高度，也不用擔心會由此引發(fā)新一輪成交熱火。最新數(shù)據(jù)已表明，南京樓市已與北京、廣州、上海等城市同步，價格雖然在上漲，成交量卻出現(xiàn)明顯下降。

　　"這一趨勢在九十月預計不會變，從近一周的樓市成交數(shù)據(jù)看，9月南京商品房認購量不一定會比8月低，但成交量可能會在8月基礎上繼續(xù)下降。我個人認為，下半年南京樓市成交量較上半年至少將有20%的降幅，也就是說上半年賣了4萬多套，下半年只能賣3萬多套。"他表示。

　　"下半年成交量很難趕上上半年了。"張景華也認為，9~10月南京樓市可能會是一個"價升量穩(wěn)"的趨勢。價格上漲的主要原因是：一方面，下半年上市的50多家樓盤主要集中在主城和江寧，和以往江北占主力不同，客觀會拉高成交價。另一方面，房價連續(xù)幾個月上漲，提高了置業(yè)門檻，已將一部分經(jīng)濟購買力低的購房者擠出門外。

　　繼續(xù)調控可能性不大

　　對于近期頻繁出現(xiàn)的地方政府的調整樓市政策和信號，上?？硕鹧芯繖C構資深地產(chǎn)研究員金曉兵認為，近年類似的官方表態(tài)已經(jīng)看得太多，不能看其決心和口號，而要看行動，看療效。

　　他分析說，這是因為，回顧中央及地方出臺的歷次政策，對高房價采取的都是對需求市場的圍追堵截，通過抑制需求來實現(xiàn)抑制高房價。其中真正起到作用只有三條：一是2008年1月發(fā)布的《國務院關于促進節(jié)約集約用地的通知》，二是2008年10月的二次房貸，三是貫徹2008年上半年的金融機構存款準備金率不斷上調。

　　周斌認為，從南京市場看，過去大半年時間里，部分板塊房價漲幅確實過大。包括南京在內的地方政府近期放出的調控信號，和央行此前要求收緊二套房貸的政策性質是一樣的，都表明時下市場環(huán)境具備了這些調控政策的背景。但后面是否會有更加嚴厲的調控政策，其他地方城市是否會紛紛跟進，還取決于下一階段的樓市運行。按照目前南京的情況，下半年市場不可能很火，所以出臺其他調控政策的可能性不大。