你要問我：什么樣的樓市必然崩盤？我先借亞當(dāng)•斯密的話答你：“荒謬、行為不當(dāng)和極度違背常理”的交易難以為繼。你說你問的是樓市，我說我答的也是樓市呀，我親歷過崩盤的海南、北海、惠州房地產(chǎn)冰炭兩重天，在擊鼓傳花的驚險(xiǎn)游戲中炒過地、炒過房又被套住。說來怕你不信，我5千元每平米買的房子10年后每平米9百元拍賣成交。雖然難敵賺錢誘惑，但我自始至終懷疑自己的炒作“荒謬、行為不當(dāng)和極度違背常理”，所以，我也深感眼下中國樓市不對勁。若以如今各大城市的價位購房，先富起來的人先返貧，而未富起來的人別說致富，能指望扣除月供后維持溫飽就不錯了。別忘了，2008年全國城鎮(zhèn)職工每月平均工資不足2千5，住房支出占收入的比重高到你難以承受，無異于你被大幅減薪！
　　
　　 連郎咸平也對江浙商人透露他在上海炒樓。8月最新數(shù)據(jù)已暴露出領(lǐng)漲全國的上海樓市秘密：中低價房成交跌過一半，唯有豪宅在漲價，每套1千萬以上的豪宅成交484套。鬼才相信富豪們的自住用房是越貴越買的歡，專撿最貴時買的。我不相信辛苦辦廠、點(diǎn)滴積累的江浙富商，會拿自己兜里的錢去冒險(xiǎn)炒豪宅，不相信大筆外資進(jìn)來炒房，更不相信有不怕漲價的什么剛性需求。公開的秘密只能是當(dāng)年海南的親歷：套出銀行的錢炒作，賺了是自己的，虧了是國家的。難道還有不公開的秘密？有。那就是，海南當(dāng)年炒地炒房那么火爆，卻沒有一家外企、私企的金融機(jī)構(gòu)敢進(jìn)來走鋼絲。所以，不公開的謎底只能是：產(chǎn)權(quán)無主的國有銀行不懼風(fēng)險(xiǎn)不怕虧！
　　
　　 我在海南炒房炒地時，也是眼下這套漲價把戲：土地、房子已不是消費(fèi)品，也與消費(fèi)者無關(guān)。它們已變身少數(shù)投機(jī)（所謂投資）者手中的骰子，成為其秘而不宣的賭博押寶砝碼。押什么寶？押房價只漲不跌！操盤手為什么敢押？因?yàn)樗钪懦稣娼鸢足y的真正主人喜漲怕跌。誰才是真的投資人？國有銀行。銀行被綁進(jìn)賭場，身不由己地患上“斯德哥爾摩綜合癥”。什么叫“斯德哥爾摩綜合癥”？就是人質(zhì)與綁匪同心同德，就是放款人與借貸人損益同步，達(dá)致共謀。其實(shí)，只漲不跌的最大受益人，還不是借款人和放貸人，而是整出繁榮大劇的總導(dǎo)演政府。試想，沒有房地產(chǎn)一枝獨(dú)秀的繁榮，能有全國城鎮(zhèn)舊貌換新顏？能有大手筆譜寫政績？能有官員們格外熱衷其事？總之，房價之所以只能漲不能跌，是因?yàn)閾艄膫骰ǖ逆湕l不能斷，斷了就滿盤皆輸。
　　
　　 你可能不滿我的回答，問為什么“荒謬、行為不當(dāng)和極度違背常理”就會崩盤？對此，我只能用探空氣球不斷升高必然爆裂來作比喻：內(nèi)壓太大，離地太高后一旦外壓降低，它就會爆裂。內(nèi)壓太大，是指畸高樓價虹吸的資金密度太大，像高密度黑洞的膨脹。離地太高，是指高房價脫離現(xiàn)實(shí)購買力太遠(yuǎn)，消費(fèi)者望樓興嘆。一旦外壓降低就會爆裂，是指超高密度的資金難以為繼時，也就是樓市缺氧缺血時，黑洞坍縮的反向吸力，會吞噬所有來不及逃脫者。
　　
　　 你要我再說明白點(diǎn)，我會說：房價過高，會導(dǎo)致房屋買賣不再是大眾必需品消費(fèi)。當(dāng)樓市交易成了投機(jī)者與銀行共謀炒作賺快錢的砝碼或骰子時，房價就會進(jìn)入一個只能漲不能跌的上升通道。一路漲上去遠(yuǎn)遠(yuǎn)拋離了消費(fèi)人群后，必然變得缺氧缺血。你又問：都說會跌會跌的，怎么就是不跌？我的回答也是同一個：因?yàn)楫?dāng)事人知道它難以為繼，因而救命般輸血輸氧，達(dá)成了不惜代價挽救樓市的無良共謀。最大的謎底，還是放出真金白銀的銀行在命懸一線地掙扎，實(shí)在不甘房價下跌后收回滿盆滿缽的不良資產(chǎn)。當(dāng)然了，繁榮大劇的總導(dǎo)演也不甘落敗，還在揮舞著指揮棒。政府在越漲越高的房價前矢言要“穩(wěn)定房價”，我理解就是要穩(wěn)住高價，但愿我的理解有誤。
　　
　　 其實(shí)，說樓市“荒謬、行為不當(dāng)和極度違背常理”的不是斯密，而是克魯格曼。他在上海交大演講時稱房地產(chǎn)泡沫是“邪惡泡沫”。他說：“我覺得房產(chǎn)投資過多很不好。因?yàn)榉慨a(chǎn)投資帶來的泡沫，是不會產(chǎn)生任何生產(chǎn)力的泡沫。上世紀(jì)90年代末期，我們也曾經(jīng)面臨高科技泡沫的破滅，但是上一輪的科技泡沫至少讓我們用上了光纖，改善了我們的生活。”在克魯格曼看來，房地產(chǎn)泡沫之所以是很邪惡的泡沫：在于“這個泡沫給我們很多沒有必要的空房子，這個空房子對任何人都沒有好處。”就是說，它連“零和游戲”都不是，是“負(fù)和游戲”。我的親歷佐證這個論點(diǎn)，你知道當(dāng)年曾遍地爛尾樓，我知道國有金融機(jī)構(gòu)在海南、北海、惠州砸掉近千億。
　　
　　 在我看來，凡是把非生產(chǎn)性勞動產(chǎn)品的天然資源、天然物權(quán)或生活必需品壟斷起來賣高價，從而遏制了大眾消費(fèi)的行為，都有點(diǎn)“荒謬、行為不當(dāng)和極度違背常理”。為什么？因?yàn)?ldquo;壟斷通常是貪婪行為的產(chǎn)物”（斯密語）。先不說土地是天然資源，物業(yè)是生存空間，住宅是生活必需品，“居者有其屋”是基本人權(quán)；就說不斷漲價的水、電、油、氣吧。哪個資源不是人類從地球上無償獲取的？其開采附加值有多少？憑什么推高價到極不合理？再說中國式攔路收費(fèi)。看似在回收筑路投資，其實(shí)，是逼迫消費(fèi)者高價贖買自己的行路權(quán)，是變相盤剝大眾的行路權(quán)。加征燃油稅不再被人提起。我懷疑，“溫水煮青蛙”式的步步漲價已經(jīng)等于征了稅，而征稅則不再收費(fèi)的改革——即撤銷所有收費(fèi)站的方案早已胎死腹中。對于政府來說，更劃算的是油價漲起，收費(fèi)站也不用撤！這么說不是揣測，而是在說事實(shí)。
有腦筋急轉(zhuǎn)彎問題：小狗為什么不在沙漠里尿尿？正確答案不是它沒水喝，而是沙漠里沒有電線桿。小狗尿尿?yàn)槭裁匆业貥?biāo)物？正確答案是它要為自己的生存空間劃界。小狗尿尿爭取空間也是人類的本能。國家間戰(zhàn)爭為疆土，村民間械斗為地界，同桌學(xué)童決裂從桌上劃三八線開始。社會不同階層、集團(tuán)間利益沖突的激化，莫過于被侵奪了生存空間的反彈。從發(fā)生學(xué)上，斯密認(rèn)為財(cái)產(chǎn)權(quán)與政府都起源于地權(quán)。為什么？因?yàn)楣姴还B(yǎng)黑社會而供養(yǎng)國家，無非是要它保障自己的生存空間。如果政府助長高房價而侵奪了大眾的“居有其所”權(quán)，那么，社會分裂將返祖，返回原始?xì)埧岬纳婵臻g爭斗，和諧二字還從何談起？
　　
　　 再說樓市。它的主要權(quán)益也是天然物——土地，而不是蓋樓的鋼筋水泥和農(nóng)民工血汗。我講課愛用一組數(shù)據(jù)解說級差地租：農(nóng)民自建樓160元/平米，小城鎮(zhèn)1600元/平米，大都市16000元/平米，工料成本差不多，價差在地租。如今的樓價構(gòu)成也是如此：消費(fèi)者支付的建樓成本占？％，被迫高價贖買自己的居住空間才是樓價的主要構(gòu)成。誰能否認(rèn)，政府的超額壟斷地租和苛捐雜稅已構(gòu)成房價的過半？
　　
　　 斯密認(rèn)為：“公共資本和土地是專屬于國家的收入源泉，然而通過這些途徑獲取的收入要么極不穩(wěn)定，要么會損害社會的公共利益”，為什么？因?yàn)?ldquo;國家圈占大量土地歷來會對全社會造成傷害”。上海2007年賣地賣了620億，2008年只賣了67億，跌去近90％，符合斯密的“極不穩(wěn)定”說。至于“損害社會公共利益”，在我看來，不僅是一套房子消滅一個百萬富翁或沒收了幾代人畢生積蓄，不僅是民間財(cái)富又回籠了國家；也不僅是抑制大眾消費(fèi)，助長了貧富懸殊的馬太效應(yīng)；在我看來，推高房價干脆就是助長投機(jī)者的賺錢游戲剝奪了大眾的住房消費(fèi)權(quán)！
　　
　　 按照斯密“價格決定于為誰”的原理，我想通了房價超高也取決于其用途。如果用于大眾消費(fèi)，房價絕不會畸高。但用于投機(jī)炒作賺快錢，其高風(fēng)險(xiǎn)高成本決定了房價絕不會太低。茅老說高房價是由于“百姓太有錢”是口誤，任志強(qiáng)說他“只給富人蓋房子”才是實(shí)話。
　　
　　 我在海南生活了17年，深感倒賣免稅車、倒賣房產(chǎn)的小圈子游戲，對普羅大眾有害無益。朱镕基限期撤資的“約法三章”斬?cái)嗔速Y金鏈后，爛尾樓最終不得不從銀行剝離給了不良資產(chǎn)公司。人走樓空10年，海南只留下兩種人：追債的，打官司的。當(dāng)所有債權(quán)官司打完也執(zhí)行不了后，4大銀行處置不良資產(chǎn)的專業(yè)公司不得不上島了，平均的資產(chǎn)償債率是6％——原欠款的6％！您還別不信。看到滿城矗立的爛尾樓，全成了拾荒人的棲身處，我納悶地問朋友：“前兩年開奔馳、提“磚頭”（手機(jī)）、領(lǐng)小姐的那些個主兒，怎么全成了《西游記》里的‘一道金光’？”答曰：“多數(shù)又回內(nèi)地股市、樓市忽悠去了，留在海南的也有，街上踩單車的就是！”
　　
　　 “一道金光”不見了的，正是投機(jī)市場上的“吸金”大俠！為什么市場商機(jī)容易演變成投機(jī)？變成一夜暴富的冒險(xiǎn)家樂園？白吉爾披露了上海歷來為地產(chǎn)投機(jī)飛地的原委：這就是，除了投資環(huán)境不佳外，主因還在于剛剛蛻變出的經(jīng)濟(jì)人：缺乏辦工業(yè)、管企業(yè)的技術(shù)、管理與耐心，倒不缺發(fā)財(cái)沖動和投機(jī)心理。因而，精益求精的制造，殫精竭慮的管理，不是人們的首選。炒作掙快錢，才是性價比更高的首選。我當(dāng)年上島原本想辦復(fù)合肥廠，廠房選址了，工程師也聘了，炒風(fēng)炙熱下轉(zhuǎn)身投入炒作，撤了建廠方案。相信今天的游戲者跟我當(dāng)年一樣，缺少發(fā)明專利，沒有核心技術(shù)，不善管理，不懂市場營銷，搞制造業(yè)困難重重，炒房炒地最省力。其實(shí)，整個中國也不會突然換了個人似的成為制造業(yè)大王，傳銷之類人鏈游戲?qū)医唤^就是明證。郎咸平關(guān)于辦廠不利才投機(jī)地產(chǎn)的判斷，關(guān)于越是工業(yè)資本集中地房價越高的觀察錯了嗎？沒錯。
　　
　　 “一道金光”的冒險(xiǎn)家才有幾個？海南“街上踩單車”的民眾承受了3年負(fù)增長和10年蕭條：高消費(fèi)絕跡。連大百貨、大超市都能歇業(yè)，誰還留意歌廳、桑拿、夜總會關(guān)門？誰還關(guān)心小姐一族蒸發(fā)？更嚴(yán)重的，是海南發(fā)展銀行、港澳信托等金融機(jī)構(gòu)的倒閉。一開始，銀行每天早晨開門后，還能拿個萬兒八千現(xiàn)金，應(yīng)付那些擠在柜臺前要提取巨額存款的公、私儲戶：要提20萬的只給2千，要取8千的先付5百——糊弄儲戶，是為了假裝還在開門營業(yè)！擠兌終于無果后，也終于關(guān)門大吉，門上貼著公告：“公、私存款一律凍結(jié)，等待破產(chǎn)清算”。終于盼來了“托管”后，私人存款也只能轉(zhuǎn)存，不能取現(xiàn)。公司存款則繼續(xù)凍結(jié)——民眾恍然大悟：原來國有銀行也會倒閉呀！自己的存款也可能血本無歸呀！我年前還見港澳信托的儲戶們在省政府門前靜坐。
　　
　　 日本樓價跌掉50％后，按揭者還得履約還貸，香港也是。你知道董建華任期內(nèi)下臺，可能不知道這是香港幾十萬人連續(xù)兩年7•1大游行的后果。你知道大游行，可能不知道是中產(chǎn)白領(lǐng)變?yōu)樨?fù)資產(chǎn)才走上街頭，也不知道負(fù)資產(chǎn)就是樓價跌去一半后的慘局：你300萬買了樓，已付了150萬。但這樓現(xiàn)已跌成150萬，而你還得月月歸還尚欠銀行的那150萬，你糟心不？想不想上街？
生產(chǎn)性勞動才增值財(cái)富，炒來炒去的漲價是財(cái)富的虛擬增值。說白了，上海老人還得靠人均每月2千多退休金生活，不敢以小房子自居百萬富翁。為什么？因?yàn)椴荒苜u了房子露宿街頭。所以，對于真正的消費(fèi)者而言，房價越高，改善住房的可能性越低。當(dāng)年，房子成了銀行的借貸抵押物后，月月在老化折舊，自己卻月月為籌款付息焦慮。我曾多次站在那棟小樓前端詳它，也在拷問自己的理智：這樓能值500萬？當(dāng)時在內(nèi)地，500萬能建起10棟比它大的樓！但炒作鏈條上的人騎虎難下，已顧不得誠實(shí)、理性和善良了。人有利己天性，能身不動膀不搖地轉(zhuǎn)手獲取暴利，巨大誘惑點(diǎn)燃并焚燒著每一顆貪婪的心。我一直堅(jiān)信善惡有報(bào)，也堅(jiān)信“擊鼓傳花”不是善意獲利：回想當(dāng)年炒作者們?yōu)榇蹬菖荻鴤鞑サ睦孟?，全都接近于造謠，要多荒誕有多荒誕：什么“鄧小平將視察海南”呀，什么“封瓊州海峽為境內(nèi)關(guān)外”呀，什么“特區(qū)房價要趕上香港”呀等等，至今想起，我都臉紅。 
　　
　　說泡沫制造者有點(diǎn)邪惡，是說他們推高房價時損人利己、不懷善意。為什么這么說？因?yàn)槊绹钨J危機(jī)后大家都在譴責(zé)“貪婪”。“貪婪”不光指為拿獎金而拼命放貸的銀行業(yè)者，也是指“買不起房借錢也要買”的消費(fèi)者過度借貸。什么叫買不起借錢還要買？按揭買樓就是。別忘了，“買不起借錢也要買”，才是樓市按揭的實(shí)質(zhì)。對此，克魯格曼的原話是：“細(xì)想想就奇怪，2005年我就寫過一篇文章，說美國的經(jīng)濟(jì)已經(jīng)成為人們靠賣房子過活的社會，他們相互買房子的錢都還從中國借來的，這絕不是一個可持續(xù)的經(jīng)濟(jì)增長方式，或者生活方式，但現(xiàn)實(shí)如此。2005年，似乎每個人都覺得這個方式很不錯，但它肯定難以為繼。”　
　　
　　事理邏輯本來是這樣的：不得不按揭才能買樓，是因?yàn)闃莾r高到消費(fèi)者買不起，對不對?借錢買樓的分為兩類，先不說炒樓的，先說所謂剛性消費(fèi)的婚房。借錢也得買，說明婚房是必需消費(fèi)品，對不對？既然是必需消費(fèi)，應(yīng)該和每日“三飽（三餐）兩倒（午睡、夜眠）一澡”一樣必需，對不對？“居者有其屋”本是個日常消費(fèi)，怎么弄來弄去，弄成了個大眾可望不可及，中高收入白領(lǐng)都消費(fèi)不起的稀缺物呢？民怨沸騰下，我們不妨學(xué)著克魯格曼那樣“細(xì)想想就奇怪”：住房不是必需消費(fèi)品了嗎？　　　
　　
　　是的，畸高房價已經(jīng)改變了住宅作為民居的本質(zhì)，甚至改變了其價值屬性。試想，如果必須透支人生年富力壯的20年給放貸銀行打工，才能以變相租賃方式住進(jìn)屬于銀行的房子，再用“月供”作贖金，花20年一點(diǎn)一點(diǎn)贖回這套已折舊過半的房子。整個消費(fèi)行為，合著你畢生勞作就為免于露宿街頭？一生財(cái)富就值一套房子？如此房價，豈不是把你的人生由致富打回溫飽？
　　
　　畢生財(cái)富濃縮的一套中國小房子，原本不是獨(dú)立住宅，不過是人多地少無奈下的蜂巢結(jié)構(gòu)空間，即鋼筋水泥框架中上下左右與鄰居劃分墻體中間線的一個相對空間，你甘心嗎？馮侖說中國的土地是無限供給的，因?yàn)檎粩嘧兏?guī)劃，樓可以越建越高。中國式住宅樓，接近于美國人眼中的貧民窟，是英國人早已拆除的社會福利房。我國人多沒辦法，我們認(rèn)可；但它賣的比英美的獨(dú)立別墅都貴，我們能認(rèn)可嗎？無論怎么換位思考，你都會覺得它有悖常理，十足荒謬。