進入“金九銀十”以來，“價漲量跌”成為樓市的主要特點，而關(guān)于樓市拐點再次到來的議論也隨之高漲。記者近日發(fā)現(xiàn)，一些位于北京市六環(huán)附近的項目開始出現(xiàn)價格松動，特別是一些非熱點區(qū)域的項目紛紛推出“特價房”吸引購房者目光。

　　盡管這些項目的開發(fā)商一直堅稱推出特價房源只是常規(guī)的銷售手段，但是專家卻認(rèn)為，隨著北京房價的整體觸頂，交易量出現(xiàn)了下滑趨勢，邊遠(yuǎn)郊區(qū)的項目受到的壓力將會加大，盡管個別項目推出了一些特價房源并不預(yù)示著樓市整體出現(xiàn)下滑趨勢，但是也表示瘋漲的樓市出現(xiàn)了調(diào)整跡象，今年底明年初的樓市很可能會出現(xiàn)量價齊跌的局面。

　　距市中心越遠(yuǎn)優(yōu)惠越多

　　特價房最高優(yōu)惠3000元/平方米

　　“ 目前我們推出的特價房源一共5套，單價在1.1萬元/平方米左右，總價500多萬元，”位于北六環(huán)的某項目的銷售人員向記者表示。記者了解到，該項目推出的特價房為一期剩余房源，戶型較大，相比目前項目三期主推的房源價格優(yōu)惠了3000元/平方米左右，目前該項目三期的售價在1.45萬元/平方米。

　　記者了解到在這次推出特價房源的項目中，以五六環(huán)以外的項目為主，距離北京市中心越遠(yuǎn)的項目，優(yōu)惠幅度越大。例如位于房山區(qū)琉璃河鎮(zhèn)的琉璃湖別墅，目前在售兩套特價房源，面積在380平方米(其中贈送76平方米)，總價為198萬元，均價在6500元/平方米左右，而其他房源的價格在8000元/平方米左右。此外，琉璃湖別墅全款還享受9.5折的優(yōu)惠，在現(xiàn)場還有抽獎贈送1-3年物業(yè)費的活動。

　　同時位于通州潞城鎮(zhèn)的泰禾紅御推出特價房，其中包括10套運河上的院子，總價在800萬-1000萬元/套之間，較此前總價下降了近200萬元，同時還推出了獨棟別墅特價房在1200萬元/套左右。泰禾紅御品牌總監(jiān)沈力男向記者表示，推出特價房并不是對市場的不看好，主要是為了推出運河上的院子產(chǎn)品，特價房只是為了試試市場對產(chǎn)品的認(rèn)可度。

　　此外，記者還了解到其他一些項目的優(yōu)惠活動，例如波特蘭花園推出交納10萬元意向金抵20萬元購房款的活動；御墅總價降30萬元的特惠活動；天恒別墅山送西班牙7日游、送一年物業(yè)費等等。

　　可見隨著樓市調(diào)整期的到來，這些距離市區(qū)較遠(yuǎn)，又不在別墅熱點區(qū)域(如中央別墅區(qū)、奧北、西山)的項目只能靠推出特價房源和優(yōu)惠活動來吸引購房者的青睞。

　　此外記者還了解到，一些此前銷售不錯的普通住宅項目也開始推出優(yōu)惠活動，例如在不久前結(jié)束的秋季房展會上，京州世家、藝苑桐城、朝陽區(qū)的霄云里8號等項目全推出了一定的優(yōu)惠活動。

遠(yuǎn)郊區(qū)項目顯現(xiàn)“頹勢”

　　城市化回流現(xiàn)象愈演愈烈

　　從今年3月份開始的小陽春，到五六月份改善型需求的釋放，再到七八月份市場的爆炸式增長，今年的樓市走出了觸底反彈的完美曲線，整個北京房價相比2008年低谷時，漲幅達到了40%左右，個別項目甚至出現(xiàn)了價格翻倍的局面。

　　有人將此比喻為比2007年樓市更加瘋狂的年代，但是對比2007年樓市不同的是，今年樓市一些邊遠(yuǎn)地區(qū)的項目，并沒有踩上樓市上漲的點。

　　仲量聯(lián)行研究部負(fù)責(zé)人覃曉梅表示，今年樓市明顯的感覺出一種現(xiàn)象就是城市化回流，購房者不再青睞遠(yuǎn)郊區(qū)項目，而把目光主要集中到城市周邊的項目，主要是四環(huán)左右和地鐵線周邊的項目。

　　2006年、2007年是北京樓市發(fā)展的一個高峰期，那個時候隨著北京市房價的高漲，出現(xiàn)了到通州、亦莊等遠(yuǎn)郊區(qū)購房的熱潮，同樣也出現(xiàn)了擠出效應(yīng)帶動河北燕郊、涿州、廊坊和天津的武清、薊縣等北京周邊區(qū)域房價上漲的現(xiàn)象。

　　但是今年這一現(xiàn)象卻并不突出，在近日中央領(lǐng)仕館、孔雀城、盤龍谷等河北、天津項目也紛紛推出優(yōu)惠活動吸引購房者。

　　覃曉梅認(rèn)為，隨著第一批“外出”購房者的嘗試后發(fā)現(xiàn)，由于距離上的問題，住在六環(huán)外或者是河北、天津等地，然后再到北京市區(qū)上班是根本不現(xiàn)實的，人們逐漸放棄了買房只圖便宜的消費觀念，而更愿意選擇跟自己生活模式相適合的項目。

　　此外，去年的房地產(chǎn)危機證明了，距離市中心越近的房產(chǎn)保值性越強，遠(yuǎn)郊區(qū)項目的貶值空間越大。根據(jù)有關(guān)統(tǒng)計顯示，去年北京四環(huán)內(nèi)房價的跌幅在7%-10%之間，而五六環(huán)的房價跌幅在40%左右。因此在今年樓市好轉(zhuǎn)的情況下，盡管市區(qū)內(nèi)的項目價格飛漲，但是依然銷售旺盛，例如遠(yuǎn)洋萬和城、星河灣、西堤紅山、唐寧ONE等項目。

　　覃曉梅認(rèn)為，由于交通擁堵等問題，北京很難發(fā)展成國外城市的模式，也就是遠(yuǎn)郊區(qū)居住城里上班，因此預(yù)計未來只有臨近地鐵沿線的遠(yuǎn)郊區(qū)項目會有較好的發(fā)展機遇。

樓市重陷價漲量跌怪圈

　　價格調(diào)整已“箭”在弦上

　　“現(xiàn)在的確是到了樓市的調(diào)整期了，北京樓市不存在需求的問題，關(guān)鍵是消費觀念的問題，買漲不買跌，但是隨著這輪房價瘋漲后，消費者開始出現(xiàn)了強烈的觀望情緒，可以預(yù)見樓市即將迎來一次高位盤整期。”沈力男認(rèn)為。

　　記者了解到，以華潤西堤紅山為例，今年年初最低房源的價格只有1.45萬元/平方米左右，但是到了現(xiàn)在該項目的均價已經(jīng)達到了2.4萬元/平方米，其中最高的已經(jīng)達到了3.5萬元/平方米，可見房價漲幅之大，已經(jīng)超過了一些消費者預(yù)期。

　　從剛剛結(jié)束的北京秋季房展會上來看，消費者對高房價已經(jīng)出現(xiàn)了抵觸心理。此次秋季房展會北京市內(nèi)參展項目意向成交均價為14669元/平方米，比春季房展會的11565元/平方米上漲了26.8%。與之形成鮮明對比的是，北京市內(nèi)參展項目成交套數(shù)為1297套，較春季房展會減少28.4%；成交面積為 12.39萬平方米，較春季房展會減少17%；成交金額為18.18億元，較春季房展會減少12.16%。

　　覃曉梅認(rèn)為，隨著房價的上漲，必然會出現(xiàn)消費者的觀望，預(yù)計未來一段時間內(nèi)，將是房價的博弈期。

　　記者了解到，今年8月份北京市商品住宅成交14405套(包含經(jīng)濟適用房與限價房)，環(huán)比大幅下跌17.95%，而價格則持續(xù)上漲。根據(jù)剛剛公布的數(shù)據(jù)顯示，今年8月份北京市四環(huán)內(nèi)房價突破1.8萬元/平方米，環(huán)比上漲了2.1%，而六環(huán)路以外項目均價為7847元/平方米，下降39元/平方米。

　　可見進入9月以來，隨著房價的高漲交易量的下降，市場對于房價的調(diào)整已經(jīng)箭在弦上，一些非熱點區(qū)域的遠(yuǎn)郊區(qū)項目銷售壓力逐漸顯現(xiàn)，盡管多數(shù)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，北京四環(huán)以內(nèi)的房價在短期內(nèi)還不會出現(xiàn)下滑趨勢，但是一些遠(yuǎn)郊區(qū)的項目打折降價風(fēng)會越刮越強。

　京城樓市首現(xiàn)供過于求

　　9月16日,某研究院發(fā)布的《8月北京房地產(chǎn)市場形勢分析與預(yù)測》指出,9月份北京房地產(chǎn)交易量有再降可能,與此同時,房價堅挺有望將再創(chuàng)新高,整個將市場繼續(xù)“量跌價漲”態(tài)勢。

　　據(jù)統(tǒng)計,8月北京住宅期房市場成交133.63萬平方米,環(huán)比下滑10.34%。同時,當(dāng)月現(xiàn)房交易也大幅下滑37.53%。

　　“緊縮二套房貸政策信號,引起投資需求的短期離場觀望,而部分改善型需求也將放緩入市腳步,再加上市場價格持續(xù)走高,均價水平已基本達到去年峰值水平,對剛性需求釋放的抑制作用進一步體現(xiàn)。”某研究院分析師表示。

　　研究報告指出,8月份北京90平方米以下面積商品住宅交易比重增加10.44%,同時90平方米以上各面積區(qū)間比重基本全面下滑。這意味著,“小戶型交易比重加大,部分投資與改善性需求離場。”報告說。

　　更值得注意的是,8月份北京商品住宅市場供應(yīng)大幅增長,市場銷供比首次降至1以下,降至0.80,近幾個月來北京樓市首次表現(xiàn)供過于求。

　　與此同時,8月份北京住宅均價環(huán)比微幅下調(diào)0.28%,基本保持了上月水平。但是,若剔除保障性住房影響,商品住宅交易均價為14192元/平方米,環(huán)比下調(diào)3.12%。這是繼今年2月以來商品住宅價格的首次下滑。并且,8月份北京居住類用地價格一改前幾個月飛漲走勢,溢價率首次出現(xiàn)下滑,為52.20%。

　　然而,該研究報告卻認(rèn)為,8月份北京房價下調(diào),主要受部分區(qū)域均價大幅下挫因素影響較大,并不代表北京整體市場均價步入下行通道。相反,報告分析認(rèn)為,目前市場仍未出現(xiàn)顯著影響價格上漲的因素,北京房價仍堅挺且有望將再創(chuàng)新高?！　?/p>