從2008年銷售額數(shù)據(jù)看，“百億”地產(chǎn)企業(yè)有十三家，其中綠地、中海、保利等三家地產(chǎn)企業(yè)銷售額分別是435億、266.11億（港元，下同）、205.11億，均超過200億元，最“接近”銷售額達到478.7億元的萬科。
因此基本可以斷定，在未來三年內(nèi)，可能超越萬科成為行業(yè)第一的只有綠地、中海、保利這三家地產(chǎn)企業(yè)。
我們先分析上海綠地集團（以下簡稱“綠地”），因為2008年綠地的銷售額與萬科最接近，兩者僅相差43.7億元，幾乎相當于這類規(guī)模的企業(yè)一個月的銷售額。鑒于綠地至今不是上市企業(yè)，其經(jīng)營業(yè)績只能見諸內(nèi)部新聞和媒體披露的不完整數(shù)據(jù)。從過去三年看，綠地2006年、2007年、2008年的銷售額分別超過190億、300億和435億，其中2007年、2008年同比增長率分別是57.89%、45%。值得一提的是，2004年綠地早于萬科一年步入百億企業(yè)之列，除了2005年外，綠地和合生是與萬科相伴時間最長的百億企業(yè)。另外，除了2007年與萬科相距較大外（同年，萬科銷售額是523.6億元），綠地還是自2004年以來與萬科最接近的一家企業(yè)。從雙方土地儲備量來看，預計綠地的當前土地儲備量在2200萬平方米以上；加上2009年4-7月份所取得的188萬平方米，同期萬科的土地儲備量在2000萬平方米左右，兩者相差也是10%。只不過是銷售額方面，萬科比綠地高出10%，在土地儲備量方面，綠地比萬科高出10%，可謂是旗鼓相當。那么未來三年內(nèi)，綠地有沒有可能超過萬科呢？有兩個重要因素必須考慮在內(nèi)。一是綠地是一家相關(guān)多元化的綜合性企業(yè)，其銷售額中還包括其他行業(yè)的營業(yè)收入——如果減掉約30%的其他業(yè)務收入，則綠地與萬科相差就更大了；二是綠地還不是一家上市企業(yè)，其一旦上市成功，必將迎來與其他上市后企業(yè)一樣的快速發(fā)展期。而且可以預見的是，以上海為總部、有國企背景的綠地會隨時擇機上市的。但是考慮到從上市成功到圈地，直至形成銷售收入，至少需要一年的時間，再加上其他不可預見的因素，所以預計，在未來三年內(nèi)，綠地超過萬科的可能性很小。
再看中海。中海地產(chǎn)是隸屬于中國海外發(fā)展(0688.HK)的香港上市企業(yè)，2006年銷售額是109億元，2007年、2008年的銷售額分別超過166.3億和266.11億元，同比增長分別52%和60%。過去十年，萬科銷售收入復合增長率為49.9%，至少從過去三年來看，稍遜于中海。特別是2008年，萬科比2007年減少了8.6%，而中海卻劇增了60%。另外，從兩者凈利潤指標對比來看，2008年中海的凈利潤達到港幣50.5億元，凈利潤率26.73%，而同年萬科的股東利潤僅為40.3億元，凈利潤為9.8%，顯得較低——折算人民幣后，在前者銷售額占后者50.5%的情況下，凈利潤率確是后者的114%。可見，無論是成長性，還是利潤指標，中海都遠遠優(yōu)于萬科。再看土地儲備指標。2008年中海的土地儲備面積為2500萬平方米，同期萬科是1800萬平方米，前者比后者高出近40%。進入2009年后，為了彌補此前在拿地時機和節(jié)奏上的重大失誤，萬科又新增了約200萬平方米的土地儲備，但上半年也消化了350萬平方米。雖然今年上半年中海沒有增加土地儲備，而且也消化了200萬平方米左右，但兩者的土地儲備量反而進一步拉大了：據(jù)測算，目前中海的土地儲備存續(xù)比為25，萬科僅為10——靜態(tài)開發(fā)量僅夠2.5年時間，也遠遠低于中海。最近還有一則消息值得關(guān)注，據(jù)某財經(jīng)媒體報道，今年下半年，中海地產(chǎn)計劃拿出140億元購買土地。如果消息成真，兩者的土地儲備量相差將更大，中海的發(fā)展?jié)摿⑦h遠強于萬科。如果在考慮到中國建筑（601668.sh）上市后對中海地產(chǎn)的支持，萬科NO.1的行業(yè)地王就更加悲觀了。自中國建筑上市后,其上市501.6億元募集資金中約有80億元全部用于中建地產(chǎn)的開發(fā),其資金擬投入的24個項目全部為中建地產(chǎn)。但同為中國建筑下屬企業(yè)的中海地產(chǎn)的優(yōu)異表現(xiàn),讓中國建筑董事長孫文杰也倍感“壓力”。“前幾年中海地產(chǎn)的資本運作為集團整體上市讓了一點路,發(fā)展慢了一點。中國建筑上市后,中海地產(chǎn)一定會加快發(fā)展,提高盈利。”在上市前某路演推介會上,孫文杰向機構(gòu)投資者保證,公司上市后會從多方面加強對中海地產(chǎn)的支持,首先是給中海地產(chǎn)充足的決策權(quán),其次可以從資金上給予支持。“必要時中國建筑甚至可以借錢給中海地產(chǎn)發(fā)展業(yè)務。”事實上，中國建筑上市后,中海地產(chǎn)已實現(xiàn)了A＋H的愿望。隨著中國建筑開始“補償”中海，預計未來三年內(nèi)中海的平均增長率不會低于60%。那么到2011年和2012年，中海地產(chǎn)銷售額將分別達到680億元和1089億元。另外，我們還不得不將中建地產(chǎn)考慮在內(nèi)。作為中海地產(chǎn)的“同門兄弟”，在中國建筑注資后，中建地產(chǎn)必將迎來一個快速發(fā)展期。保守預計，到2012年中建地產(chǎn)銷售額將會達到150億元左右。屆時，“中建系”地產(chǎn)業(yè)務銷售額在折算成人民幣后將會達到1140億元。
近年來，保利地產(chǎn)（600048.sh）一直保持著較快的發(fā)展速度。2006年，保利地產(chǎn)（以下簡稱“保利”）實現(xiàn)銷售額83.65億元，同比增長96%；2007年實現(xiàn)銷售金額170.4億元，同比增長104%；實現(xiàn)銷售額205.11億元，同比增長20%。盡管2008年增長速度有所放緩，但進入2009年后，保利又恢復了其習慣的發(fā)展速度。1-7月保利公司實現(xiàn)簽約金額244.63億元，同比增長142.66%；同期完了累計銷售金額358.7億元。雖然看似兩者還相差110多億元，但如果比較兩者的增長潛力，那么萬科就不是比較悲觀，而是非常悲觀了。從去年以來，保利的土地儲備存續(xù)比平均每季度均保持在40左右,而萬科則為10左右。2008年萬科新增土地樓面地價為1941.37元/平方米,保利地產(chǎn)新增土地樓面地價為1036.42元/平方米,比萬科便宜913.26元/平方米。如果再考慮到各個新增土地儲備地塊的時間和區(qū)域結(jié)構(gòu),保利地產(chǎn)土地價值要好于萬科。截至2009年上半年，保利地產(chǎn)的土地儲備總面積預計在2700萬平方米左右，高出萬科900萬平方米。另外，萬科6月份的銷售單價達到10224元/平方米，再度創(chuàng)下2008年以來新高。萬科銷售單價的最高點出現(xiàn)在2007年的11月，為10393元/平方米。更嚴重的是，在拿地時機和節(jié)奏上，萬科連續(xù)三步失誤。“如果地產(chǎn)真的就此回暖，并且持續(xù)下去，那么萬科就可能趕不上趟了。” 最近萬科副總裁肖莉在半公開場合承認，萬科有可能已經(jīng)錯失了最好的拿地時機——去年的3季度。通過測算，到2011年，萬科的銷售額約是950億元，保利約是980億元——2011年，保利極有可能取代萬科，成為行業(yè)第一！
如果再算上上面分析的“中建系”，到2012年，萬科甚至有可能退居行業(yè)第三！
我們有必要詢問：為何萬科付出如此大的代價？原因可能是多方面的，但主要原因可能有三個方面。一是萬科的管理模式存在問題。盡管萬科的治理結(jié)構(gòu)、戰(zhàn)略規(guī)劃、企業(yè)文化和職業(yè)經(jīng)理人制度等被廣泛推崇，而且也較早地形成了一套具有現(xiàn)代企業(yè)理念的價值觀，但萬科的管理模式卻始終不穩(wěn)定，經(jīng)常在授權(quán)和“削藩”中游移。其主要表現(xiàn)是內(nèi)部機構(gòu)設置經(jīng)常變化，總部與下屬區(qū)域公司和一線公司的職權(quán)關(guān)系經(jīng)常調(diào)整。雖然萬科也聘請了管理咨詢機構(gòu)，但是據(jù)了解該咨詢機構(gòu)既沒有在萬科的從業(yè)經(jīng)歷，也沒有在其他房地產(chǎn)企業(yè)的從業(yè)經(jīng)驗，做的主要工作是下屬企業(yè)業(yè)務流程的優(yōu)化，而萬科總體的管理模式還是由萬科內(nèi)部自我決定、自我修正的。不穩(wěn)定的管理模式已經(jīng)成為制約萬科發(fā)展的重要因素之一。二是萬科對市場的判斷有誤，特別是沒有提前預測到今年房地產(chǎn)市場所出現(xiàn)的快速回暖，年初反而減少了開工面積。這方面的分析文章有很多，在此不再贅述。三，也是最主要的原因，就是近年來萬科呈現(xiàn)出越來越明顯的“大企業(yè)綜合征”，其突出表現(xiàn)是開發(fā)效率偏低和成本控制能力較差。以成本控制為例，雖然萬科的產(chǎn)品比較精細，成本相對偏高，但與同檔次的其他企業(yè)相比，萬科的產(chǎn)品成本還是偏高。事實上，星河灣、龍湖、綠城等企業(yè)的產(chǎn)品精細化程度甚至比萬科還高，但成本指標卻普遍低于萬科。“大企業(yè)綜合征”的另一個突出表現(xiàn)是萬科及其董事長王石幾年里流露出可怕的“傲慢”：以行業(yè)老大自居，不虛心學習，更很少參與行業(yè)活動。
我們注意到，一個極易被人忽視的信號，即在2008年年度報告中，萬科已經(jīng)明確提出，“2009年公司發(fā)展策略的重點方向之一，是提升萬科產(chǎn)品的市場競爭力，”已不再提及提高市場占有率。在近一段時間，證券公司及機構(gòu)對萬科的調(diào)研中，萬科的確向機構(gòu)們展示了其“追求利潤，不追求規(guī)模”的取向。即是“長遠目標并不是單純追求規(guī)模第一，或者是最賺錢的企業(yè)，而是作股東回報率最高的公司，并體現(xiàn)在公司的總市值上。”而萬科此后的追求取向，不再是收入，“追求EPS”。在市場集中度比較低的地產(chǎn)行業(yè)，萬科這個戰(zhàn)略調(diào)整的確是有點不可思議，這是否是在為發(fā)展滯緩換個說法呢？或者說，萬科已放棄追求第一了呢？
無論是自愿還是不自愿，我們基本可以做出這樣的判斷：2011年和2012年，萬科將失去地產(chǎn)業(yè)頭把交椅的位置，取而代之的將是保利，或者是中海。
