白手起家 王石成就房地產(chǎn)業(yè)大佬的秘密

貴為中國房地開發(fā)商老大的萬科(000002)其實也沒有多少歲，從成立至今滿打滿算也只有25歲，但與它同時代的多若晨星的企業(yè)相比，至今仍存活或欣欣向榮的已經(jīng)屈指可數(shù)。

從誕生到現(xiàn)在，萬科位居房地產(chǎn)業(yè)龍頭老大的地位離不開其掌門人王石，可以說王石一手創(chuàng)辦了萬科，引領(lǐng)了萬科的茁壯發(fā)展和業(yè)界霸主的地位，期間也經(jīng)歷了不少的風(fēng)風(fēng)雨雨和精彩故事。

現(xiàn)在來看，萬科的成功有其歷史發(fā)展的必然性，王石作為優(yōu)秀的企業(yè)家也功不可沒。當(dāng)然，眾多現(xiàn)代大型企業(yè)的發(fā)展都離不開國家的改革開放政策。

產(chǎn)權(quán)清晰促成長

規(guī)避各種誘惑與陷阱

1984年5月，王石一手參與創(chuàng)辦的深圳現(xiàn)代科教儀器展銷中心(萬科前身，以下簡稱“展銷中心”)，自展銷中心成立起，王石很快就擔(dān)任了經(jīng)理一職。

可以說，當(dāng)時的王石幾乎是白手起家，只是借助當(dāng)時的大股東深圳市特區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展公司(以下簡稱“深特發(fā)”)的一塊牌子而已。但此后，雙方不斷發(fā)生“婆媳戰(zhàn)爭”，深特發(fā)竟一度想到“調(diào)王石參加黨校學(xué)習(xí)”而免去其經(jīng)理之職，后被精明的王石挫敗，但深特發(fā)與王石的關(guān)系仍然是漸行漸遠(yuǎn)。

國企的股份化改造為王石提供了一個機(jī)會。那時，股票還是新生事物，大家都不熟悉，王石還得親自上街“吆喝”。經(jīng)過王石不屈不撓的爭取，萬科于1988年11月21日獲得深圳市政府股份化改造的批準(zhǔn)。同年12月28日，萬科股票公開發(fā)行。1991年1月29日，萬科股票正式在深圳證券交易所掛牌交易。

萬科IPO的先發(fā)優(yōu)勢讓其產(chǎn)權(quán)清晰，受益無窮。

上市后的萬科仍承受著來自資本市場的種種誘惑和危機(jī)，即使是10多年后的現(xiàn)在，仍然有上市公司在誘惑與危機(jī)面前仍躊躇不前。

1993年底，萬科受上市公司上海申華實業(yè)有限公司“吸引”欲獲得控股權(quán)，但最終退出。

1993年底，萬科作為發(fā)起人的海南新能源董事長被有關(guān)部門帶走，萬科因陸續(xù)出售新能源的股票而順利脫身。到了1995年，新能源已是資不抵債。.

在萬科歷史上最驚心動魄的當(dāng)屬1994年的“君萬事件”。此役，萬科差點被君安證券及其一致行動人所接管。王石看透君安改組聯(lián)盟的破綻，通過停牌、多方游說和充分向市場披露信息，成功瓦解了君安改組聯(lián)盟，君安證券最終剎羽而歸。“君萬事件”后，再也無人敢向王石 “問鼎”之輕重。

在稍后的萬佳商場“內(nèi)部兵變”中，王石同樣同樣采取各個擊破的策略化險為夷，成功地逼退了三家股東聯(lián)手反對萬科。

1990年王石在萬科股東大會上結(jié)識的朱煥良，一度曾與萬科有業(yè)務(wù)往來關(guān)系。但2000年底，中科創(chuàng)股票崩盤，朱煥良被通緝而流亡海外。

2000年3月6日，深特發(fā)才將大股東的地位讓與華潤北京置地。

在數(shù)次激烈內(nèi)外斗爭和面對各種誘惑中，作為萬科掌門人的王石，逐漸變得成熟，皆未使萬科陷入泥潭而不能自拔。
從四處出擊到專注于房地產(chǎn)

多元化到專業(yè)化的典型

縱觀萬科(及其前身)早期的歷史，經(jīng)營的業(yè)務(wù)一直比較龐雜。王石起家靠的是販賣飼料，后與萬科(及其前身)一起倒騰過投影機(jī)和錄像機(jī)，用王石的話講，萬科是“靠貿(mào)易起家”。

通過數(shù)年的快速突進(jìn)，1991年的萬科已經(jīng)有四大支柱產(chǎn)業(yè)：貿(mào)易、工業(yè)、房地產(chǎn)和文化傳播。萬科又將其細(xì)化為出口、零售、房地產(chǎn)、投資(包括證券)、影視、廣告、飲料、印刷、機(jī)械加工、電氣工程等10個行業(yè)。

這種多元化是當(dāng)時新興企業(yè)的普遍特征，主要還是中國當(dāng)時商品經(jīng)濟(jì)剛剛起步，市場皆是供不應(yīng)求。什么賺錢就做什么是當(dāng)時中國企業(yè)家的普遍心態(tài)，企業(yè)的投資擴(kuò)張沖動是一種常態(tài)。

在萬科介入一系列行業(yè)時，萬科注意到房地產(chǎn)行業(yè)即將成為國民經(jīng)濟(jì)新的熱點。這主要是我國住房制度發(fā)生了一系列改革，1988年9月黨的十三屆三中全會把“加快出售公房、逐步實現(xiàn)住房私有化” 作為全面深化改革的重要內(nèi)容。1987年，深圳市政府就開始實施土地拍賣政策。中央關(guān)于“住房私有化”的政策點燃了我國房地產(chǎn)行業(yè)的光明前景。

令人意外的是，萬科第一次進(jìn)入房地產(chǎn)市場的敲門磚竟然是以后讓市場震驚的“地王價”拍進(jìn)去的。

1988年11月，萬科以樓面地價高于周邊住宅的“地王價”拍到了威登別墅地塊。這次“猛打猛殺”讓萬科進(jìn)入了奠定其未來主業(yè)的房地產(chǎn)行業(yè)，萬科也由此殺入房地產(chǎn)市場而一發(fā)不可收拾，深圳、上海、青島、北京、天津、鞍山、沈陽、武漢等到處攻城掠地。

但萬科也在沖鋒中，受到幾次重挫。1993年的宏觀調(diào)整中，萬科由于盲目擴(kuò)張也付出了相當(dāng)?shù)拇鷥r：萬科鞍山公司直到2001年才還清全部債務(wù)，步入正常經(jīng)營；武漢寫字樓蓋到三層停工，直至2001年拆掉重來，成為延續(xù)10年的問題工程；海神寫字樓改成的超高層住宅，賬面銷售“理想”也只是收回成本略有盈余。

到了1993年，除房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)外，萬科其他業(yè)務(wù)的利潤率都開始明顯降低。萬科開始確立了城市居民住宅作為主導(dǎo)產(chǎn)品，開始不斷走專業(yè)化發(fā)展道路。到了1995年，萬科已經(jīng)形成以房地產(chǎn)為主導(dǎo)的業(yè)務(wù)架構(gòu)，只是全資企業(yè)和合資合作企業(yè)數(shù)量大，分布于全國各地，管理難度不斷增加。

萬科最終決定，“從產(chǎn)權(quán)上開始梳理，并在管理上進(jìn)行梳理統(tǒng)一，明確經(jīng)營對象”，房地產(chǎn)業(yè)最終成為萬科“百里挑一”的主營業(yè)務(wù)。

借助資本市場成就行業(yè)老大

再融資質(zhì)疑聲引得風(fēng)生水起

截至2009年8月，萬科2009年1-8月累計銷售面積456.6萬平方米，銷售金額406.9億元，在國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中無出其右。其中，充分借助資本市場融資也是萬科成功的重要因素。

9月15日，萬科112億公開增發(fā)融資方案高票獲得臨時股東大會通過，這是萬科上市以來規(guī)模最大的一次再融資。

萬科的再融資一時引起媒體質(zhì)疑其“圈錢”，因為此時的萬科并非錢包扁扁，而其在資產(chǎn)市場上的融資卻屢屢發(fā)生。截至2009年6月30日，萬科賬面現(xiàn)金仍高達(dá)268.8億元，且房市銷售狀況良好。

據(jù)統(tǒng)計，21年來，萬科通過配股、發(fā)行可轉(zhuǎn)債及增發(fā)累計九次融資總共獲得約250億元。因而有媒體質(zhì)疑道，萬科21年來，分紅派現(xiàn)17次，總派現(xiàn)29.9789億元，其總派現(xiàn)額與總?cè)谫Y額之比為0.12。這個數(shù)值在上市公司排名居1000名之后，因而“僅從投資本源看，萬科并不是一筆劃得來的買賣”。

但萬科的成長性還是有目共睹的，截至2009年6月30日，萬科總資產(chǎn)1245億元，股東權(quán)益也有345億元。

其實，上述媒體的過于倚靠資本市場融資的質(zhì)疑也并非毫無道理。

根據(jù)中金公司的測算，截至到目前(8月4日)，萬科擁有權(quán)益未開發(fā)土地為2079萬平米，按照目前開竣工計劃簡單測算，萬科現(xiàn)有土地儲備可以滿足3年左右的開發(fā)需要。

對于實施快速開發(fā)、快速銷售策略的房地產(chǎn)行業(yè)老大萬科而言，超過7成的凈資產(chǎn)來源于資本市場，同樣的確值得深思。

但總的來說，相對于當(dāng)初“白手起家”的展銷中心(萬科前身)而言，如今的萬科的確是一棵參天大樹，如今的王石也是地產(chǎn)界的大佬，一句話就能讓全國樓市震動不已。

相關(guān)資料：攀登珠峰的萬科掌門人王石

1951年出生的萬科掌門人王石，有著同時代人的鮮明特征：1968 年參軍，1973年轉(zhuǎn)業(yè)后就職于鄭州鐵路水電段。1978年畢業(yè)于蘭州鐵道學(xué)院給排水專業(yè)，本科學(xué)歷。畢業(yè)后，先后供職于廣州鐵路局、廣東省外經(jīng)貿(mào)委、深圳市特區(qū)發(fā)展公司。1984年組建萬科前身深圳現(xiàn)代科教儀器展銷中心，任總經(jīng)理。1988年起任股份化改組之萬科董事長兼總經(jīng)理，1999年起不再兼任總經(jīng)理?，F(xiàn)任萬科董事會主席。

與一般老總偏愛高爾夫球不同，王石的業(yè)余愛好是極限運(yùn)動、探險旅行及攝影。且在極限運(yùn)動領(lǐng)域取得了不凡的成就，2003年5月22日王石成功攀登世界最高峰——珠穆朗瑪峰，2004年又完成世界七大洲最高峰的攀登。

一時間，陽光靚麗的王石就成了萬科的一張名片，王石自己也開始代言商業(yè)廣告。

2007年末王石的“拐點論”就曾讓地產(chǎn)同行、消費(fèi)者“心悸”了一次，有的地產(chǎn)公司甚至專門開會來研討如何應(yīng)對。