近期，上海徐匯區(qū)開建經(jīng)適房，卻遭周邊業(yè)主阻撓，引起公眾廣泛關(guān)注。其實，今年5月，當徐匯區(qū)在內(nèi)中環(huán)區(qū)域計劃建設(shè)三個經(jīng)濟適用房消息一出，就曾引起相關(guān)討論。這就引出了一個話題，經(jīng)濟適用房該否建在市中心。

    周邊業(yè)主鬧意見，主要怕經(jīng)濟適用房的出現(xiàn)會降價區(qū)域居住品質(zhì)，這也可以理解。但筆者認為，經(jīng)濟適用房不宜建在市中心的原因，并非反對窮人在市中心的居住權(quán)，而是著眼于社會公平與經(jīng)濟效率。

    政府收稅，尤其是向富人征稅，然后拿出部分補貼窮人，這叫轉(zhuǎn)移支付，是政府應(yīng)盡的責任，住房保障就屬此范疇。但住房保障需要堅持一個原則：公平。任何一個國家，都沒有足夠的財力讓所有國民住大房、住好房。住房保障做得相對較好的國家是新加坡和北歐五國；新加坡組屋制度惠及九成國民，可它只是個城邦型國家；北歐則人少資源豐富，自然稟賦好，實行的是高福利制度。

    我國還是一個發(fā)展中國家，依照最新的各國購買力平價標準計算，中國目前排名世界第二大經(jīng)濟體，但2008年世界人均GDP排名中國卻排在第104位，中低收入群體有幾億之眾。所以住房保障的第一步，應(yīng)該是讓有限的政府補貼，盡量惠及最低收入群體；其次是讓中低收入群體能夠適量均沾，僧多粥少，就要讓每個人都能喝上兩口。

     而把經(jīng)濟適用房建在市中心，有違公平之嫌。市中心土地資源有限，事實上，絕大部分經(jīng)濟適用房都會建在市區(qū)邊緣或近郊。那么，同樣是符合經(jīng)濟適用房標準的家庭，同樣認購的是60平米戶型，95%的家庭買了郊區(qū)的經(jīng)濟適用房，比如上海外郊環(huán)間的商品住宅單價約1萬元，經(jīng)濟適用房一般便宜一半，也即獲得政府30萬元補貼；5%的家庭的家庭買了上海內(nèi)環(huán)內(nèi)的經(jīng)濟適用房，商品住宅單價超3萬元，打五折后，至少能獲得政府補貼90萬元。

     憑什么5%的人比95%的人多得了60萬元補助？這與同樣是公務(wù)員，少數(shù)人利用職權(quán)斂財，并無結(jié)果上的區(qū)別。我國社會貧富分化原本就處于加劇的過程中，財富一次分配的不均衡是市場機制使然，在政府主導(dǎo)下的財富二次分配中，依然在住房保障方面存在這種不公，明顯屬于政策失當。

    除了社會公平外，不妨再談?wù)劷?jīng)濟效率問題。眾所周知，大城市的中心區(qū)土地資源正在變得越來越稀缺，這就需要更加合理、有效的使用這些土地。市場經(jīng)濟的最大優(yōu)點就是能使資源配置效率大大提高，所以我們就會發(fā)現(xiàn)單價地王都在市中心，如果政府能在市區(qū)賣一幅10萬平米的居住用地，其收益相當于在近郊出讓30-50萬平米用地，而把后者劃撥出來用作經(jīng)濟適用房用地，不是能建更多的經(jīng)濟適用房，為更多家庭解困嗎。

     另外，大城市中心區(qū)的土地，用于建設(shè)高檔辦公樓和商業(yè)用房，其經(jīng)濟效益明顯高于住宅。比如，今年上海“兩個中心”獲得中央審批，按理應(yīng)該開發(fā)更多的甲級辦公樓，以滿足越來越多的跨國企業(yè)和金融機構(gòu)的需求。而現(xiàn)實是，小陸家嘴金融核心區(qū)只有1.7平方公里，現(xiàn)在基本已無地可建，近幾年一直謀劃進行東擴，結(jié)果卡在動拆遷上，遲遲無法付諸實施。這種形勢下，在中心區(qū)建經(jīng)濟適用房，實在有些大材小用。

     話又說回來，筆者絕非反對中低收入群體住在市中心。市中心是公共的，按中國的市場法則，富人進，窮人出。從社會和諧上講，有待政府對市場法則做些調(diào)整。筆者提倡在市區(qū)收購部分舊房用于廉租之用，也可新建少量高容積率的廉租房，讓最低收入群體擁有在市中心的租賃機會，這遠優(yōu)于讓中低收入群體擁有市中心的高價值的經(jīng)濟適用房（私有產(chǎn)權(quán)房）。

     從實際運作上觀察，很多大城市一般都將經(jīng)濟適用房項目選址于城鄉(xiāng)結(jié)合部或郊區(qū)，其實政府一點都不傻，只要少些官員腐敗和華而不實的政績工程，我國很多城市政府的執(zhí)政水平并不差。上海在保障用房建設(shè)上，更是摸索出了在近郊建設(shè)大型聚居區(qū)的路子，并且在軌道交通、商業(yè)、醫(yī)院、學(xué)校等方面重點配套建設(shè)，值得外地借鑒。

     近些年來，經(jīng)濟適用房制度在全國普遍存在諸多問題，比如：權(quán)力尋租、富人搶食、干擾商品房市場秩序、政府部門和單位從中混水摸魚等，三四線城市尤其突出。1999年，上海將經(jīng)濟適用房與內(nèi)銷房、外銷房全部并軌形成統(tǒng)一的商品住宅市場，從此經(jīng)濟適用房在上海銷聲匿跡了數(shù)年。2002年，為了滿足動拆遷需求，上海開始建設(shè)配套商品住宅，這種定向供應(yīng)方式不僅促進了動拆遷，而且可以有效避免富人搶食，只是無法保障非動拆遷的居住困難家庭。

     因此，在《上海住房建設(shè)規(guī)劃（2008-2012）》中，政府提出五年新建2000萬平米的經(jīng)適用房，今年推出六大保障性住房建設(shè)基地。筆者認為，經(jīng)濟適用房的新建規(guī)模不宜過大，選址應(yīng)避開市中心，可選擇性的嘗試貨幣化補貼方式。另外，在加快廉租房建設(shè)同時，還應(yīng)研究推出覆蓋面更大的公共租賃房。