●對小產(chǎn)權房的爭議，當然涉及到法律政策的明確規(guī)定，以及一些模糊地帶。國土資源部已經(jīng)明確，小產(chǎn)權房實質是違法建筑無產(chǎn)權。而現(xiàn)在之所以還議論紛紛，最大的焦點還是利益問題。

　　●面對小產(chǎn)權房大量存在的既成事實，要按照構建和諧社會的原則要求，認真研究，分類解決。因為各個地方的小產(chǎn)權房有不同的情況，很難找出一條放之四海而皆準的解決辦法。

　　●主持人：封壽炎（本報見習記者）

　　●嘉 賓：尹伯成（復旦大學房地產(chǎn)研究中心主任，教授）

　　封壽炎：近來，隨著房價的不斷上漲，加之外來人口的增多，城鄉(xiāng)接合部農(nóng)村宅基地上的樓房吸引了越來越多人購買。這些房子因沒有房產(chǎn)證而被稱為“小產(chǎn)權房”，雖然價格低廉，但其買賣有著難以規(guī)避的法律風險。最近，一些地方開始強制拆除，更是再次受到輿論關注。那么，各方爭議最大的焦點在哪里？

　　尹伯成：對于小產(chǎn)權房的爭議，當然涉及到法律政策的明確規(guī)定，以及一些模糊地帶。國土資源部已經(jīng)明確，小產(chǎn)權房實質是違法建筑無產(chǎn)權，它不僅違反土地管理法律，違反城鄉(xiāng)規(guī)劃、建設管理的法律，也是違反相關政策的。而現(xiàn)在之所以還議論紛紛，我認為最大的焦點還是利益問題。從鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府這一層面看，如果小產(chǎn)權房合法化，那么他們開發(fā)小產(chǎn)權房就可以取得利益。而因為小產(chǎn)權房的價格只有商品房樓盤售價的1/3左右，如果一旦合法，房價就有可能大跌，這顯然不是開發(fā)商所樂見的。至于購房者，面對越來越高的房價，他們中不少人承受不了，當然歡迎小產(chǎn)權房合法化。所以，對于小產(chǎn)權房，社會上有人主張合法化，有人主張堅決取締，其實落腳點還是利益問題。

　　封壽炎：盡管爭論可能都與利益問題有關，但各方的主張應該也都有其根據(jù)和邏輯。從國家層面來說，國土資源部一再重申小產(chǎn)權房不受法律保護，明令禁止開發(fā)和交易。除了依據(jù)相關法律之外，您認為這種主張還基于什么樣的考慮？

　　尹伯成：國土資源部的主張有明確的制度、法律和政策依據(jù)，這一點不言而喻。除此之外，可能還基于三方面考慮：一是耕地保護紅線問題。如果小產(chǎn)權房合法化，允許鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府和農(nóng)民開發(fā)的話，那么“18億畝”的全國耕地保護紅線可能守不住。二是城市規(guī)劃問題。如果允許鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府來開發(fā)房地產(chǎn)，他們很可能只從自己鄉(xiāng)鎮(zhèn)發(fā)展的角度出發(fā)，而不會顧及整體的城市規(guī)劃，從而造成很多問題。三是國家的財政收入。

　　現(xiàn)在，國土資源部雖然明令禁止開發(fā)交易小產(chǎn)權房，但是也明確表示不會出臺全國統(tǒng)一的政策。因為他們也認識到，不同地方的情況千差萬別，很難用全國統(tǒng)一的政策規(guī)定來處理。他們只能明確，小產(chǎn)權房在總體上是不合法的，不受法律保護。但究竟怎么處理，還是留給地方政府一定的操作空間，并不搞一刀切。

　　封壽炎：與國土資源部鮮明的反對態(tài)度相比，一些鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府似乎更傾向于容忍小產(chǎn)權房的開發(fā)交易。

　　尹伯成：鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府也是從自己的利益來考慮，也有其行為邏輯。它是基層政權，地方經(jīng)濟和社會發(fā)展問題、農(nóng)民的生活就業(yè)問題、維護地方的社會穩(wěn)定問題等等，都要鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府去管，所以他們要承擔很大責任。但是涉及到有利益的事情，比如土地出讓金、房地產(chǎn)開發(fā)等等，他們在現(xiàn)有格局下可能所獲不多。

　　封壽炎：當各方還在爭論不休的時候，小產(chǎn)權房已經(jīng)在一些地方成為“既成事實”，一刀切的取締可能遭遇較大阻力。處理起來是不是有些棘手？

　　尹伯成：小產(chǎn)權房悄然發(fā)展有兩個背景不容忽視：一是商品房價格不斷攀升，超出了許多城鎮(zhèn)居民的購買能力。他們希望找便宜一點的房子，而小產(chǎn)權房正好迎合了這種需求。二是農(nóng)民覺得自己開發(fā)小產(chǎn)權房更容易實現(xiàn)收益。正是這兩個背景，使得雙方開發(fā)交易小產(chǎn)權房的積極性很高，也使小產(chǎn)權房屢禁不絕。

　　面對小產(chǎn)權房大量存在的既成事實，我認為要按照構建和諧社會的原則要求，認真研究，分類解決。因為各個地方的小產(chǎn)權房有不同的情況，很難找出一條放之四海而皆準的解決辦法。所以要具體問題具體分析，針對具體情況找到一個比較好的辦法來妥善解決。我有一個思路，就是能否把小產(chǎn)權房納入到保障性住房計劃中去。很多地方政府在開發(fā)保障性住房方面都面臨資金短缺的難題，而小產(chǎn)權房因為繞過了土地出讓和開發(fā)商的環(huán)節(jié)，成本很低。如果把它納入到保障性住房計劃，在地方政府方面，既可平抑過快上漲的房價，也可緩解中低收入者住房困難的壓力；在基層鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府和農(nóng)民方面，可以讓他們分享土地增值帶來的收益；在城鎮(zhèn)居民方面，可以滿足他們的住房需求。這個辦法是否可行，還有待研究。

　　封壽炎：這種解決辦法的主要難點在哪里？

　　尹伯成：最大的難點，是按照現(xiàn)行的土地產(chǎn)權制度和法律政策的規(guī)定，這個辦法是行不通的。但是，如果真把小產(chǎn)權房納入保障性住房體系，那么政府的思路就應該作出一些調整，法律政策也可以作出一些調整。第二個難點是政府的財政收入會受到一定損失，解決的辦法應該是要求小產(chǎn)權房的業(yè)主補繳稅費。第三個難點是怎樣控制小產(chǎn)權房的開發(fā)規(guī)模，不能讓它越開發(fā)越多，侵占耕地。為此，有人提出已經(jīng)建好的就逐步合法化，沒有建的就要堅決制止。第四個難點是怎樣保證城市的統(tǒng)一規(guī)劃，而不能讓鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府各自為政。總之對于小產(chǎn)權房，很難找到解決問題的萬全之策，也許還需要各方繼續(xù)探討，并且在實踐中積累經(jīng)驗，以期找到更妥善的辦法。