國(guó)土供給的數(shù)量到底是多還是少，國(guó)土部連續(xù)發(fā)文要進(jìn)行清查。如果國(guó)家國(guó)土管理的部門(mén)都弄不清楚土地的儲(chǔ)備與市場(chǎng)供給的情況，那么又如何判斷供求的關(guān)系呢？
國(guó)土部公布的土地供給數(shù)據(jù)中包括了建設(shè)用地與非建設(shè)用地。建設(shè)用地中有工業(yè)、商業(yè)、辦公、住宅等多類，又分市場(chǎng)化與非市場(chǎng)化、出讓與劃撥，用供地指標(biāo)無(wú)法分清已征、未征、已開(kāi)發(fā)與未開(kāi)發(fā)、增量與存量，同時(shí)無(wú)法分清商品房與保障房的供給差別，更分不清政府儲(chǔ)備與市場(chǎng)儲(chǔ)備、企業(yè)儲(chǔ)備的情況，民眾看到的只是一筆糊涂賬。
因此每年當(dāng)國(guó)土部門(mén)號(hào)稱已完成了年度的土地供給計(jì)劃時(shí)，市場(chǎng)中的經(jīng)營(yíng)主體卻無(wú)法從這筆糊涂賬中看出市場(chǎng)中的土地供給關(guān)系。而開(kāi)發(fā)商則根本不看國(guó)土部門(mén)公布的數(shù)據(jù)，只看地方政府網(wǎng)上公布的招拍掛數(shù)據(jù)，因?yàn)樗麄兊臄?shù)據(jù)都與市場(chǎng)無(wú)關(guān)，地王也只是在招拍掛中產(chǎn)生。
今年上半年國(guó)土部公布的建設(shè)用土地供給的總量已超過(guò)了36000多公頃，而國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)土地購(gòu)置面積僅為13644公頃（這其中還包括部分非出讓的保障性住房用地），這兩者之間相差了22000公頃。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)購(gòu)置的面積僅為土地供給總量的約40%不到，可見(jiàn)供地雖多，卻不知花落誰(shuí)家。而市場(chǎng)中分到的份額則少之又少，豈不是肉少狼多嗎？
自六月份之后地王頗多，而土地購(gòu)置的面積則是逐月下滑的。這與市場(chǎng)中的供給量減少相關(guān)，6月為3769公頃，7月為2665公頃，8月僅為2322公頃，8月比6月下降了40%。而同期銷(xiāo)售面積則分別為9464萬(wàn)平方米，7646萬(wàn)平方米，7661萬(wàn)平方米，分別為土地供給量的2.51倍，2.86倍和3.29倍。而全國(guó)新增土地的建設(shè)容積率僅為1：1.3左右，可見(jiàn)土地的供給量遠(yuǎn)低于房屋的銷(xiāo)售量。
自2008年1季度土地出現(xiàn)其他用地供地的暴增，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地供地的暴跌現(xiàn)象，到2009年2季度房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地同比減少了6.3%，而這個(gè)減少則是在去年下降的基礎(chǔ)上同比的。
自2009年開(kāi)始保障性住房用地與經(jīng)濟(jì)適用住房用地和廉租房用地總量是快速上升的。到2季度末，保障性住房的用地同比增長(zhǎng)了36.3%，而商品房用地則減少了15.1%，同比的用地比重下降了4.5%。但保障性住房不會(huì)影響市場(chǎng)的房?jī)r(jià)，自然也與天價(jià)地?zé)o關(guān)，只有商品房用地才會(huì)出現(xiàn)天價(jià)地王與影響市場(chǎng)的房?jī)r(jià)。
土地供給的總量也許未變，但當(dāng)切蛋糕的刀偏向了一方時(shí)，零合游戲就讓另一方的利益無(wú)法得到保障，市場(chǎng)就必然會(huì)出現(xiàn)異樣的傾斜。
以北京市為例，2006—2009年上半年，商品房住宅用地供給僅完成了年度計(jì)劃的39.7%、33.8%、55.2%和27.3%，但2006—2008年全年的建設(shè)土地供給都完成和超額完成了總用地計(jì)劃，其中經(jīng)濟(jì)適用住房和享受經(jīng)濟(jì)適用住房政策的供地年均都超額了150%以上，最高年份為189%，使這類非市場(chǎng)化的用地份額遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于了計(jì)劃，但用于市場(chǎng)化的商品住宅的建設(shè)用地卻連續(xù)數(shù)年嚴(yán)重短缺。商品住宅的平均用地樓面價(jià)從2006年的2796元/平方米，上漲了1.6—1.8倍（至2009年7月），而平均地價(jià)從3416元/平方米增長(zhǎng)到了8796元/平方米，上漲了2.57倍（至2009年6月）。
自2007年以來(lái)，三環(huán)路之內(nèi)沒(méi)有任何住宅用地的供給，自然價(jià)格就只能向外線平移，2009年6月讓三環(huán)與四環(huán)之間的土地價(jià)格上升到了14494元/平方米。天價(jià)和地王也就成為了一種必然的結(jié)果。也許這些新地王已不再是地王，而只是供地制度下的犧牲品，也可能是價(jià)格提升中的一種常態(tài)。北京已不太可能在市中心增加土地的供給量了，但想居住于市中心的消費(fèi)者卻熱情不減，都?jí)粝刖鄠ゴ蟮氖锥贾行牡奶彀查T(mén)越近越好！
上海又如何呢？今年計(jì)劃供給的土地約為1200—1400公頃，但上半年僅供應(yīng)了300多公頃，遠(yuǎn)低于計(jì)劃的供給量。而誰(shuí)知道后續(xù)的土地能否保證結(jié)余呢。幾乎所有出現(xiàn)天價(jià)地的城市大約都出現(xiàn)的是同一類問(wèn)題，只要供地緊張的城市，天價(jià)就成為企業(yè)生存的障礙卻不得不為之的無(wú)奈。
當(dāng)天價(jià)地頻出時(shí)，媒體中所反映出的卻是市場(chǎng)平均銷(xiāo)售價(jià)格的下降，似乎人們更關(guān)心的是市場(chǎng)平均銷(xiāo)售價(jià)格而非國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的價(jià)格指數(shù)。卻不知道市場(chǎng)平均價(jià)格是受當(dāng)時(shí)市場(chǎng)產(chǎn)品的供給結(jié)構(gòu)而變化的，而指數(shù)則如同股指，不是按個(gè)股的表現(xiàn)，而反映的是市場(chǎng)普遍的價(jià)格變化。
當(dāng)上海6—7月份的高檔商品房銷(xiāo)售量集中時(shí)，市場(chǎng)平均的銷(xiāo)售價(jià)格猛漲，但主要集中于兩個(gè)樓盤(pán)，并不能反映上海整體市場(chǎng)的情況。個(gè)別樓盤(pán)的漲價(jià)并不代表所有樓盤(pán)漲價(jià)。如今九月份出現(xiàn)的平均銷(xiāo)售價(jià)格下跌，同樣是因結(jié)構(gòu)變化，而非代表所有樓盤(pán)的降價(jià)。
但消費(fèi)者最關(guān)心的只是自己選擇的合適對(duì)象的商品房?jī)r(jià)格是漲還是落。平均銷(xiāo)售價(jià)只反映當(dāng)時(shí)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的變化，價(jià)格指數(shù)反映全市或全國(guó)的變化趨勢(shì)。而用市場(chǎng)平均銷(xiāo)售價(jià)格來(lái)衡量趨勢(shì)的變化則會(huì)對(duì)市場(chǎng)與民眾產(chǎn)生錯(cuò)誤的誤導(dǎo)作用。
人們也許會(huì)因?yàn)楣镜膶?shí)力不強(qiáng)，無(wú)法用天價(jià)去競(jìng)爭(zhēng)土地，因此才反對(duì)出現(xiàn)土地的天價(jià)，但只要土地供給制度不做根本的變化，政府壟斷和限制性的土地供給方式就一定會(huì)不斷的出現(xiàn)天價(jià)地與流拍的并存。
天價(jià)地按經(jīng)濟(jì)學(xué)來(lái)說(shuō)一定是在給相鄰的同類項(xiàng)目發(fā)補(bǔ)貼。盡管天價(jià)地變成商品房銷(xiāo)售還會(huì)有一個(gè)生產(chǎn)的周期，但也會(huì)在天價(jià)出現(xiàn)的同時(shí)引發(fā)周邊項(xiàng)目的漲價(jià)，改變社會(huì)與民眾對(duì)房?jī)r(jià)的預(yù)期，自是有人歡喜有人愁的局面。
新加坡與香港是無(wú)法增加供給的典型，房?jī)r(jià)超過(guò)20萬(wàn)人民幣一平方米，自然也就不奇怪了。但中國(guó)僅農(nóng)村的宅基地就占了城鎮(zhèn)建成區(qū)的4.6倍的面積，解決供給并非難事。目前0.34%的國(guó)土面積居住了6億多城鎮(zhèn)人口，拿出20%的土地讓15億人居住總是可能的吧。
土地制度最終決定著住房市場(chǎng)的未來(lái)。
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