日前，國土部智囊機構(gòu)中國土地勘測規(guī)劃院發(fā)布報告稱，9月份以來樓市出現(xiàn)的“價漲量跌”問題可能是個危險的信號，房地產(chǎn)行業(yè)會走向一個更危險的極端，并建議年底可以考慮適當從緊的政策對房地產(chǎn)市場進行調(diào)控。

　　樓市價漲量跌

　　日前有消息稱，國土部智囊機構(gòu)中國土地勘測規(guī)劃院發(fā)布了一篇題為“房地產(chǎn)行業(yè)價漲量跌現(xiàn)象探析”的報告(以下簡稱《報告》)，指出9月份以來出現(xiàn)的“價漲量跌”問題可能是個危險信號，沒有實體經(jīng)濟復(fù)蘇和適當?shù)恼{(diào)控政策應(yīng)對，房地產(chǎn)行業(yè)會走向一個更危險的極端。

　　危險的信號較之2008年出現(xiàn)的“價漲量跌”現(xiàn)象，上述國土部土地勘測規(guī)劃院發(fā)布的此分析報告中指出，2009年6月份之后出現(xiàn)的全國性“價漲量跌”現(xiàn)象，是一個危險的信號。據(jù)悉，6月份以后國內(nèi)房價以每個月環(huán)比1%的遞增速度增長，但是交易面積卻逐月大幅度下降——6月份全國房屋銷售面積接近1億平方米，而7月份就下降到了8000萬平方米以下?！秷蟾妗分赋觯瑧?yīng)該出臺相應(yīng)的政策對當前泡沫化的房地產(chǎn)市場進行調(diào)控。除了繼續(xù)扶持中小企業(yè)發(fā)展，增加就業(yè)等發(fā)展實體經(jīng)濟的政策外，還應(yīng)該針對房地產(chǎn)市場過度投機的問題，出臺系列強化政策。

　　全面大調(diào)時機未到

　　盡管包括廣州在內(nèi)的全國大部分城市樓價近幾個月上漲幅度較大，但仍然有地產(chǎn)專家認為，暫時不適宜對市場進行太重的調(diào)控，畢竟在商品出口形勢未轉(zhuǎn)好的前提下，國內(nèi)經(jīng)濟還是要靠房地產(chǎn)行業(yè)及一系列相關(guān)產(chǎn)業(yè)來拉動，維持內(nèi)需的穩(wěn)定還是目前的主要任務(wù)。而同時，也有聲音表示，但現(xiàn)在樓價確實已經(jīng)去到一個相對高位，有針對性地進行個別環(huán)節(jié)的調(diào)控也是必須的。

　　珠江帝景總經(jīng)理認為，樓市有其自身的發(fā)展規(guī)律，不管價格和成交量如何變化都是由供求關(guān)系決定的。如果價格不斷上漲，成交量也在增加，證明樓市的需求大量存在。相反，如果價格上漲而成交量下跌，這種狀態(tài)維持到一定時候，市場的杠桿自然會起到調(diào)節(jié)作用，開發(fā)商會在競爭中下調(diào)價格。因此她表示，樓市的調(diào)控不應(yīng)該由人為來干涉。

　　滿堂紅研究部經(jīng)理周峰則認為，現(xiàn)在很多區(qū)域樓價已超出了市民的購買能力范圍，因此，政府在適當?shù)臅r期對某些環(huán)節(jié)進行輕量的調(diào)控，應(yīng)該說還是有必要的。他分析表示，大部分開發(fā)商目前已將銷售對象定位在高端客戶群，大戶型、高總價的產(chǎn)品只適合金字塔尖的客戶購買，這樣的價格就算中高端客戶都開始覺得無法接受。但只要有足夠數(shù)量的高端客戶消化開發(fā)商的產(chǎn)品，他們便沒有降價的必要。這就是為何市場上的量一直在減，但開發(fā)商仍舊不肯降價的原因。“僅靠市場自行調(diào)節(jié)，就目前而言還是無法滿足大部分置業(yè)者的購房需求”。

　　營業(yè)稅或改全額征收

　　據(jù)悉，由于樓價上漲過快，有關(guān)部門今年以來已發(fā)出了不少樓市調(diào)控信號。地產(chǎn)人士表示，調(diào)控必須針對必要環(huán)節(jié)。

　　周峰認為，調(diào)控環(huán)節(jié)第一個是開發(fā)商拿地的保證金要適當提高，同時縮短地塊出讓金的全額付清時間。最好從原來的一年縮短至半年，這樣既可提高門檻，只允許實力大的開發(fā)商去競投土地，有效避免土地競投后變閑置用地。另外也促使開發(fā)商在資金周轉(zhuǎn)期縮短的情況下，盡快將已開發(fā)產(chǎn)品通過各種促銷策略銷售出去，避免大幅度囤積提價。

　　其次，應(yīng)該將現(xiàn)有的營業(yè)稅征收標準適當修改。將今年暫行的兩年以內(nèi)轉(zhuǎn)讓的普通住房按差額征收營業(yè)稅，改成按全額征收營業(yè)稅，有效抑制短炒行為，避免樓價短期內(nèi)急速飆升。當然，還有一個環(huán)節(jié)就是體現(xiàn)在政府對舊城改造的拆遷補償費用上，今年對市內(nèi)部分地段的拆遷補償費相對于以往年份都高出不少，這令到拆遷地段周邊的一、二手樓價跟著水漲船高。如果政府在這一環(huán)節(jié)上適當調(diào)低補償標準，應(yīng)該對具體板塊、地段的樓價有正面的平抑作用。

　　價格漲得快，成交量跌得厲害

　　二手樓年底

　　或觸頂微調(diào)

　　國慶黃金周廣州樓價再沖新高，此前9月份的二手樓市情況又是怎樣的呢？來自滿堂紅的成交數(shù)據(jù)顯示，9月份廣州二手住宅成交均價環(huán)比再升5.4%，為8996元/平方米，幾近沖破“9字頭”，越秀、天河、海珠三大中心城區(qū)領(lǐng)漲全市。而受高樓價影響，二手住宅成交宗數(shù)略有減少，高樓價區(qū)域成交受阻較為明顯，中低樓價區(qū)域的成交情況較好。

　　樓市進入傳統(tǒng)意義上的“金九銀十”時期，以往常見的一手樓盤優(yōu)惠促銷卻不見了，取而代之的是“沒有最高，只有更高”的“高價開盤”。二手業(yè)主眼見一手樓盤價格漲個不停，剛剛因為成交量的減少有所收斂的漲價風(fēng)又開始抬頭，在7、8月份已經(jīng)不多見的“反價”現(xiàn)象又冒了出來。特別是在越秀、天河、海珠這些一手樓價漲得最瘋的區(qū)域，二手業(yè)主的提價速度也最快。統(tǒng)計顯示，9月份越秀、天河、海珠三大中心城區(qū)的二手樓價領(lǐng)漲全市，環(huán)比分別上漲16.6%、12.5%和6.3%，其中最高的越秀區(qū)成交均價已經(jīng)達到12208元/平方米，天河區(qū)、海珠區(qū)的成交均價雙雙沖破年內(nèi)的首次萬元大關(guān)，上漲勢頭強勁。

　　不過，盡管成交價格又上了一個臺階，樓市下半年以來“價升量縮”的格局還是沒有改變。成交數(shù)據(jù)顯示，9月份越秀、天河、海珠的成交量環(huán)比分別減少了22.1%、11.8%和3.9%。也就是說，價格上漲越快的區(qū)域，成交量減少得越厲害。

　　滿堂紅研究部高級主任肖文曉表示，這是市場在給業(yè)主敲警鐘，價格是調(diào)節(jié)供求關(guān)系的有力杠桿，價格過高，樓市的需求就會減少，進而導(dǎo)致成交量下降，而成交量下降到一定程度又會反過頭來對價格產(chǎn)生壓力，等到業(yè)主發(fā)現(xiàn)“有價無市”，就不得不調(diào)低對樓價的預(yù)期。

　　肖文曉判斷，按照目前市場的發(fā)展態(tài)勢，只要經(jīng)濟不發(fā)生惡性的通貨膨脹，政府不再出臺刺激樓市的政策，二手樓價的觸頂回落最快可在年底見到，最遲也會在明年春有所體現(xiàn)。

　　背景資料

　　“地王”頻現(xiàn)

　　加速房價上漲

　　進入2009年以來，土地市場如火如荼，近期開發(fā)商更是出現(xiàn)瘋狂拿地的態(tài)勢。北京6月下旬的“地王價” 紀錄一次次被刷新：先是富力地產(chǎn)10.22億元拿下廣渠門外10號地塊而被稱為“地王”(樓面價15140元/平方米)；6月26日，成都中澤置業(yè)19.6億元拿到了北京奧運村地塊，樓面價達到15216元/平方米；到6月30日，北京廣渠路15號地塊拍出40.6億元的價格成為北京“新地王”，樓面地價約為16000元/平方米，該地塊被具有國企背景的中化方興拿下。 而在9月10日，同樣具有國企背景的中海地產(chǎn)以70.06億拿下上海普陀區(qū)長風(fēng)6B、7C地塊，溢價率達129%，“新地王”上海普陀區(qū)長風(fēng)6B、7C地塊，樓面地價已達22409.33元/平方米，創(chuàng)全國歷史新高。