房地產(chǎn)是后金融危機(jī)時(shí)代中國最需要改革的產(chǎn)業(yè)，房價(jià)高漲不僅導(dǎo)致民怨沸騰，還會影響中國經(jīng)濟(jì)的競爭力。中國房地產(chǎn)問題的核心，是在高儲蓄和土地文化影響下，房地產(chǎn)不僅是消費(fèi)品，還承擔(dān)了投資品和收藏品的重負(fù)。要破解這一問題，必須進(jìn)行二次房改，在激勵(lì)和利益相容的前提下，由政府參與一級市場供應(yīng)，直接開發(fā)面向沒有房產(chǎn)的中低收入家庭的住房，還房地產(chǎn)以消費(fèi)品的本色，同時(shí)在二級市場的交易中“摻沙子”，讓地產(chǎn)投機(jī)面臨更高成本。堅(jiān)定有力的二次房改，可以避免中國過早患上“日本病”。

　　本次金融危機(jī)爆發(fā)以來，筆者一直持相對樂觀的態(tài)度。過去半年來，筆者一直在預(yù)測，中國經(jīng)濟(jì)將于今年第一季度末反彈，資產(chǎn)價(jià)格將于今年初上升，而世界經(jīng)濟(jì)將于下半年出現(xiàn)止跌上升的態(tài)勢。這種樂觀的看法至少在半年前備受攻擊，時(shí)至今日，這些預(yù)測基本兌現(xiàn)，但并不能說筆者是一個(gè)無條件的、盲目的樂觀者。事實(shí)上，今天的中國必須考慮后金融危機(jī)時(shí)代所面臨的根本挑戰(zhàn)，我們必須正視這一問題，在回答這一問題上不能盲目樂觀，必須堅(jiān)持客觀的態(tài)度和理性的分析。

　　那么，后金融危機(jī)時(shí)代中國的哪一個(gè)行業(yè)面臨最大的挑戰(zhàn)？可以毫不猶豫地說，房地產(chǎn)是存在最大問題也最需要改革的行業(yè)。為什么？房地產(chǎn)業(yè)的規(guī)模大，過去十年以來，房地產(chǎn)投資每年占固定資產(chǎn)投資的1/5，其銷售額也占到了GDP的7%左右。不僅如此，這一行業(yè)的牽扯面非常廣，建材、鋼鐵、金融服務(wù)、家裝、家具、電器等行業(yè)都與其密切相關(guān)。最重要的是，房地產(chǎn)業(yè)不僅對經(jīng)濟(jì)增長有著至關(guān)重要的拉動(dòng)作用，更對社會穩(wěn)定與否、和諧與否有巨大的影響?？梢哉f，這是經(jīng)濟(jì)的一個(gè)產(chǎn)業(yè)，也是社會的一個(gè)部門；房地產(chǎn)業(yè)所生產(chǎn)的產(chǎn)品，既是消費(fèi)品，也是投資品。同時(shí)，由于住房是勞動(dòng)力再生產(chǎn)的基本要素，所以，它事實(shí)上也是生產(chǎn)的基礎(chǔ)要素，對于一個(gè)經(jīng)濟(jì)體的競爭力和長期發(fā)展能力至關(guān)重要。非常遺憾的是，盡管房地產(chǎn)行業(yè)如此重要，盡管十年前的房地產(chǎn)改革取得了巨大的成績，房地產(chǎn)已經(jīng)成為當(dāng)今中國經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一，但是，今天中國的房地產(chǎn)行業(yè)卻蘊(yùn)藏著巨大的問題，乃至于危機(jī)。

　　房地產(chǎn)業(yè)問題的四大表象

　　中國房地產(chǎn)業(yè)面臨危機(jī)的表象，至少體現(xiàn)在四個(gè)方面。

　　第一，房價(jià)迅速攀升，主要大城市的房價(jià)水平已經(jīng)超過職工正常的支付能力，這造成了巨大的社會問題。房地產(chǎn)行業(yè)以及房地產(chǎn)開發(fā)商已經(jīng)成為中國僅次于足球和足球運(yùn)動(dòng)員的備受詬病的對象。

　　第二，高房價(jià)推動(dòng)了中國勞動(dòng)力成本的提高。許多公司為了給職工提供最基本的生活條件，必須考慮提高工資，或者以實(shí)物的形式提供住房保障。因此，房地產(chǎn)價(jià)格的高漲，造成了中國經(jīng)濟(jì)競爭力的下降，這種趨勢在未來將愈演愈烈，很難說中國直面國際競爭的各種產(chǎn)業(yè)的競爭力還能持續(xù)多久。

　　第三，是地方財(cái)政的不可持續(xù)。過去十年來，在房地產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展的局面下，各地方政府已經(jīng)把本地最具商業(yè)價(jià)值的地塊拍賣和轉(zhuǎn)讓了出去。而經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、城市化的推進(jìn)，一定意味著最具商業(yè)價(jià)值的可開發(fā)土地將越來越少，未來，地方政府將不可能像過去那樣，從拍賣土地中獲得巨大收入，這就造成了地方政府財(cái)政收入的不可持續(xù)性。

　　第四，房地產(chǎn)行業(yè)最重要的參與者—房地產(chǎn)開發(fā)商也面臨著巨大的壓力，其中不僅包括商業(yè)的壓力—因?yàn)榈貎r(jià)在不斷上漲，他們難以預(yù)測房價(jià)的上漲能否跟上地價(jià)的上漲，此外，還有資金的壓力—更有社會的壓力。房價(jià)高漲時(shí)，他們是最直接的被指責(zé)對象；房價(jià)企穩(wěn)時(shí)，他們又面臨著利潤空間的萎縮甚至于虧損。目前看來，地產(chǎn)商們還沒有找到一個(gè)穩(wěn)定的、可持續(xù)的商業(yè)模式。

　　這就是中國當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的基本情況?？梢哉f，在當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)的制度規(guī)則下，沒有贏家。地方政府不是贏家，因?yàn)樗麄兊呢?cái)政收入得不到長期的保障。廣大消費(fèi)者不是贏家，因?yàn)榉績r(jià)的上漲遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過可支配收入的增長。房地產(chǎn)開發(fā)商承擔(dān)了過多的社會責(zé)任，遭受了過多的社會責(zé)難，他們不是贏家。最后，中央政府相關(guān)部門也不是贏家，因?yàn)橐坏┓績r(jià)上漲迅猛，他們就不得不推出各種政策，而這些政策往往不可能直接起到調(diào)節(jié)市場的作用。

　　地產(chǎn)業(yè)問題的核心

　　在沒有贏家、民怨沸騰的各種雜亂表象背后，房地產(chǎn)行業(yè)的核心問題是什么？是中國的房地產(chǎn)不僅是一個(gè)消費(fèi)品，即住房產(chǎn)品，同時(shí)也肩負(fù)著投資品的重負(fù)。因?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)生產(chǎn)出的產(chǎn)品，在很大程度上，已經(jīng)成為投資者資金的最終去向。在一定程度上，房產(chǎn)更成為廣泛流行的收藏品，大量投資者購買了第二、第三套住房或別墅，卻并不長期使用，這與藝術(shù)收藏?zé)o異。在這一背景下，當(dāng)今的房地產(chǎn)行業(yè)、房地產(chǎn)開發(fā)商以及地方政府不堪重負(fù)，于是產(chǎn)生了以上各種問題。

　　為什么中國房地產(chǎn)業(yè)擔(dān)負(fù)著提供住房產(chǎn)品乃至投資品、收藏品的重負(fù)呢？兩大因素使然。一是中國大量社會資金在尋找有限的投資渠道。資金出國目前看來渠道很少，因此，整個(gè)社會資金基本上被限制于投資國內(nèi)的各種資產(chǎn)。其中，銀行儲蓄無疑是第一大去處，但其收益率不甚理想。證券市場是另一個(gè)選擇，但這一市場到目前為止所能提供的投資容量也不過是十萬億元左右，這已經(jīng)是經(jīng)過了近20年發(fā)展同時(shí)也是牛市高漲之后的頂點(diǎn)。而西方國家占重要位置的養(yǎng)老保險(xiǎn)等投資計(jì)劃在中國尚不算流行。因此，高達(dá)近20萬億元的居民儲蓄以及45萬億元的銀行存款在銀行住房按揭的杠桿推動(dòng)下非常理性地涌入了每年銷售額2-3萬億元的房地產(chǎn)行業(yè)。

　　房地產(chǎn)成為投資品的第二個(gè)原因是中國傳統(tǒng)文化的深刻影響。在兩千多年以土地為紐帶的封建文化影響下，中國百姓有深刻的戀土情節(jié)，這導(dǎo)致國家精英仕宦有無糧不穩(wěn)的憂慮，而民間有無地則憂的心態(tài)。對于許多百姓而言，租房不如買房，買一套房不如買兩套房。

　　高儲蓄和戀土情節(jié)，在封建歷史長的東亞社會如韓國、日本也都存在。在這一傳統(tǒng)下，房地產(chǎn)行業(yè)往往容易出現(xiàn)問題，因?yàn)槿藗儗Ψ慨a(chǎn)的需求最后會遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于對正常住房的要求，房地產(chǎn)的分配更多對應(yīng)著財(cái)富的分配，而不是消費(fèi)需求的分配。我們可以對比房地產(chǎn)和汽車之間的消費(fèi)差異：汽車在發(fā)達(dá)國家和中國社會的分布都和需求密切相關(guān)，需要的家庭則買一輛或兩輛汽車，不需要的則不買，其消費(fèi)與家庭的財(cái)富水平有一定的掛鉤，但不密切；而很多家庭買房時(shí)則不一定要考慮自用需求，這主要是因?yàn)榉慨a(chǎn)與家庭財(cái)富的分布有關(guān)聯(lián)。

　　房地產(chǎn)擁有三重功能的后果是，其最基本的提供消費(fèi)品的功能日益被它作為投資品和收藏品的功能所擠出，由此最后無疑會導(dǎo)致市場的低效率。一方面我們看到，大量居民需要住房，或者為住房支付了大量的資金，整個(gè)中國在住房這一基本生產(chǎn)要素上支付了大量的成本；而另一方面，又有大量住房處于空置狀態(tài)，因?yàn)楹芏鄵碛凶》空甙逊孔幼鳛殚L期投資品和收藏品而不愿意出租，以心理上的滿足而不是金融的回報(bào)為目標(biāo)。在土地資源日益緊張的中國，這種投資心態(tài)、收藏心態(tài)產(chǎn)生的對土地的高需求，與土地供給的日益不足形成了正反饋，土地越不足越要投資越要收藏，越收藏越投資土地越不足，其結(jié)果之一就是土地價(jià)格、房產(chǎn)價(jià)格日益上漲。這就是筆者長期觀察的“日本病”的病因，它使得日本過早地喪失國際競爭力，使得它的資產(chǎn)價(jià)格過早地進(jìn)入泡沫的循環(huán)，這種泡沫的循環(huán)又反過來沖擊了實(shí)體經(jīng)濟(jì)。

　　二次房改的原則是政府主導(dǎo)

　　分析清楚房地產(chǎn)業(yè)最核心的問題之后，我們可以得出一個(gè)顯而易見的結(jié)論：房地產(chǎn)業(yè)必須要經(jīng)歷在十年前啟動(dòng)房地產(chǎn)改革之后的第二次改革。筆者認(rèn)為，二次房改的基本目標(biāo)是要還房地產(chǎn)以消費(fèi)品的本色，而逐步減少其作為投資品和收藏品的功能。二次房改的基本原則則是更多發(fā)揮政府的作用，而改變當(dāng)前完全依靠市場的行業(yè)游戲規(guī)則。

　　這是因?yàn)橹袊膬π盥矢撸彝顿Y者有土地收藏、房地產(chǎn)收藏的偏好，如果放開市場，土地價(jià)格將會不斷上漲，至少很長時(shí)間才能達(dá)到均衡，而且，在地價(jià)上漲過程中非常容易產(chǎn)生泡沫，這種泡沫的穩(wěn)定也需要相當(dāng)長時(shí)間，而中國經(jīng)濟(jì)等不起，中國經(jīng)濟(jì)已經(jīng)不堪地產(chǎn)泡沫的重負(fù)。各種實(shí)證經(jīng)驗(yàn)和歷史經(jīng)驗(yàn)表明，市場經(jīng)濟(jì)制度在調(diào)節(jié)現(xiàn)貨市場，如汽車價(jià)格、房租等方面具有不可替代的作用。亞當(dāng)·斯密當(dāng)年所說的“看不見的手”，主要基于對這一市場有效工作的觀察。但是，不受約束的市場機(jī)制在跨時(shí)期交易如金融資產(chǎn)的交易中會導(dǎo)致低效率，比如原油的期貨價(jià)格、股票、證券的價(jià)格往往會出現(xiàn)大漲大跌、泡沫的興起和破裂等現(xiàn)象，其中原因復(fù)雜，但學(xué)術(shù)界對這一基本觀察沒有爭議。

　　一級市場：政府參與供給

　　二級市場：“摻沙子”

　　在二次房改的理論基礎(chǔ)之上，政府應(yīng)該如何干預(yù)市場，讓房地產(chǎn)市場恢復(fù)提供消費(fèi)品的本色呢？筆者建議采取兩大措施。

　　第一是政府直接參與住宅供給，即由條件成熟的地方政府直接將手中控制的土地投入開發(fā)(也可以由開發(fā)商進(jìn)行設(shè)計(jì)建設(shè)承包)，提供給中等及較低收入的家庭，并實(shí)行市場定價(jià)，政府可以參考當(dāng)時(shí)的市價(jià)略微補(bǔ)貼。政府可以抵御高利潤的誘惑，從而為市場提供平價(jià)住房，同時(shí)，一旦政府開發(fā)的房產(chǎn)達(dá)到一定規(guī)模，完全可以對整體房價(jià)起到“定海神針”的作用，這也是新加坡組屋機(jī)制的基本經(jīng)驗(yàn)，也就是說，政府直接供給的房屋數(shù)量要足夠大，以至于能夠穩(wěn)定房地產(chǎn)的價(jià)格。當(dāng)然，政府提供住房的大前提一定是滿足居民基本的住房需求，是為居民提供第一套和唯一的一套住房服務(wù)。這不是一個(gè)提供給居民的純粹的福利(entitlement)，只有那些沒有住房的居民才能夠購買政府的房子。

　　政府直接干預(yù)房地產(chǎn)市場的第二個(gè)機(jī)制就是在二級市場交易中“摻沙子”，讓房地產(chǎn)的投機(jī)面臨更高的交易成本。這是許多經(jīng)濟(jì)學(xué)家包括已故的諾貝爾經(jīng)濟(jì)學(xué)獎(jiǎng)獲得者詹姆斯·托賓的長期主張。詹姆斯·托賓在外匯市場交易的背景下認(rèn)為，政府應(yīng)該對外匯市場“摻沙子”，讓外匯的市場價(jià)格波動(dòng)能夠緩和一點(diǎn)，同樣，在房地產(chǎn)市場上政府也可以“摻沙子”。怎么“摻沙子”？政府可以收增值稅，收短期交易的二手房的交易稅，收物業(yè)稅，當(dāng)然，收物業(yè)稅的主要目的恐怕不是“摻沙子”，而是給地方政府的財(cái)政提供長期可持續(xù)發(fā)展的基礎(chǔ)。

　　開發(fā)商、地方政府：激勵(lì)兼容

　　二次房改的一個(gè)重點(diǎn)是要強(qiáng)調(diào)激勵(lì)和利益相容。我們必須看到，現(xiàn)在房地產(chǎn)市場上已經(jīng)形成了三大利益相關(guān)者，一是開發(fā)商，二是消費(fèi)者，三是地方政府。對于開發(fā)商而言，要積極引導(dǎo)他們參與二次房改，地方政府開發(fā)的房子完全可以由開發(fā)商來承包，一部分開發(fā)商可以轉(zhuǎn)型為與政府合作的、不直接面對消費(fèi)者的生產(chǎn)商，一些住宅開發(fā)商也可以轉(zhuǎn)型為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商。對于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，政府可以采取相對自由的態(tài)度，相關(guān)開發(fā)商完全可以通過上市融資、發(fā)行債券等方式讓投資者獲得收益。

　　對于已經(jīng)購房的消費(fèi)者，物業(yè)稅等“摻沙子”的措施可以逐步推進(jìn)，事實(shí)上，這對絕大部分已經(jīng)持有物業(yè)的消費(fèi)者影響不會太大，因?yàn)樗麄儾⒉粫M(jìn)行短期交易，同時(shí)，政府可以通過對出租房實(shí)施一定的保護(hù)措施等方式，鼓勵(lì)他們將手中的房子出租，以降低空置率，提供有效的住房供給。

　　對于地方政府，也要考慮利益相關(guān)和激勵(lì)相容，那就是由其直接開發(fā)的住房不應(yīng)該是福利型，而應(yīng)是低利型的。這樣才能使地方政府從直接提供住房中獲得穩(wěn)定的財(cái)政收入，在條件成熟的情況下，政府甚至可以把這部分房子打包上市。政府直接提供的房子可以有兩類：一類以較低的價(jià)格(但不是虧本價(jià))出售給消費(fèi)者，另一部分是完全針對低收入家庭的廉租房或者平租房，這些住房也可以適當(dāng)微弱盈利，而不一定是虧損的福利型房屋，這有利于從管理和融資層面實(shí)行市場化。

　　總之，房地產(chǎn)是中國進(jìn)入后金融危機(jī)時(shí)代最需要改革、蘊(yùn)含最大問題的產(chǎn)業(yè)，如果不進(jìn)行改革，它很可能會拖中國未來經(jīng)濟(jì)發(fā)展的后腿，使中國過早地進(jìn)入日本式經(jīng)濟(jì)增長乏力的境地。相反，一旦我們實(shí)行堅(jiān)定有力的二次房改，房地產(chǎn)業(yè)可以發(fā)揮更大的作用，成為未來中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支柱，中國經(jīng)濟(jì)的前景將更加光明。