契稅、營業(yè)稅減免為代表的一系列優(yōu)惠政策，到期之后或都不能再行延續(xù)

　　李樂

　　面對(duì)即將到期的房地產(chǎn)優(yōu)惠政策，作為主管房地產(chǎn)的住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部（下稱建設(shè)部），目前已經(jīng)基本確定不對(duì)“續(xù)期”提出“主張”，這意味著，2008年底出臺(tái)的包括契稅、營業(yè)稅減免在內(nèi)的一系列旨在刺激房地產(chǎn)市場的優(yōu)惠政策，在一年到期之后，不再續(xù)期而最終謝幕。

　　盡管中國經(jīng)濟(jì)回暖的基礎(chǔ)尚不牢靠，但房地產(chǎn)市場回暖的基礎(chǔ)卻已“十分牢靠”。在這樣的背景下，建設(shè)部已經(jīng)沒有足夠的理由“主張”延期一系列的信貸、稅收優(yōu)惠政策。而中國樓市在失去了這些優(yōu)惠政策之后，似乎仍能平穩(wěn)發(fā)展，不過，最終結(jié)局如何，還要等待牛年歲末的到來才能正式揭曉，在這之前變化猶存。

　　不續(xù)期

　　“當(dāng)時(shí)出的優(yōu)惠政策期限就是一年，對(duì)于已經(jīng)到期的優(yōu)惠政策，作為建設(shè)部，不會(huì)提出續(xù)期的主張。”10月29日深夜，接近建設(shè)部的一位消息人士告訴《中國經(jīng)營報(bào)》記者，“建設(shè)部的意思是，到期了就到期了。”

　　2008年底，為配合彼時(shí)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長的需要，國務(wù)院以多次會(huì)議的方式，對(duì)牽涉房地產(chǎn)相關(guān)的若干政策進(jìn)行調(diào)整，對(duì)首套及改善型主張的購買進(jìn)行優(yōu)惠，具體包括契稅、營業(yè)稅減免；首套及改善型購房按揭利率7折優(yōu)惠；調(diào)低房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目自有資本金等。隨后，這些政策分別由國家稅務(wù)總局、人民銀行、國家發(fā)改委能職能部門下發(fā)執(zhí)行。彼時(shí)，國務(wù)院給定優(yōu)惠政策的期限為一年。

　　記者了解到，盡管這些優(yōu)惠政策由國家發(fā)改委、人民銀行、國家稅務(wù)總局等職能部門執(zhí)行，建設(shè)部并未直接下發(fā)文件。但這些政策的方案成型，基本是在房地產(chǎn)調(diào)控部際聯(lián)席會(huì)議上確定的，而上述優(yōu)惠政策的內(nèi)容本身，系由部際調(diào)控聯(lián)席會(huì)議的牽頭部門建設(shè)部提出。

　　正因如此，在這些優(yōu)惠政策行將到期之時(shí)，如果建設(shè)部不牽頭主張續(xù)期，那么，作為房地產(chǎn)部際調(diào)控聯(lián)席會(huì)議組成部門的其他部委，自然也不會(huì)主動(dòng)提出，這無疑意味著一年期的優(yōu)惠政策，屆時(shí)將壽終正寢。

　　前述消息人士告訴記者，建設(shè)部目前的考慮在于，盡管中國經(jīng)濟(jì)回暖的基礎(chǔ)尚不牢靠，但房地產(chǎn)市場“回暖”的基礎(chǔ)已經(jīng)相當(dāng)牢固，因此，建設(shè)部沒有足夠的理由向國務(wù)院提出“延期”的建議，即便提出，獲批的可能性亦不是很大。正是在這樣的邏輯之下，建設(shè)部已經(jīng)基本確定，不在部際調(diào)控聯(lián)席會(huì)議上提出優(yōu)惠政策延期的主張，更不會(huì)向國務(wù)院提出如是的建議和要求。

　　如是，契稅、營業(yè)稅減免等系列優(yōu)惠政策將在一年到期后自動(dòng)終止，而不再續(xù)期，至于更為敏感的房貸7折利率將由央行“酌定”。

　　無理由

　　市場的表現(xiàn)，并沒有給住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部提供足夠說服國務(wù)院的理由。在房價(jià)堡壘最為堅(jiān)固的北京，即便遭遇了最冷清的黃金周導(dǎo)致的存量住房消化的減速，但是，根據(jù)易居中國CRIC系統(tǒng)的數(shù)據(jù)顯示，10月12日~26日，商品住宅成交量仍保持在7646套的水平，仍屬歷史高位。

　　歐洋是北京住宅項(xiàng)目樂活城的總經(jīng)理，他告訴記者，從今年5月以來，他所負(fù)責(zé)的項(xiàng)目成交量便一直呈現(xiàn)出穩(wěn)定的向上回升態(tài)勢(shì)，即便度過了一個(gè)最冷的黃金周，這種態(tài)勢(shì)仍然沒有受到影響。

　　“相對(duì)來講，從3、4、5、6月這段時(shí)間都是我們的價(jià)格在逐步上調(diào)，市場還是基本認(rèn)可的，成交量比較穩(wěn)定，沒有出現(xiàn)大漲大落的情況，而價(jià)格的逐步上調(diào)也沒有影響到整個(gè)項(xiàng)目的成交量。”歐洋說。

　　記者了解到，雖然樂活城總規(guī)劃建筑面積在40萬平方米左右，但由于該項(xiàng)目容積率僅在1左右，所以可售房源較為稀少，即便如此，目前也已經(jīng)售出52套，同時(shí)認(rèn)購29套，當(dāng)期可售房源基本清空。

　　這并非歐洋一人的感受。北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，該項(xiàng)目所在的區(qū)域，成交均價(jià)較之前一個(gè)月已經(jīng)上漲了8.3%。包括樂活城在內(nèi)，同一區(qū)域或鄰近的瑞雪春堂、加州水郡、綠城百合、提香草堂等多個(gè)項(xiàng)目，紛紛將售價(jià)上調(diào)數(shù)百至千元不等，個(gè)別項(xiàng)目甚至上調(diào)了2000元。

　　而國家發(fā)改委最新公布的70個(gè)大中城市房價(jià)漲幅，亦仍保持在1.6%。顯然，這樣的數(shù)據(jù)并不足以構(gòu)成繼續(xù)延續(xù)樓市刺激政策的理由。

　　一位不愿具名的北京市政府人士稱，隨著北京市對(duì)房山、大興、順義等幾個(gè)新城基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的逐步到位，例如房山地區(qū)地鐵線路的開工建設(shè)，以及大型商業(yè)配套設(shè)施的完善，都可能推高這一區(qū)域新城房價(jià)和成交量的繼續(xù)上漲，沖擊萬元大關(guān)已經(jīng)變得相對(duì)現(xiàn)實(shí)，相比于房山，大興新城的房價(jià)早已接近萬元。而向上發(fā)展的數(shù)據(jù)肯定不能作為主張繼續(xù)優(yōu)惠政策的佐證。

　　投資“關(guān)”

　　當(dāng)下，成交量的數(shù)據(jù)已然不可能出現(xiàn)大幅波動(dòng)進(jìn)而成為主張延期的理由，“雖然可能性不大，但相比之下投資指標(biāo)還較為微妙。”前述接近建設(shè)部的人士向記者分析。此前，國務(wù)院總理溫家寶在一次內(nèi)部經(jīng)濟(jì)形勢(shì)座談會(huì)上特意提到市場交易回暖，但先行指標(biāo)仍然沒能隨之提高，是“值得關(guān)注”的問題，要求“好好研究”。

　　記者了解到，所謂兩個(gè)“先行指標(biāo)”，便是房地產(chǎn)固定資產(chǎn)投資總額與房地產(chǎn)開復(fù)工面積，因?yàn)檫@兩項(xiàng)指標(biāo)事關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈條上的采購，因此國務(wù)院層面對(duì)這一數(shù)據(jù)的關(guān)注并不亞于成交量。

　　前述消息人士的邏輯在于，作為固定資產(chǎn)投資額和開復(fù)工面積的前奏，房地產(chǎn)企業(yè)拿地的行為已經(jīng)火熱了相當(dāng)長的一段時(shí)間：此前萬科經(jīng)過以29.3億元拿下房山長陽鎮(zhèn)起步區(qū)5號(hào)地，溢價(jià)率高達(dá)115％。萬科便和中糧聯(lián)手拿下的奪得長陽鎮(zhèn)起步區(qū)的1號(hào)地，溢價(jià)率162.6%，刷新區(qū)域土地最高交易紀(jì)錄，而在更早之前，全國已經(jīng)是地王頻出。

　　“通常半年到一年左右，這些投資會(huì)轉(zhuǎn)變成開復(fù)工面積，投資保得住，信貸政策不再優(yōu)惠，也就有可能了。”他說。而此間，上海曾一度傳言，房地產(chǎn)信貸政策將有調(diào)整。

　　不過，記者了解到，對(duì)于這種局面，部分大型開發(fā)商已經(jīng)有所警覺，通過資本市場的運(yùn)作，完成多元化的融資平臺(tái)建設(shè)，已經(jīng)逐漸在地產(chǎn)商中成為共識(shí)。日前，在中國網(wǎng)舉辦的地產(chǎn)新思維論壇上，陽光100副總裁范小沖就表示，經(jīng)過2008年的調(diào)整，資本市場也更加清醒，資本會(huì)給好的企業(yè)好的評(píng)價(jià)，你只要把企業(yè)做好了，資本就會(huì)追逐你，而這也是以不變應(yīng)對(duì)政策“萬變”的地產(chǎn)商的“解決之道”。