對房地產(chǎn)商征暴利稅真能否降樓價(jià)

2009年11月04日 09:47
來源:互聯(lián)網(wǎng)

      開發(fā)商敢冒天下之大不韙,就是不降價(jià),因?yàn)榻疱X實(shí)在誘人。如果把這些錢當(dāng)成暴利稅課收,在政府和民眾之間開發(fā)商可能會討好購房者。如果單看理論分析,對房地產(chǎn)商征暴利稅,確實(shí)可以促使樓價(jià)恢復(fù)正常。理論啟迪的價(jià)值不應(yīng)抹殺,可我們評價(jià)一個(gè)理論不能僅僅看它的理論價(jià)值,還需要看它的實(shí)際應(yīng)用價(jià)值。筆者認(rèn)為,對房地產(chǎn)商征暴利稅,在技術(shù)上是不可行的。

  人人都知道房地產(chǎn)行業(yè)存在暴利,卻誰也無法拿出證據(jù)。與利潤相對的是開發(fā)成本,而這個(gè)成本很難核定。撇開做假賬不說,為了表面上降低利潤率,開發(fā)商可以無限制地“增加”成本,尤其是土地成本,為了共同的利益,開發(fā)商和當(dāng)?shù)卣耆梢院现\,根據(jù)利潤的需要把土的實(shí)際成本在數(shù)字上抬高若干倍。再如人力成本,開發(fā)商完全可以把員工工資夸大,更簡單的方式是給高管定天價(jià)工資。一句話,在技術(shù)上可對中石油征收暴利稅,而對開發(fā)商根本不行。何況,當(dāng)前稅務(wù)部門連房地產(chǎn)商的正常稅收都難以征到,就更不要說暴利稅了。翻開新聞看看,哪年開發(fā)商不是占據(jù)著一些地方政府公開的欠稅大戶榜前十名?其實(shí),眼下的問題很清楚。依據(jù)經(jīng)濟(jì)杠桿,房價(jià)是絕對不會降下來的——— 不管是房貸新政救市,還是征收暴利稅。眼下的問題是,由于沒有競爭對手,加上房地產(chǎn)行業(yè)一定程度上綁架了國民經(jīng)濟(jì),開發(fā)商根本就是有恃無恐。筆者認(rèn)為,在這種情況下,任何的救市行動都是“養(yǎng)疽成患”,而釜底抽薪的做法則是徹底改變目前的房地產(chǎn)開發(fā)模式。

  俗話說,有果必有因。為什么現(xiàn)在騎虎難下——— 救也不是,不救也不行?皆拜眼下的開發(fā)模式所賜也。政府征地,倒賣給開發(fā)商,由開發(fā)商開發(fā),而且法律規(guī)定民眾必須購買開發(fā)商蓋的房子。這顯然有點(diǎn)不公。由于政府壟斷了一級土地市場,開發(fā)商之間雖有競爭,但實(shí)際上類似于集體壟斷。試想,如果土地開發(fā)不經(jīng)過這樣的模式,而是由土地的使用人支配其開發(fā)模式,由于存在著各種可能性,壟斷就不反自解,問題就迎刃而解了。

  毋庸諱言,眼下之所以固守政府征地、由開發(fā)商開發(fā)的模式,是由于地方政府可以從中得到土地轉(zhuǎn)讓金和土地增值稅金。這種模式固然為地方政府籌集了地方財(cái)政,支持了城市建設(shè),但弊端是顯而易見的。欲改變這種局面,固然需要地方政府的深明大義,更需要來自更高一級政府的政策限定。農(nóng)民宅基地流轉(zhuǎn)等政策,或許可以視作一種萌芽。我們期待著更大力度的土地改革。

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