即將到期的樓市優(yōu)惠政策是否延續(xù)暫無定論，但考量到今年以來房地產(chǎn)交易量已經(jīng)回升，房價應(yīng)聲暴漲，去年底以維護(hù)樓市成交為目的而推出的種種優(yōu)惠政策已經(jīng)到了穩(wěn)步退出的關(guān)頭，而當(dāng)下正是重要的時間關(guān)口。

    去年房地產(chǎn)相關(guān)政策出臺之前，2005年以來房價翻番上漲帶來的調(diào)控壓力依然記憶猶新，高房價帶來的系列矛盾是亟待解決的重要問題，但成交量急劇下滑的壓力開始顯現(xiàn)，不少地方政府已經(jīng)迫于現(xiàn)實(shí)壓力提前搶跑松綁樓市。

    在這一背景下，2008年10月底財政部、建設(shè)部等多個部委聯(lián)名下發(fā)《繼續(xù)加大保 障民生投入力度，切實(shí)解決低收入群眾基本生活》，減免相關(guān)交易稅費(fèi)，并降低首套及改善型住房的貸款利率。隨后12月底國務(wù)院常務(wù)會議確定改善型住房標(biāo)準(zhǔn)， 減少繳稅相關(guān)年限，并將部分優(yōu)惠政策暫定執(zhí)行到2009年12月31日的時限。隨后，在各行業(yè)密集出臺振興政策之時，盡管開發(fā)商盡力鼓吹，但政府并沒有如 其所愿將房地產(chǎn)列入振興之列。

    回頭看，比較清晰的政策意圖是保住成交量而非推高房價，政策制定者考慮到了過 度放松樓市政策導(dǎo)致房價繼續(xù)上行可能帶來的負(fù)面因素。但其執(zhí)行的結(jié)果來看，成交量已經(jīng)成功回暖，房價卻沒能如期平穩(wěn)運(yùn)行，因此，這一政策已經(jīng)失去了繼續(xù)執(zhí) 行的先決條件，房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)在面臨的主要問題已經(jīng)不再是成交低迷價格下挫，在當(dāng)時的市場條件下出臺的刺激政策理應(yīng)審時度勢予以退出。

    此外，從政策內(nèi)容來看，主要集中在交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)和房貸利率兩個方面，旨在促進(jìn) 房屋流通，增加成交量。從現(xiàn)實(shí)執(zhí)行過程來看，交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)降低確實(shí)刺激了二手房屋買賣，但房貸標(biāo)準(zhǔn)放松卻給了購房人和部分中介機(jī)構(gòu)操作的余地，不少人通過 “陰陽合同”避開了二套房的高利率，這些人并不是需要鼓勵的購房對象，這一政策的實(shí)施增加了銀行交易風(fēng)險，對于真正符合優(yōu)惠房貸條件的購房人來說也是不公 平的。

    目前，距離優(yōu)惠政策到期仍有不足兩個月的時間，有前期政策時限鋪墊，優(yōu)惠政策 退出變得理所當(dāng)然，并符合市場預(yù)期，在未來的一段時間里政策將經(jīng)歷退出的好時機(jī)。目前，政府已經(jīng)開始對政策是否延續(xù)進(jìn)行調(diào)研，但參照以往的經(jīng)驗(yàn)，政策的推 出應(yīng)給市場一定的消化時間，而不是倉促執(zhí)行。因此，對于優(yōu)惠政策是否持續(xù)，有關(guān)部門應(yīng)盡早有所表態(tài)，盡量避免大規(guī)模集中過戶的情況出現(xiàn)。

    從歷史經(jīng)驗(yàn)來看，每年的11月和12月是政策出臺的高發(fā)期，面對新的房地產(chǎn)行 業(yè)局勢，預(yù)計(jì)決策者將對以往的樓市優(yōu)惠政策有所調(diào)整，但考慮到我國經(jīng)濟(jì)剛剛出現(xiàn)復(fù)蘇勢頭，為了鞏固復(fù)蘇成果，應(yīng)該不會對房地產(chǎn)行業(yè)“下狠手”，而是考慮各 個政策不同的執(zhí)行情況分頭采取行動，穩(wěn)步逐漸退出。

    而在退出的過程中，考慮到京滬深三市的體量盤大，市場利益關(guān)聯(lián)面廣，一線城市的政策收緊跡象將出現(xiàn)得更晚一些。而政策的變化料將如去年底一般出現(xiàn)從二三線城市搶跑開始逐步上演，待中央確認(rèn)政策方向后，一線城市將跟進(jìn)收緊政策繩索。

    但不論政策具體何時、以何種方式推出，未來一兩個月樓市政策收緊將成為大概率事件。（蔡宗琦）