當(dāng)前，我國房地產(chǎn)市場火熱，很多城市供不應(yīng)求，有些評論家認(rèn)為，我國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了泡沫，而我認(rèn)為沒有泡沫。昨天，中國城市投資潛力報(bào)告揭示，我國最有投資潛力的城市中，北京、上海、天津等大城市都當(dāng)選，表明，這些城市的房價(jià)雖然高居不下，但是，要論泡沫還早得很。

     為了說明本人的觀點(diǎn)，讓社會了解泡沫的真本質(zhì)，本文想從房地產(chǎn)泡沫形成的機(jī)制出發(fā)，剖析我國房地產(chǎn)泡沫形成的可能途徑與機(jī)制。

      第一，土地價(jià)格暴漲，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)囤地成風(fēng)。企業(yè)越囤地，市場供應(yīng)量越小，房價(jià)越高，從而推動(dòng)地價(jià)上升，再推動(dòng)房價(jià)上漲，如此形成惡性循環(huán)，把房價(jià)越推越高，逐漸形成房地產(chǎn)泡沫。日本的房地產(chǎn)泡沫實(shí)際上就是這種惡性循環(huán)的結(jié)果。由于日本是土地私有制，企業(yè)購進(jìn)土地后，進(jìn)入企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債表，地價(jià)上漲，推動(dòng)房價(jià)上漲，房價(jià)推動(dòng)地價(jià)，當(dāng)?shù)貎r(jià)處在持續(xù)上漲過程中時(shí)，企業(yè)資產(chǎn)越來越多，銀行就大量為企業(yè)放貸，由于利率較低，拿到銀行的錢后，再去買地，如此循環(huán)發(fā)展。但是，企業(yè)買地后，并不轉(zhuǎn)讓，因?yàn)檗D(zhuǎn)讓稅高達(dá)84%，不轉(zhuǎn)讓反而不用交，只交很低的持有環(huán)節(jié)稅。這樣，市場流通的土地少，房價(jià)上漲快。另外，由于日本企業(yè)是“親戚連親戚”（株式會社），一個(gè)企業(yè)資產(chǎn)上漲，股票價(jià)格猛漲，關(guān)聯(lián)企業(yè)的資產(chǎn)也水漲船高，貸款也比較容易獲得，貸款就去買地，把泡沫吹的越來越大。這中機(jī)制稱為“金融加速器”。

     反觀我國土地市場和金融市場的關(guān)聯(lián)關(guān)系，在央行和銀監(jiān)會的強(qiáng)力控制下，這種“金融加速器”機(jī)制并不存在。因?yàn)?，土地國有，房地產(chǎn)企業(yè)拿到土地使用權(quán)后，并不能長期持有，囤積居奇，所以，他并不具備大規(guī)模連續(xù)抵押的條件。社會上的其他企業(yè)也不能將資金購買“土地所有權(quán)”，脫離政府的控制。

    所以，在現(xiàn)有制度框架下，國家必須警惕“金融加速器”機(jī)制在我國的生長。第一，必須堅(jiān)決打擊囤地行為。兩年不開發(fā)的，堅(jiān)決無償收回。第二，切斷“囤地”“圈地”與資本市場的聯(lián)結(jié)紐帶，像恒大地產(chǎn)、碧桂園這樣的囤地大戶，國土資源部一定要?jiǎng)儕Z它的競拍人資格，直到其土地存貨降至合理水平。第三，企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則中，要把囤地企業(yè)的政策風(fēng)險(xiǎn)考慮進(jìn)來，將空置費(fèi)、土地增值稅等考慮進(jìn)來，不得讓企業(yè)從囤積土地中獲得增值利益。也不得將土地增值利益轉(zhuǎn)移成企業(yè)贏利，在股票價(jià)格上得以反映。第四，切斷土地資本之間的糾纏，使每個(gè)土地交易和囤地行為稱為孤立的個(gè)案，相互之間影響較小。第五，通過抬高企業(yè)獲得貸款和融資的門檻，限制房地產(chǎn)、土地和金融機(jī)構(gòu)的聯(lián)系，減少“能量”（資金）供應(yīng)，龐大的“龍卷風(fēng)”無法形成，即使局部小泡泡，也無太大影響。

     第二，合理卡住需求方，確保具有購房資格的人進(jìn)入房地產(chǎn)圈。金融機(jī)構(gòu)絕不能降格以求，向不符合購房資格的人貸款購房。美國次貸危機(jī)說明，對金融機(jī)構(gòu)缺乏嚴(yán)格監(jiān)管，在瘋狂逐利的驅(qū)動(dòng)下，借助房地產(chǎn)金融創(chuàng)新，使各種資金源源不斷地涌向房地產(chǎn)市場，涌向不具備購房資格的中低收入人群和投機(jī)客。在長期低利率政策的刺激下，房價(jià)步步上揚(yáng)，房地產(chǎn)市場裹挾的資金量巨大。當(dāng)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)通貨膨脹跡象，美聯(lián)儲加息為經(jīng)濟(jì)降溫，部分低收入人群和投機(jī)客的還款能力下降，不斷出現(xiàn)斷供，反身連累銀行和非銀行金融機(jī)構(gòu)，一旦出現(xiàn)企業(yè)倒閉浪潮，社會流動(dòng)性迅速降低，成為一潭死水，“房地產(chǎn)金字塔”頃刻之間倒塌了。目前，我國實(shí)行的貸款制度，若各商業(yè)銀行嚴(yán)格遵守，基本不會出現(xiàn)美國似的“金融加速器”機(jī)制。因?yàn)?，金融和非金融機(jī)構(gòu)的資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場的道路并不暢通，房地產(chǎn)抵押證券化還未正式啟航，虛擬經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)結(jié)合并不太緊密。這要求金融機(jī)構(gòu)必須嚴(yán)格控制購房貸款人資格，首付比例不得低于30%，第二套房貸比例不得低于40%，第三套房貸，不管貸款人多么富有，銀行貸款比例不能突破30%，甚至拒絕貸款。因?yàn)?，第三套房基本是投資和投機(jī)行為，是泡沫的典型形態(tài)。當(dāng)房價(jià)上漲到一定程度，這部分房屋將如潮水，涌向二手房市場，成為供應(yīng)方，導(dǎo)致市場供應(yīng)爆發(fā)性增長，房價(jià)如瀑布般傾瀉而下。

     第三，我國將來的房地產(chǎn)泡沫最可能被擠破的途經(jīng)是：城市化發(fā)展到相對穩(wěn)定階段，人均住房擁有率較高，60年代的人退休，其子女和孫輩的住房需求量降低，當(dāng)經(jīng)濟(jì)形勢不穩(wěn)定，房價(jià)預(yù)期悲觀，他們手中的房屋便如潮水般涌出，和房地產(chǎn)開發(fā)商的一手房合流，產(chǎn)生強(qiáng)大的供應(yīng)力量，沖擊房地產(chǎn)市場，房價(jià)將很難扭轉(zhuǎn)頹勢。退潮了，才知道泡沫的存在，泡沫便被擠破了。

     第四，若無二手房的“反身供應(yīng)”的反向作用力，開發(fā)商們是制造不出房地產(chǎn)泡沫來的。無論是日本的、美國的，還是東南亞的房地產(chǎn)泡沫，都是和金融和非金融機(jī)構(gòu)輸送資金推動(dòng)的結(jié)果。單靠房地產(chǎn)開發(fā)商和購房者實(shí)打?qū)嵉牧α颗鲎?，無論如何也吹不起房地產(chǎn)泡沫。因此，那些認(rèn)為房地產(chǎn)泡沫是開發(fā)商和購房人制造的評論家并不了解其中的機(jī)制。換句話說，房地產(chǎn)泡沫不是開發(fā)商和部分購房人制造的，而是全社會合力發(fā)動(dòng)，共同鼓吹的結(jié)果。只有這樣，它才有摧毀一切的強(qiáng)大力量。

     就目前看，我國房地產(chǎn)市場總體是沒有泡沫的，局部有些泡沫成分。但是，在城市化需求持續(xù)高漲的情況下，泡沫的每次收縮，很快被托底的需求吸收。好像人得了腦溢血，溢出的少量血液，很快被周圍組織吸收一般。所以，我國房地產(chǎn)市場雖然局部有泡沫成分，通過周期性的擴(kuò)張和收縮，在強(qiáng)大需求的支撐下，并無破裂的危險(xiǎn)。結(jié)果，在相當(dāng)長的時(shí)期呢，我們是看不到泡沫的。泡沫論者看不到泡沫，無法證明自己的主張，只能是“可悲的失敗”。其貢獻(xiàn)在于，它是一副清醒劑，扮演了壓制力量，致使泡沫起不來，看不見。

     第五，由于房地產(chǎn)的投資和資產(chǎn)屬性，房地產(chǎn)本身并沒有泡沫，健康發(fā)展，但是，經(jīng)濟(jì)其他方面出問題，導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)發(fā)展停止，房價(jià)便掉頭向下，資產(chǎn)編制縮水，這是被動(dòng)的泡沫顯現(xiàn)，表現(xiàn)為泡沫，但不是泡沫。正如，當(dāng)前的房地產(chǎn)市場，供不應(yīng)求，價(jià)格攀升，是供求規(guī)律的反應(yīng)，不得輕易冠以泡沫的帽子?？墒牵诓糠殖鞘?，如果這種勢頭持續(xù)下去，吸引熱錢和金融、非金融機(jī)構(gòu)的介入，形成資金推動(dòng)型的房價(jià)快速上漲，就是泡沫了。因此，國家和各級城市政府應(yīng)加大市場供應(yīng)，平抑房價(jià)，改變市場預(yù)期，遏制熱錢的持續(xù)流入，使泡沫不致發(fā)展起來。

     通過上述分析，我們看我國房地產(chǎn)市場的狀態(tài)更加清晰，國家也應(yīng)根據(jù)歷史經(jīng)驗(yàn)，破解我國房地產(chǎn)泡沫的形成機(jī)制，以便采取切實(shí)措施，阻斷泡沫形成路線。但是，上述分析并不意味著本人認(rèn)可我國房地產(chǎn)市場有泡沫，只是說，未來有可能產(chǎn)生泡沫。