從年初廣州首個限價房項(xiàng)目保利西子灣被購房者以“房屋質(zhì)量問題”為由告上法庭，到年中發(fā)生的上海“蓮花河畔景苑”在建樓房倒塌事故，以及各地不斷傳來的“樓薄薄”、“樓脆脆”與“樓歪歪”的信息，“房屋質(zhì)量問題”與高房價一起成為2009年樓市最為引人關(guān)注的焦點(diǎn)，許多購房者也因此感嘆“買房難、買放心房更難”。

記者日前就此進(jìn)行調(diào)研發(fā)現(xiàn)，在頻頻被曝光和投訴的房屋質(zhì)量問題背后，潛藏著預(yù)售制度、建設(shè)管理、工人素質(zhì)三大深層次矛盾和問題。

只見房價漲，不見房屋質(zhì)量漲

來自中國消費(fèi)者協(xié)會的統(tǒng)計(jì)顯示，無論是房地產(chǎn)市場一路狂奔的2007年，還是銷售略顯疲軟的2008年，購房都是消費(fèi)者投訴的熱點(diǎn)和難題問題。其中2007年消費(fèi)者就購房問題進(jìn)行的投訴中，排在首位的即是“住房質(zhì)量問題”。2008年，盡管房地產(chǎn)一度陷入低迷，銷售也有所放緩，但消費(fèi)者對購房問題的投訴卻出現(xiàn)了10.8%的增長，其中對房屋銷售合同的投訴更是增長了76.9%。

在這些數(shù)字增長的背后，是一些令購房者感到“頭疼和傷神”的具體質(zhì)量問題。濟(jì)南日報(bào)集團(tuán)工作人員趙言明購買的濟(jì)南西部一處期房，驗(yàn)房時卻發(fā)現(xiàn)主臥室和客廳的天花板中心下陷，成了一個“鍋底”；在工商銀行山東省分行工作的段維斌，2005年購買的濟(jì)南如意苑小區(qū)商品房，交房時就發(fā)現(xiàn)衛(wèi)生間漏水，還曾經(jīng)大修過一次，但至今近四年過去，漏水問題仍未得到徹底解決。

在與開發(fā)商交涉或投訴到相關(guān)部門不能解決問題的情況下，一些消費(fèi)者不得不拿起法律的武器。2008年，濟(jì)南南部一處小高層樓盤在沒有拿到竣工驗(yàn)收備案表的情況下，強(qiáng)行將房屋交付業(yè)主使用，結(jié)果部分業(yè)主收房后發(fā)現(xiàn)，衛(wèi)生間防水存在問題、防盜門開啟時會擋住電梯出口，購房者因此起訴至法院。一位參與訴訟的購房者無奈地對記者說：“這么多年了，為什么只見房價漲，不見房子質(zhì)量漲呢？”

西安市仲裁委員會公布的一份報(bào)告也顯示，在2008年受理的商品房糾紛仲裁案件中，因房屋質(zhì)量引起的仲裁案件較往年有所上升。值得一提的是，開發(fā)商售出房屋后，一般將保修責(zé)任委托給物業(yè)公司或施工企業(yè)。當(dāng)購房者提出房屋質(zhì)量問題，常遇到開發(fā)商、物業(yè)公司和施工方相互推諉，難以協(xié)調(diào)，致使問題長期擱置。

房屋質(zhì)量問題原因何在

記者就房屋質(zhì)量問題多方調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在頻頻出現(xiàn)的房屋質(zhì)量問題背后，還潛藏著預(yù)售制度、建設(shè)管理、工人素質(zhì)三大深層次矛盾和問題。

首先，實(shí)施多年的預(yù)售房制度助長了開發(fā)商特別是一些中小開發(fā)商“重銷售、輕質(zhì)量”的“惡習(xí)”。根據(jù)山東省律師協(xié)會房地產(chǎn)與建筑工程專業(yè)委員會的統(tǒng)計(jì)，近年來，在涉及房產(chǎn)質(zhì)量的案件中，預(yù)售房案件所占的比例高達(dá)80%以上。山東省房地產(chǎn)協(xié)會常務(wù)理事周長鵬認(rèn)為，商品房預(yù)售制度在繁榮房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的同時，已成為助長房地產(chǎn)質(zhì)量隱患的一大根源。對于開發(fā)商而言，房子尚未蓋完就已經(jīng)收到了房款，不必再過多擔(dān)心市場銷售的風(fēng)險(xiǎn)，因而在房屋建設(shè)質(zhì)量管理方面明顯少了一層緊箍咒，一些“賺一把”就走的中小開發(fā)商更是養(yǎng)成了“重銷售、輕質(zhì)量”的惡習(xí)。

其次，現(xiàn)行建設(shè)管理中“層層轉(zhuǎn)包、分包，層層剝皮”的惡性鏈條，使得“偷工減料、以次充好”的情況屢屢發(fā)生，給房屋質(zhì)量埋下隱患。山東省律師協(xié)會房地產(chǎn)與建筑工程專業(yè)委員會副主任王民生介紹說，近年來，我國商品房建設(shè)領(lǐng)域一直是一個賣方市場，主動權(quán)掌握在開發(fā)商手中，建筑施工方往往只能不斷壓低利潤甚至大量墊資才能承攬到工程。王民生做過調(diào)查，15年前，建筑方承攬土建工程的利潤還在10%左右，但現(xiàn)在，建筑方承攬的土建工程即使自己干，利潤一般也不超過5%。工程經(jīng)過層層轉(zhuǎn)包、層層剝皮后，施工方為了獲取利潤采取的種種不法行為影響到了房屋的質(zhì)量。

第三，我國從事房地產(chǎn)建設(shè)的工人隊(duì)伍整體素質(zhì)偏低，許多地方持證上崗比例都不足50%。這樣的隊(duì)伍素質(zhì)既不能保證施工工人自身的安全，也不能保證房屋建設(shè)的質(zhì)量，成為我國房屋質(zhì)量問題頻頻出現(xiàn)的另一大主要根源。

值得一提的是，即便有上述問題的存在，如果現(xiàn)場監(jiān)理和竣工驗(yàn)收雙雙得到強(qiáng)化，房屋也不會出現(xiàn)如此眾多的質(zhì)量問題。但恰恰這些環(huán)節(jié)并不“硬朗”，一些開發(fā)商更是依賴灰色手段在這兩大關(guān)鍵環(huán)節(jié)蒙混過關(guān)。

保障房屋質(zhì)量亟須三大推手

針對上述影響房屋質(zhì)量問題的深層次原因，專業(yè)人士建議，各級政府和立法部門應(yīng)從逐步推行建筑業(yè)農(nóng)民工持證上崗、完善房屋質(zhì)量監(jiān)理和驗(yàn)收責(zé)任追究機(jī)制、強(qiáng)制推行房屋銷售規(guī)范化合同等方面著力，加強(qiáng)對房屋建設(shè)中的質(zhì)量監(jiān)管機(jī)制以及房屋售后質(zhì)量追溯機(jī)制的建設(shè)。

第一，商品房銷售合同應(yīng)強(qiáng)制推行當(dāng)?shù)刂鞴懿块T發(fā)行的規(guī)范合同。山東省消費(fèi)者協(xié)會投訴部副主任牟剛認(rèn)為，與保障消費(fèi)者維權(quán)相比，提高房產(chǎn)交易前的預(yù)防意識更加重要。而最主要的預(yù)防方式，便是依靠規(guī)范化合同對開發(fā)商進(jìn)行約束。多年從事房產(chǎn)糾紛研究的濟(jì)南市人大代表傅強(qiáng)建議，對于確需更改合同的，更改部分應(yīng)報(bào)主管部門審批通過，主管部門對于顯失公平的變動或補(bǔ)充條款應(yīng)在互聯(lián)網(wǎng)上公開予以警示。此外，鑒于房地產(chǎn)預(yù)售制度對房屋質(zhì)量產(chǎn)生的不利影響，國家應(yīng)加大對現(xiàn)行房地產(chǎn)投融資體制改革的力度，并盡快取消房地產(chǎn)預(yù)售制度。

第二，通過立法完善房屋質(zhì)量監(jiān)理和驗(yàn)收過失的責(zé)任追究機(jī)制。周長鵬建議，法律應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格界定房屋質(zhì)量監(jiān)理和驗(yàn)收部門責(zé)任，對于質(zhì)量不合格的商品房，應(yīng)當(dāng)依法追究監(jiān)理和驗(yàn)收部門責(zé)任。當(dāng)前，監(jiān)理過失賠償成本不超過監(jiān)理人服務(wù)費(fèi)用，震懾作用不大；而對驗(yàn)收部門的過失追究更是十分少見。應(yīng)加大對監(jiān)理和驗(yàn)收過失的處罰力度，避免將交易后的房屋質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)完全轉(zhuǎn)嫁給購房者。

第三，政府應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對于從事建筑工作農(nóng)民工的培訓(xùn)，并逐步實(shí)現(xiàn)建筑工人全部持證上崗。王民生建議，在推進(jìn)建筑工人持證上崗的過程中，一方面應(yīng)出臺法律法規(guī)，明確建筑工人全部實(shí)現(xiàn)持證上崗的時間表；另一方面，通過政府補(bǔ)貼學(xué)費(fèi)等方式，支持和引導(dǎo)農(nóng)民工通過學(xué)習(xí)實(shí)現(xiàn)持證上崗。

購房者應(yīng)對房屋質(zhì)量問題“三大策略”

面對層出不窮、大大小小的房屋質(zhì)量問題，山東省房地產(chǎn)協(xié)會常務(wù)理事周長鵬、山東省消費(fèi)者協(xié)會投訴部副主任牟剛等專業(yè)人士建議，購房者可以根據(jù)購買房屋所處階段的不同采取“三大策略”。

購前策略：對于正打算購買商品房的消費(fèi)者而言，首先是盡量選擇現(xiàn)房而不是期房，一般而言，現(xiàn)房價格雖然比期房價格略高，但通過邀請專業(yè)人士現(xiàn)場驗(yàn)房，可以最大限度地避免購買到質(zhì)量不合格的商品房。此外，還可以通過訪問已經(jīng)在同一樓盤購房的業(yè)主，了解樓盤的質(zhì)量狀況和使用狀況。

購中策略：如果一定要購買期房，可以在購房合同中與開發(fā)商約定，在驗(yàn)收環(huán)節(jié)邀請專業(yè)人士與開發(fā)商、施工方、監(jiān)理一起對房屋質(zhì)量狀況進(jìn)行全面驗(yàn)收，發(fā)現(xiàn)問題及時進(jìn)行整改或是辦理退房手續(xù)。一旦等到收房后發(fā)現(xiàn)問題，這時候建筑方“大部隊(duì)”往往已經(jīng)撤出，而許多房屋問題只通過小修小補(bǔ)是難以得到徹底解決的，有可能影響到購房者一輩子的正常居住。

此外，全國各地都有不少開發(fā)商采取先繳錢再填寫相關(guān)表格和文件，甚至讓購房者簽署《房屋驗(yàn)收交接表》后交鑰匙的交房程序，簽署《房屋驗(yàn)收交接表》就意味著購房者對房屋質(zhì)量已經(jīng)認(rèn)可，這種顛倒“驗(yàn)房收房”程序的惡意誘導(dǎo)，往往讓購房者面對房屋質(zhì)量問題“把苦水往肚子里吞”。因此在收房時一定要看清收房程序，把握住“先驗(yàn)房再收房”的主動權(quán)。

購后策略：即便如此，仍有部分購房者是在收房后乃至入住后才發(fā)現(xiàn)房屋存在的某些質(zhì)量問題。面對這樣的情況，如果該質(zhì)量問題在同一樓盤中帶有一定的普遍性，建議及時聯(lián)合業(yè)主進(jìn)行維權(quán)乃至訴訟，通過集體力量達(dá)到完善房屋質(zhì)量的目的。從近幾年各地有關(guān)房屋質(zhì)量訴訟的情況來看，集體訴訟獲勝的成功幾率還是相當(dāng)高的。 (記者 鄧衛(wèi)華 焦國棟)

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2009年曝光的部分房屋質(zhì)量問題

“限質(zhì)房”

1月，廣州限價房項(xiàng)目保利西子灣的60多戶業(yè)主因質(zhì)量等問題而拒收房，并向開發(fā)商索賠。業(yè)主稱，在交樓時發(fā)現(xiàn)限價房變成了“限質(zhì)房”，存在滲水、墻壁裂縫、地板空鼓等問題。

“樓脆脆”

6月27日，上海市閔行區(qū)在建13層住宅樓“蓮花河畔景苑”整體倒塌。目前，業(yè)主賠付問題已進(jìn)入掃尾階段，大多數(shù)人選擇“優(yōu)惠留房”方案，只有59戶選擇退房。

“樓歪歪”

7月中旬的一場大雨后，成都市校園春天小區(qū)6號樓和7號樓逐漸斜靠在一起。經(jīng)測量，兩棟樓相鄰的墻壁已經(jīng)呈20度夾角，成了名副其實(shí)的“樓歪歪”。

“墻脆脆”

8月，在北京首個限價房項(xiàng)目瑞旗家園，兩位業(yè)主裝修時發(fā)現(xiàn)，兩家陽臺之間的墻壁酥脆，碎墻塊用手一捏便成散沙狀，而如此“墻脆脆”并非只是一家。

“墜窗事件”

9月14日，上海市法華鎮(zhèn)路20弄紅莊小區(qū)4號樓5樓的鋁合金窗框掉落，6樓的窗戶外墻脫落，將一名躲避不及的路人砸傷。據(jù)悉，今年4月該小區(qū)2號樓同樣出現(xiàn)過外墻剝落現(xiàn)象。

“樓薄薄”

浙江省桐鄉(xiāng)市太陽湖小區(qū)的住戶偶然間發(fā)現(xiàn)天花板滲水，覺得樓板可能存在問題，9月11日，經(jīng)桐鄉(xiāng)市建設(shè)局質(zhì)檢站兩位工程師測定，樓板厚度僅為7.9厘米，而設(shè)計(jì)時要求為12厘米。