國(guó)家發(fā)改委、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)顯示，6月份，全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲0.2%，結(jié)束了自2008年12月以來(lái)的連續(xù)6個(gè)月負(fù)增長(zhǎng)，環(huán)比上漲0.8%，漲幅比上月擴(kuò)大0.2個(gè)百分點(diǎn)。這是2009年房屋銷(xiāo)售價(jià)格連續(xù)第四個(gè)月出現(xiàn)環(huán)比上漲，從3月至6月，環(huán)比分別上漲0.2%、0.4%、0.6%和0.8%。全國(guó)各地區(qū)房?jī)r(jià)出現(xiàn)“普漲”格局，差別只是漲幅不同。在經(jīng)歷了量跌價(jià)升之后，監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，10月的住宅市場(chǎng)再度呈現(xiàn)量?jī)r(jià)齊升的態(tài)勢(shì)。被監(jiān)測(cè)的9城市總成交量環(huán)比上升12%，回到今年6、7月份的高位。而成交價(jià)格也呈普漲之勢(shì)，除滬、深兩市出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性下跌外，其余7城市10月均價(jià)漲幅在3%以上。撲朔迷離的房市讓銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)也成為人們關(guān)注的焦點(diǎn)。

關(guān)注點(diǎn)一：銀行信貸是否是高房?jī)r(jià)的推手？

今年上半年以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)出乎所有人的預(yù)料。3月份之前還延續(xù)著去年年底的疲軟態(tài)勢(shì)，而3月份之后則出現(xiàn)了戲劇性的變化。北京、上海、廣州、深圳、武漢等一些大中城市的房屋銷(xiāo)售面積迅速增長(zhǎng)，房?jī)r(jià)持續(xù)上升。與此同時(shí)，銀行房地產(chǎn)貸款的增長(zhǎng)讓人們開(kāi)始質(zhì)疑：高房?jī)r(jià)的幕后推手是否是銀行？

有統(tǒng)計(jì)表明，上半年我國(guó)商業(yè)性房地產(chǎn)貸款余額新增8826億元，同比多增4860億元；購(gòu)房貸款新增4793億元，同比多增2633億元。在經(jīng)歷了一段價(jià)升量跌的徘徊后，10月開(kāi)始房市再現(xiàn)量?jī)r(jià)齊升之勢(shì)。而在銀行信貸方面，人行廣州分行公布的數(shù)據(jù)顯示，今年三季度，廣東房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款呈現(xiàn)爆發(fā)式增長(zhǎng)。三季度后兩個(gè)月全省人民幣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款分別增加84億元和93億元，占前三季度增加額224億元的79%。幾乎同步的房?jī)r(jià)上漲與銀行房地產(chǎn)貸款增長(zhǎng)讓人們絕對(duì)有理由質(zhì)疑銀行信貸推高了房?jī)r(jià)。

從房地產(chǎn)信貸增長(zhǎng)與房?jī)r(jià)增長(zhǎng)的節(jié)奏上看，銀行信貸的確難辭“高房?jī)r(jià)推手”之責(zé)。而從銀行的內(nèi)在動(dòng)因中，這一說(shuō)法又顯牽強(qiáng)。民生銀行發(fā)布的《中國(guó)地產(chǎn)金融藍(lán)皮書(shū)》認(rèn)為，當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)面臨很高的動(dòng)態(tài)風(fēng)險(xiǎn)，利潤(rùn)率越高的企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)就越大。報(bào)告顯示，即使是在2009年上半年的樓市陽(yáng)春中，仍有22%的地產(chǎn)上市公司(16家)短期風(fēng)險(xiǎn)頭寸為負(fù)，面臨資金缺口。截至2009年6月30日，用國(guó)際通用的重要風(fēng)險(xiǎn)度量指標(biāo)——平均凈借貸資本比來(lái)考量地產(chǎn)上市公司的財(cái)務(wù)安全底線(xiàn)，有65%的地產(chǎn)上市公司突破了下邊界，47%突破了上邊界，其中34%的公司實(shí)際凈借貸資本比比財(cái)務(wù)安全底線(xiàn)上邊界還高出20%。

一方面銀行自身已經(jīng)看到了房地產(chǎn)的高風(fēng)險(xiǎn)；但另一方面房地產(chǎn)信貸快速增長(zhǎng)，這本身就是一對(duì)矛盾。這一矛盾在經(jīng)濟(jì)危機(jī)出現(xiàn)后更為突出，原因還是在于中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)對(duì)房地產(chǎn)的高度依賴(lài)使得即使在高風(fēng)險(xiǎn)區(qū)域，相對(duì)于其他行業(yè)，房地產(chǎn)貸款的風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)仍然比較低。從這個(gè)角度說(shuō)，銀行并不是高房?jī)r(jià)的推手，而是畸形經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)中高房?jī)r(jià)無(wú)奈的“替罪羊”。

關(guān)注點(diǎn)二：高房?jī)r(jià)下的房地產(chǎn)信貸是否安全？

日前在上海出席“中歐陸家嘴金融家沙龍”的上海銀監(jiān)局局長(zhǎng)閻慶民表示，銀行的信貸有四個(gè)方面問(wèn)題值得高度關(guān)注，特別是金融危機(jī)以后信用風(fēng)險(xiǎn)的形成。這四個(gè)方面主要是政府各類(lèi)融資平臺(tái)、貸款的高集中度、房地產(chǎn)貸款占比以及個(gè)人住房貸款占比。四大風(fēng)險(xiǎn)中，房地產(chǎn)貸款占到了兩個(gè)。那么高房?jī)r(jià)下銀行的信貸資產(chǎn)是否安全成為了人們關(guān)注的另一個(gè)焦點(diǎn)。

根據(jù)記者對(duì)2009年上市銀行半年報(bào)的統(tǒng)計(jì)，在可統(tǒng)計(jì)上市銀行中，今年上半年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款和房地產(chǎn)按揭貸款都有不同程度的增長(zhǎng)，但房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款在貸款總額中的占比和按揭貸款在零售貸款中的占比卻都出現(xiàn)了不同程度的下降。這一方面是因?yàn)樯习肽曩J款規(guī)模的放松使各銀行貸款總額增大；另一方面也是因?yàn)殂y行對(duì)房地產(chǎn)貸款采取了審慎的態(tài)度。

從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款和房地產(chǎn)按揭不良率的情況看，除一家銀行的房地產(chǎn)按揭貸款“有所上升”外，其他銀行的不良率均較2008年下降。這種現(xiàn)象一方面是因?yàn)榻衲晟习肽攴康禺a(chǎn)行業(yè)的轉(zhuǎn)暖使房地產(chǎn)貸款質(zhì)量有所好轉(zhuǎn)；另一方面也是因?yàn)閲?guó)家所采取的宏觀(guān)調(diào)控政策使得經(jīng)濟(jì)危機(jī)并沒(méi)有對(duì)人們的生活產(chǎn)生過(guò)大的影響，因此沒(méi)有出現(xiàn)過(guò)多的房地產(chǎn)按揭風(fēng)險(xiǎn)。

從房地產(chǎn)貸款在信貸總額的占比看，可統(tǒng)計(jì)銀行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和房地產(chǎn)按揭貸款在貸款總額中的占比大約都在25%以下。按照這樣的比例，即使所有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和按揭貸款都發(fā)生危機(jī)，也不過(guò)接近中國(guó)銀行業(yè)不良率的最高值，并不足以影響銀行的生存。同時(shí)，因?yàn)榉康禺a(chǎn)的變現(xiàn)能力強(qiáng)，這些資產(chǎn)即使都成為不良資產(chǎn)，銀行也可以快速處理回收資金。因此，從各項(xiàng)指標(biāo)上看，房地產(chǎn)貸款目前還是安全的。即使出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，也不足以影響到銀行業(yè)的整體安全性。

關(guān)注點(diǎn)三：抑制高房貸是否能降低房?jī)r(jià)？

無(wú)論從國(guó)際還是國(guó)內(nèi)的經(jīng)驗(yàn)看，對(duì)于房地產(chǎn)貸款的抑制肯定能對(duì)房?jī)r(jià)的上漲產(chǎn)生巨大影響。這也是市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)信貸政策異常敏感的原因。

然而一個(gè)新的現(xiàn)象是，房地產(chǎn)行業(yè)正在努力降低對(duì)銀行貸款的依賴(lài)性，降低銀行貸款比重。上海銀監(jiān)局局長(zhǎng)閻慶民透露，上海今年1~8月份，通過(guò)企業(yè)債、中期票據(jù)、短期融資券等各種非信貸渠道獲得的資金為1234億元，比去年同期增加了1.45倍，其中有700億元~800億元是通過(guò)市場(chǎng)方式獲得的資金。這意味著上海非信貸渠道獲得的資金已占整體資金比例的近四分之一，就單個(gè)區(qū)域而言，這一比例是很高的，一般地區(qū)90%以上資金來(lái)源還是靠銀行信貸完成。從房地產(chǎn)行業(yè)，截至前三季度，兩市共有40家涉及房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的公司提出了再融資方案，合計(jì)金額近700億元。此外，香港市場(chǎng)融資也成為房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)注的重點(diǎn)，交易所市場(chǎng)的公司債正在成為房地產(chǎn)企業(yè)融資的另一個(gè)渠道。“去年我們還禁止買(mǎi)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行的公司債，今年開(kāi)始這一禁忌已經(jīng)被打開(kāi)了。”有基金公司人員這樣說(shuō)。多元化的融資模式和渠道讓房地產(chǎn)信貸對(duì)房?jī)r(jià)的影響開(kāi)始削弱。

在房地產(chǎn)企業(yè)多元化融資的同時(shí)，一些大資金對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的開(kāi)放也在削弱銀行信貸對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響。新《保險(xiǎn)法》對(duì)保險(xiǎn)資金運(yùn)用范圍的拓寬，讓保險(xiǎn)公司可以正大光明地投資房地產(chǎn)市場(chǎng)。市場(chǎng)人士普遍預(yù)計(jì)，保險(xiǎn)資金投資房地產(chǎn)的規(guī)模將在2000億元左右。與此同時(shí)，大型央企進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)也成為推高房?jī)r(jià)的一大因素。有數(shù)據(jù)顯示，今年第二季度主業(yè)非房地產(chǎn)央企的直接利潤(rùn)中有28%來(lái)自于樓市。經(jīng)營(yíng)狀況好的房企，能達(dá)到央企當(dāng)季總利潤(rùn)的35%甚至更多。

房地產(chǎn)企業(yè)融資多元化以及各類(lèi)資金介入房地產(chǎn)行業(yè)，不僅間接助長(zhǎng)了房地產(chǎn)信貸資金的增長(zhǎng)，也削弱了銀行信貸對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響。這就使得銀行對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的信貸資金成為了影響房?jī)r(jià)的“聲音”之一，而不是惟一的“聲音”。