11月26日，接受新文化報(bào)記者的采訪，現(xiàn)將有關(guān)采訪內(nèi)容刊于博客。
新文化報(bào)：11月10日，國家統(tǒng)計(jì)局公布10月份全國70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格指數(shù)，長春市90平方米及以下新建住房銷售價(jià)格環(huán)比下跌1.5%,降幅首次位居全國第一。然而，長春市民卻普遍感覺“長春房價(jià)并未降低，只是放緩了漲價(jià)的步伐”。您如何看這種統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)與現(xiàn)實(shí)房價(jià)之間的矛盾？
牛刀：國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)漏洞很多，不僅僅只是個(gè)別城市的數(shù)據(jù)，就是宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)也是錯(cuò)漏百出。比方說，今年1至10月房價(jià)上漲3.9%，就完全是錯(cuò)誤的，沒有人會(huì)相信。我撰寫了兩篇博客，找出了他們統(tǒng)計(jì)上的失誤。就長春來講，理論上應(yīng)該是，央行沒有回收流動(dòng)性之前，無論同比環(huán)比都不可能出現(xiàn)下降的事。因此，我認(rèn)為長春市民的感覺很正常，房價(jià)本來就沒降。
新文化報(bào)：今年年初統(tǒng)計(jì)部門發(fā)布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2008年長春市城市居民人均可支配收入為15003元。9月14日至9月20日，長春市最新商品住宅成交均價(jià)為4400元，10月26日至11月1日，最新商品住宅成交均價(jià)已經(jīng)上漲到5300元。短短一個(gè)月左右的時(shí)間，長春的最新商品住宅成交均價(jià)上漲900元，您認(rèn)為這種漲幅是否非理性？
牛刀：房價(jià)漲幅略高于CPI的漲幅是合理的，等于和高于GDP的漲幅就會(huì)出現(xiàn)泡沫。我們不能只看絕對(duì)值的增加，一個(gè)月上漲900元不能說明問題，但是漲幅超過20%就是很大的問題，這不僅不合理，而且是非理性上漲。
房價(jià)的合不合理，主要看三個(gè)指標(biāo)：一是房價(jià)和居民收入的比例，是不是能夠用六年左右家庭收入買得起房；二是租金收益，租金收益在中國來說應(yīng)該高于7%才是合理的，一百萬的房子，一年的租金收益應(yīng)該達(dá)到7萬，達(dá)不到這個(gè)指標(biāo)說明房價(jià)有泡沫；三是空置率，空置率以3%為宜，超過3%表示投機(jī)炒作行為嚴(yán)重，也造成了社會(huì)財(cái)富的極大浪費(fèi)，引發(fā)社會(huì)不公。
新文化報(bào)：目前長春市的很多商品房均價(jià)在5000元以上，很多市民都直呼“買不起房”。雖然政府推出了經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房，但是“夾心層”買不起房，也享受不到經(jīng)濟(jì)適用房的問題卻仍然存在，而且比較突出，在您看來，政府應(yīng)該從哪幾方面著手解決這方面的矛盾？
牛刀：據(jù)我所知，不是什么夾心層的問題，而是經(jīng)濟(jì)適用房必須覆蓋婚房和養(yǎng)老房這兩種產(chǎn)品。年輕人結(jié)婚，政府提供一套廉價(jià)的房子，這不僅是居住權(quán)屬所在，也是政府必須。目前我國的經(jīng)濟(jì)適用用房的制度設(shè)計(jì)漏洞百出，供給與需求脫節(jié)，有條件住經(jīng)濟(jì)適用房的其實(shí)不需要，而需要經(jīng)濟(jì)適用房的又達(dá)不到條件。在中國的二線城市，誰如果首先提出，為結(jié)婚的白領(lǐng)階層提供一套經(jīng)濟(jì)適用房，我想這個(gè)城市的市長一定會(huì)受到歡迎，經(jīng)濟(jì)也會(huì)取得長足發(fā)展，人才也會(huì)聚集到這個(gè)城市。
新文化報(bào)：在許多人都感嘆買不起房的同時(shí)，更多人在關(guān)心，究竟誰是高房價(jià)的背后推手。有人說是因?yàn)榈胤秸耐恋貟炫婆馁u行為推高了房價(jià)，也有人說是房地產(chǎn)開發(fā)商的炒作，對(duì)此您持怎樣的觀點(diǎn)？
牛刀：中國住房供應(yīng)模式本身有許多地方值得探討。土地招拍掛不適合中國。中國是個(gè)公有制的國家，首先必須解決好城市居民的居住問題。所以，在供應(yīng)模式上，應(yīng)該細(xì)分市場，一個(gè)是消費(fèi)市場，是政府為居民提供的保障性質(zhì)的房子，供給量應(yīng)該足夠大，覆蓋面應(yīng)該足夠廣；另一個(gè)是投資市場，土地可以實(shí)行招拍掛，主要興建商場、寫字樓、高級(jí)公寓等。兩塊市場分開來做，兼顧民生和經(jīng)濟(jì)發(fā)展。不能丟掉民生，去搞樓市投機(jī)。
新文化報(bào)：此前，經(jīng)濟(jì)學(xué)家謝國忠曾經(jīng)表示，城市化進(jìn)程帶來的房價(jià)越來越高，與此同時(shí)，也提高了城市化發(fā)展的門檻，城市化帶來房價(jià)短期追漲導(dǎo)致短期泡沫。對(duì)于謝國忠的這種觀點(diǎn)您是否認(rèn)可？
牛刀：問題是中國需要什么樣的城市化。城市化的第一個(gè)問題是土地增值的全民共享，西方發(fā)達(dá)國家的城市化之所以成功，主要原因就是農(nóng)民土地私有，國家法律保護(hù)這種私有財(cái)產(chǎn)，所以，形成的是城鄉(xiāng)間的雙向流動(dòng)，而不是中國的單向流動(dòng)，實(shí)際上是政府強(qiáng)行剝奪了農(nóng)民的土地增值收益。農(nóng)民即使進(jìn)城了，一是要受到身份歧視，二是也沒有錢買房。我不知道長春怎樣，上海和北京沒幾個(gè)農(nóng)民工能夠在城里買房的。農(nóng)民的問題，將是中國最大的社會(huì)問題。
新文化報(bào)：有觀點(diǎn)認(rèn)為，“現(xiàn)在中國的社會(huì)核心矛盾是房地產(chǎn)問題，如果這個(gè)問題不處理好，會(huì)影響社會(huì)不穩(wěn)定”。顯然，高房價(jià)是核心矛盾中的核心，那么這種矛盾是否是不可化解的？應(yīng)該采取哪些措施？
牛刀：這個(gè)問題不能這樣提。房地產(chǎn)是個(gè)社會(huì)問題，但不是核心的，核心問題是政府究竟是不是人民的政府，是不是在從事憲法賦予的神圣使命。房地產(chǎn)問題可以看出政府不是為多數(shù)人，而是為了一部分人，不惜掠奪民眾的財(cái)富，制造社會(huì)不公，激發(fā)兩極分化。這種矛盾是無法化解的，最終將引發(fā)社會(huì)變局。
新文化報(bào)：對(duì)于近日市場上收緊房貸的傳聞，銀監(jiān)會(huì)副主席蔣定之15日在北京國際金融論壇間隙接受本報(bào)記者采訪時(shí)表示，銀監(jiān)會(huì)關(guān)于一套和二套房貸政策均沒有改變。這與媒體報(bào)道的近日多家銀行收緊房貸的實(shí)際做法不相符，這是否意味著管理層認(rèn)可當(dāng)前的房價(jià)漲幅？
牛刀：這可能要理解蔣定之的意思。據(jù)我所知，劉明康從來就沒有宣布取消二套房貸，至于各地政府擅自取消二套房貸，責(zé)任不在銀監(jiān)會(huì)，而在地方政府。今年7月16日，劉明康重申各地必須嚴(yán)格執(zhí)行二套房貸政策，實(shí)屬無奈?，F(xiàn)在的地方政府成了諸侯，各霸一方，為非作歹，有令不行，銀監(jiān)會(huì)能有什么辦法？這是政權(quán)不穩(wěn)的問題。
新文化報(bào)：目前房地產(chǎn)正成為各城市的支柱型產(chǎn)業(yè)，如果房地產(chǎn)業(yè)不旺，勢必將影響到地方的GDP增長。管理層的調(diào)控與地產(chǎn)政府的業(yè)績之間無疑就會(huì)產(chǎn)生矛盾，這是否會(huì)使得國家的調(diào)控政策大打折扣。
牛刀：中國最重要的問題是解決民生的問題。所有的經(jīng)濟(jì)發(fā)展都是為了國富民強(qiáng)。一個(gè)高房價(jià)，把老百姓都搞的這么窮，這是經(jīng)濟(jì)政策的失敗。是不是支柱產(chǎn)業(yè)與民生沒有關(guān)系，日本13個(gè)產(chǎn)業(yè)為支柱產(chǎn)業(yè)，最后一個(gè)是色情產(chǎn)業(yè)，也就是說日本令可把色情產(chǎn)業(yè)列為支柱產(chǎn)業(yè)，也不愿把房地產(chǎn)業(yè)列為支柱產(chǎn)業(yè)，可想而知，房價(jià)泡沫破滅是多么可怕的事。日本為此失去了20年。
新文化報(bào)：您認(rèn)為國家針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)未來還會(huì)出臺(tái)哪些政策？
牛刀：現(xiàn)在除了物業(yè)稅，找不到更好的政策。只有開征物業(yè)稅，才能調(diào)節(jié)社會(huì)財(cái)富。
新文化報(bào)：我們在采訪中發(fā)現(xiàn)，很多專家學(xué)者和房地產(chǎn)商在談到未來房價(jià)走勢時(shí)，幾乎都認(rèn)為房價(jià)會(huì)繼續(xù)上漲。那么如果讓您預(yù)測一下未來國內(nèi)房價(jià)的走勢，您會(huì)做出怎樣的判斷？
牛刀：中國的房價(jià)沒有任何理由繼續(xù)上漲。我認(rèn)為明年央行回收流動(dòng)性后房價(jià)會(huì)有一個(gè)調(diào)整。
新文化報(bào)：對(duì)于那些準(zhǔn)備買房、或者持幣待購的人，您能否提出一些自己的建議。
牛刀：現(xiàn)在的房子是一個(gè)泡沫資產(chǎn)，沒有什么保值增值的價(jià)值。做樓市投機(jī)的盡可以繼續(xù)炒買炒賣，而真正購房自住的不妨在央行回收流動(dòng)性后再出手。
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