曾經(jīng)的天健工業(yè)區(qū)雜亂無章。

《深圳市城市更新辦法》今起正式實(shí)施

25個(gè)改造項(xiàng)目將帶來200多萬平米住宅 市民希望此舉能抑制瘋漲的房價(jià)

備受各界關(guān)注的《深圳市城市更新辦法》（以下簡稱“辦法”）從今天起正式實(shí)施，規(guī)劃已獲批準(zhǔn)的25個(gè)改造項(xiàng)目將在近期進(jìn)入實(shí)施階段，將可為市民提供200多萬平方米住宅。全市城市更新改造工作將由此步入“快車道”。

亮點(diǎn) 1

鼓勵(lì)權(quán)利人自行改造

25個(gè)改造項(xiàng)目將帶來200多萬平米住宅

在過去，對(duì)于城市更新在確定實(shí)施主體、如何確定地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)、土地使用權(quán)的出讓方式等問題上都缺乏政策規(guī)范。“辦法”對(duì)其一一明確，掃清了過往城市更新工作推動(dòng)過程中的政策屏障與障礙。

此前，對(duì)于更新改造項(xiàng)目是否一定要交給“發(fā)展商”實(shí)施，原村集體或原權(quán)利人是否可以作為改造主體，一直有爭論。“辦法”第三十一條有如下表述：“除鼓勵(lì)權(quán)利人自行改造外……”此段表述意思非常明確，“鼓勵(lì)權(quán)利人自行改造”。第三十三條更進(jìn)一步規(guī)定：“存在多個(gè)權(quán)利主體的，可以在多個(gè)權(quán)利主體通過協(xié)議方式明確權(quán)利義務(wù)后由單一主體實(shí)施城市更新，也可以由多個(gè)權(quán)利主體簽訂協(xié)議并依照《中華人民共和國公司法》的規(guī)定以權(quán)利人擁有的房地產(chǎn)作價(jià)入股成立公司實(shí)施更新。”

亮點(diǎn) 2

城市更新項(xiàng)目用地可協(xié)議出讓

過去，對(duì)于自行改造的項(xiàng)目改造用地是否需要通過“招拍掛”方式公開出讓土地使用權(quán)一事也一直有爭論。對(duì)此，“辦法”規(guī)定，對(duì)于自行改造的項(xiàng)目，“實(shí)施主體在取得城市更新項(xiàng)目規(guī)劃許可文件后，應(yīng)當(dāng)與市規(guī)劃國土主管部門簽訂土地使用權(quán)出讓合同補(bǔ)充協(xié)議或者補(bǔ)簽土地使用權(quán)出讓合同土地使用權(quán)期限重新計(jì)算。”這段表述意味著城市更新項(xiàng)目的土地使用權(quán)可以通過協(xié)議方式出讓。

專家認(rèn)為，權(quán)利人可自行改造以及自行改造的項(xiàng)目不需要以“招拍掛”方式出讓土地使用權(quán)明確之后，將大大促進(jìn)原權(quán)利人進(jìn)行改造的積極性。

亮點(diǎn) 3

“合規(guī)”建筑物可自由轉(zhuǎn)讓

關(guān)于地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，“辦法”也作出了明確規(guī)定：“拆除重建類城市更新項(xiàng)目中城中村部分，建筑容積率在2.5及以下部分，不再補(bǔ)繳地價(jià)；建筑容積率在2.5至4.5之間的部分，按照公告基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的20%補(bǔ)繳地價(jià)；建筑容積率超過4.5的部分，按照公告基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)繳地價(jià)。”

對(duì)于廣為關(guān)注的城中村改造后建筑物可否取得完全產(chǎn)權(quán)的問題，“辦法”也作出了明確的回答：“城中村依本辦法補(bǔ)繳地價(jià)進(jìn)行拆除重建后，符合有關(guān)規(guī)定的建筑物和附著物均可以由建設(shè)單位取得完全產(chǎn)權(quán)，并可以自由轉(zhuǎn)讓。”

不過，對(duì)于違法用地和違法建筑涉及的更新改造問題。“辦法”相關(guān)條文規(guī)定，城市更新項(xiàng)目范圍內(nèi)的違法用地、違法建筑應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)規(guī)定處理后，方可作為權(quán)屬確定的更新對(duì)象。言下之意，違法建筑和違法用地只有接受處理之后才可進(jìn)行更新改造。

亮點(diǎn) 4

首創(chuàng)“城市更新單元”概念

“辦法”首次引入了“城市更新單元”這一全新的概念，規(guī)定：“城市更新單元規(guī)劃是管理城市更新活動(dòng)的基本依據(jù)。”

規(guī)劃專家介紹說，“過去的‘舊改’一般是以行政單位或者地塊為改造單元。比如說某某村的改造或者某某地塊的改造。這種方式有很大的缺陷，打個(gè)比方，如果改造的范圍過小，‘騰挪’的空間就很小，一些設(shè)施就‘落’不下去，改造的效果也就肯定不理想。比如說，如果有兩個(gè)村都要改造，而改造規(guī)劃想在這兩個(gè)村中安排一所學(xué)校，那么這所學(xué)校到底安排在哪里就是很費(fèi)腦筋的事。但如果能把這兩個(gè)村都納入到一個(gè)‘城市更新單元’中去，則可以統(tǒng)籌考慮，而且可以平衡各方的利益。”

他說：“引入‘城市更新單元’的好處就在于，‘城市更新單元’的劃分可以不為具體的行政單位或地塊所限，而通過對(duì)零散土地進(jìn)行整合，予以綜合考慮，以此獲取更多的‘騰挪’余地，保障城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施的相對(duì)完整性。”

此外，“辦法”還涵蓋了我市行政區(qū)域范圍內(nèi)所有的城市更新活動(dòng)，實(shí)現(xiàn)了舊工業(yè)區(qū)、舊商業(yè)區(qū)、舊住宅區(qū)、城中村及舊屋村所有城市更新活動(dòng)的全覆蓋。同時(shí)，“辦法”區(qū)分了3種不同的更新模式——綜合整治、功能改變和拆除重建，而且在同一城市更新單元內(nèi)還有可能出現(xiàn)多種改造模式并存的情況。

獲益良多——

改造項(xiàng)目將提供200萬平方米住宅

據(jù)市規(guī)劃國土委有關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，全市已經(jīng)列入改造計(jì)劃的各類拆除重建項(xiàng)目共計(jì)200項(xiàng)，其中城中村全面改造項(xiàng)目137項(xiàng)，舊城改造項(xiàng)目32項(xiàng)，工業(yè)區(qū)升級(jí)改造項(xiàng)目31項(xiàng)，計(jì)劃改造用地面積16.5平方公里。目前，已批準(zhǔn)各類改造專項(xiàng)規(guī)劃58項(xiàng)。

同時(shí)，為配合《辦法》出臺(tái)，市規(guī)劃國土委對(duì)已批專項(xiàng)規(guī)劃進(jìn)行了認(rèn)真梳理，推出了一批具備較好實(shí)施條件的項(xiàng)目近期實(shí)施，其中包括城市更新項(xiàng)目19個(gè)，工業(yè)區(qū)升級(jí)改造6個(gè)。

19個(gè)城市更新項(xiàng)目包括福田區(qū)石廈村改造、新洲村改造，南山區(qū)南光村改造二期、灣廈村改造、田廈新村改造、水灣村改造，寶安區(qū)龍華郭嚇舊村改造、民治牛欄前舊村改造、西鄉(xiāng)莊邊舊村改造一期、新安上合舊村改造、沙井新沙工業(yè)區(qū)改造、寶城22區(qū)改造一期、觀瀾街道田背村改造，龍崗南灣樟樹布舊村改造一期、南灣南嶺村改造求水山地塊、橫崗松柏路兩側(cè)改造、龍城愛聯(lián)崗貝村改造、公明陶瓷廠片區(qū)改造、坪山商業(yè)廣場改造一期。

6個(gè)工業(yè)區(qū)升級(jí)改造分別是福田區(qū)燃機(jī)電廠、賽格日立工業(yè)區(qū)、南山永新工業(yè)區(qū)、茶光工業(yè)區(qū)、馬家龍工業(yè)區(qū)和寶安福永第一工業(yè)區(qū)。

據(jù)悉，上述項(xiàng)目中有些已經(jīng)具備了很好的實(shí)施條件，有望最快于明年第一季度啟動(dòng)。

25個(gè)更新改造項(xiàng)目將為社會(huì)提供建筑面積約200萬平方米的住宅、21萬平方米的辦公、48萬平方米的商業(yè)、21萬平方米的商務(wù)公寓以及90萬平方米的產(chǎn)業(yè)用房，并配套一批幼兒園、學(xué)校、社區(qū)健康中心、文化室、公交首末站等。

此外，這些城市更新項(xiàng)目中還配套了一批保障性住房，比如沙井新沙工業(yè)區(qū)改造中即有16850平方米。此外，新安上合舊村改造有10000平方米、龍城愛聯(lián)崗貝村改造有12985平方米、公明陶瓷廠片區(qū)改造有9400平方米、觀瀾街道田背村改造也提供3000平方米的保障性住房。

盤活土地——

約60平方公里需拆除重建

“辦法”實(shí)施后，深圳將由此盤活多少存量土地？

業(yè)內(nèi)人士分析，深圳需要進(jìn)行城市更新的總用地面積約200平方公里，其中，以城中村（舊村）和舊工業(yè)區(qū)為主，兼有部分舊工商住混合區(qū)和舊住宅區(qū)，這個(gè)數(shù)字比深圳新增土地還多。而其中有大概30%是要進(jìn)行拆除重建，即大約60平方公里，保守估計(jì)其中三成配建一定比例住宅的話，大概就是18平方公里；再考慮到舊改項(xiàng)目平均會(huì)有3至4的容積率，那么，深圳通過盤活存量土地遠(yuǎn)期可能向市場釋放的住宅規(guī)模大約在5400萬至7200萬平方米，這個(gè)規(guī)模相當(dāng)于深圳第十個(gè)五年規(guī)劃制定的建設(shè)目標(biāo)5700萬平方米。這意味著深圳未來每年都可能有數(shù)百萬平方米的住宅通過城市更新規(guī)劃釋放出來。

該分析人士認(rèn)為，“辦法”的實(shí)施從理論上來說對(duì)高漲的房價(jià)有抑制作用，長遠(yuǎn)來看對(duì)深圳樓市肯定會(huì)產(chǎn)生積極影響。

觀點(diǎn)

市民：希望能抑制瘋漲的房價(jià)

2007年大學(xué)畢業(yè)來深的張先生說，來深正趕上房價(jià)最高的時(shí)候，他一直租住在福田某村的出租屋內(nèi)。今年，好不容易存了點(diǎn)錢，又從父母那拉了筆“贊助”，本想買套四五十平方米的房子，結(jié)果房價(jià)又連創(chuàng)新高，只能望房興嘆了。

張先生希望，《辦法》出臺(tái)后，政府能多向市場提供商品房，從而抑制瘋漲的房價(jià)。

地產(chǎn)專家：或會(huì)助推房價(jià)？

中原地產(chǎn)深港研究中心總監(jiān)張偉指出，舊改釋放土地，從而增加房屋供應(yīng)，對(duì)于市場是個(gè)好事。但它未必能夠平抑房價(jià)，反而有可能會(huì)助推房價(jià)。

張偉認(rèn)為，主要原因在于，城市更新本質(zhì)上是提高土地利用價(jià)值，城市更新之后，城市面貌、功能都會(huì)得到完善，居住環(huán)境也會(huì)得到提升，這令房價(jià)會(huì)有上漲的動(dòng)力，過去的經(jīng)驗(yàn)也已經(jīng)證明了這一點(diǎn)。城市更新所釋放的供應(yīng)并不會(huì)一下子爆發(fā)，而是漸進(jìn)式的，因此，它對(duì)市場的影響更多會(huì)是心理層面。此外，目前主導(dǎo)房價(jià)的主要因素已經(jīng)由供求關(guān)系轉(zhuǎn)向了流動(dòng)性，只要銀行系統(tǒng)不加節(jié)制地放貸，多增加的200萬平方米住房，很輕松便會(huì)被消化。

但也有分析人士認(rèn)為，《辦法》規(guī)定更新項(xiàng)目可以協(xié)議出讓土地是一個(gè)突破。這一政策將越過招拍掛出讓土地的限制，意味著土地價(jià)格不再瘋漲，政府直接利益減少但城市改造將加快，市區(qū)內(nèi)供給將增加。與此對(duì)應(yīng)，房價(jià)也不會(huì)瘋漲。