中央經(jīng)濟工作會議明確提出，要擴大內(nèi)需特別是增加居民消費需求，“增加普通商品住房供給。”

　　近來房地產(chǎn)市場量價同步飆升，明年房地產(chǎn)政策走向備受關注。昨天閉幕的中央經(jīng)濟工作會議提出，增加普通商品住房供給，支持居民自住和改善性購房需求，加強廉租住房等保障性住房建設。

　　這為明年的房地產(chǎn)政策定下基調(diào)。宏觀經(jīng)濟政策的基調(diào)對于房地產(chǎn)業(yè)的影響中性偏多，政策面上仍將給予“自住和改善性購房”消費大力支持。

　　“沒有利空，就是利好。”上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭分析認為，政策在總體上有利于房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售。

　　未提“發(fā)揮支柱作用”

　　去年中央經(jīng)濟工作會議有關“發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè)支柱產(chǎn)業(yè)作用”的論調(diào)，已然不見。當時還提出“穩(wěn)定發(fā)展住房消費”、“發(fā)揮房地產(chǎn)在擴大內(nèi)需中的積極作用”，今年均未被提及。

　　根據(jù)中國指數(shù)研究院昨日公布的最新數(shù)據(jù)顯示，預計2009年全年，全國一手商品房銷售面積和銷售額將分別達到9億-9.5億平方米和4萬億-4.5萬億元，其中住宅銷售面積8.5億-9億平方米，銷售套數(shù)達到850萬-900萬套，銷售額為3.5萬億-4萬億元，規(guī)模與增速均有望創(chuàng)歷史新高，

　　“如果明年房價繼續(xù)高漲，或開發(fā)投資過熱，皆有可能引起房地產(chǎn)調(diào)控的緊縮。”楊紅旭向早報記者表示。

　　不過，中央對于明年房地產(chǎn)投資的調(diào)控是作兩手準備、有保有控的，特別是著力保障性住房建設。

　　中央經(jīng)濟工作會議對于明年經(jīng)濟工作的任務在兩處涉及保障性住房。首先是在突出財政政策實施重點領域上，增加對保障性住房的支持力度。其次是在著力保障和改善民生方面，將“加強廉租住房等保障性住房建設，支持棚戶區(qū)改造”。

　　楊紅旭認為，加強住房保障將是一個中長期的發(fā)展規(guī)劃，未來幾年中央經(jīng)濟工作會議中還將頻頻提及。2008年12月國務院辦公廳出臺的“131號文”，對于2009年至2011年的住房保障工作思路和任務已有明確描述，因此明年繼續(xù)加強住房保障順理成章。

　　首提“支持改善性購房”

　　中央經(jīng)濟工作會議明確提出，要擴大內(nèi)需特別是增加居民消費需求，“增加普通商品住房供給。”

　　中房指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，在商品住宅供應方面，2009年施工和新開工面積低位增長，市場略顯供給不足。預計2009年全年全國住宅施工面積和新開工面積達到25.6億、8.5億平方米，分別同比增長18.1%和5.8%，增幅均低于2000年至2007年的平均水平。

　　另外值得注意的是，2008年中央經(jīng)濟工作會議所表述的“減輕居民合理購買自住普通商品房住房負擔”，現(xiàn)在已變?yōu)?ldquo;支持居民自住和改善性購房需求”。

　　有分析人士認為，上述表述的變化，可以大膽地認為居民購買首套住房的優(yōu)惠政策明年將得到延續(xù)，而且中央首提支持“改善性購房”，相關的優(yōu)惠政策也將得以保留。

　　政策依然鼓勵合理的自住需求，也體現(xiàn)了中央對房地產(chǎn)業(yè)“有保有壓”的“保”之所在。

　　“近兩個月來自住和改善性需求的購房者根本不必急吼吼地恐慌入市。”楊紅旭判斷，中央和地方出臺的大部房產(chǎn)優(yōu)惠政策都不會改變，尤其是針對“居民自住和改善性購房需求”的。

　　“城鎮(zhèn)化”是中長期利好

　　今年的中央經(jīng)濟工作會議并沒有明確提出“抑制投機和穩(wěn)定房價”。

　　由于今年以來部分城市房價漲幅偏大，近期國務院總理溫家寶在上海視察時也曾明確提出“抑制投機”，另有其他中央和地方的政府高官也曾表態(tài)房價偏高，因此在此之前，很多業(yè)內(nèi)人士都在猜想，此次中央經(jīng)濟工作會議中會否點明抑制投資、穩(wěn)定房價。

　　對此，楊紅旭分析認為，10月21日國務院常務會議提出“今年后幾個月，要把正確處理好保持經(jīng)濟平穩(wěn)較快發(fā)展、調(diào)整經(jīng)濟結(jié)構(gòu)和管理好通脹預期的關系作為宏觀調(diào)控的重點”。

　　“顯而易見，對于房地產(chǎn)市場來說，‘沒有此條利空，就意味著是利好’。”楊紅旭表示，至少明年上半年，國家出臺嚴厲的打壓房價以及投資投機需求的文件可能性不大。但近期高層對于部分城市房價偏高、投機比重偏大的聲音不絕于耳，因此在政策方面可能還是會進行適度調(diào)控，只是程度不會像2005年至2007年出臺的部分政策那么嚴厲。

　　因此，楊紅旭預計，2008年12月國務院辦公廳出臺“131號文”（對于2009-2011年的住房保障工作思路和任務已有明確描述）中，有明確截止時間的營業(yè)稅優(yōu)惠政策，將在本月底到期終止。而“二套房貸政策”，中央層面不會再出新文件，但依然鼓勵“居民自住和改善性購房需求”，至于具體的松緊度，主要由各家商業(yè)銀行把控。

　　此外，會議提出，“要把重點放在加強中小城市和小城鎮(zhèn)發(fā)展上，要把解決符合條件的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口逐步在城鎮(zhèn)就業(yè)和落戶作為推進城鎮(zhèn)化的重要任務，放寬中小城市和城鎮(zhèn)戶籍限制。”楊紅旭認為，這對于房地產(chǎn)業(yè)的中長期發(fā)展是較大的利好，大量農(nóng)民成為中小城市和城鎮(zhèn)的新居民，必然帶來巨量的住房需求，以及商業(yè)用房需求等。

　　國家發(fā)展和改革委員會社會發(fā)展研究所所長楊宜勇在昨日舉行的2010年《經(jīng)濟藍皮書》發(fā)布研討會上也表示，中國的城鎮(zhèn)化對加快房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展會起到支撐的作用。

　　明年經(jīng)濟工作六大任務

　　深化經(jīng)濟體制改革

　　增強經(jīng)濟發(fā)展動力和活力

　　要堅持社會主義市場經(jīng)濟的改革方向，堅定信心、銳意改革，統(tǒng)籌兼顧、綜合配套，加強調(diào)查研究和戰(zhàn)略規(guī)劃，不失時機地推進重要領域和關鍵環(huán)節(jié)改革。

　　一是進一步推動政府職能轉(zhuǎn)變，建設服務型政府。要深化行政審批制度改革，減少和規(guī)范行政審批；深化資源價格和財稅體制改革，完善財政轉(zhuǎn)移支付制度，扎實推進綜合配套改革試驗。

　　二是進一步深化金融體制改革，增強金融對經(jīng)濟服務功能。要加強金融監(jiān)管機制建設，改善境外投資外匯管理和服務，繼續(xù)推進跨境貿(mào)易人民幣結(jié)算試點。

　　三是進一步優(yōu)化所有制結(jié)構(gòu)，完善市場競爭機制。要推進國有經(jīng)濟戰(zhàn)略性調(diào)整，深化國有企業(yè)改革，推進壟斷性行業(yè)體制改革。要增強非公有制經(jīng)濟和小企業(yè)參與市場競爭、增加就業(yè)、發(fā)展經(jīng)濟的活力和競爭力，放寬市場準入，保護民間投資合法權(quán)益。