成交走勢(shì) 抬升翹尾 VS 年末下滑

點(diǎn)評(píng)：今年政策環(huán)境更為溫和

整個(gè)2007年，樓市調(diào)控措施一直沒(méi)有停止。首先是“溫水煮青蛙式”的加息。整個(gè)2007年從3月到12月間分別加息6次。同年9月末，政策又下了一劑猛藥——中國(guó)人民銀行、銀監(jiān)會(huì)發(fā)布通知明確對(duì)已利用貸款購(gòu)買住房、又申請(qǐng)購(gòu)買第二套（含）以上住房的，貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率不得低于中國(guó)人民銀行公布的同期同檔次基準(zhǔn)利率的1.1倍。除了以上兩條之外，當(dāng)年還有“每次申請(qǐng)預(yù)售面積不得少于3萬(wàn)平方米”等一系列調(diào)控規(guī)定，因此很多媒體把2007年稱作是政策年。而2007年歲末的上海樓市承受了政策重壓之下的濃重觀望情緒，成交量呈現(xiàn)下滑狀態(tài)。

反觀2009年，如果說(shuō)，2007年市場(chǎng)環(huán)境是嚴(yán)厲調(diào)控，那么2009年就是溫和扶持。

2008年10月22日，上海救市14條出爐。其中包括對(duì)個(gè)人首次購(gòu)買90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1％。對(duì)居民首次購(gòu)買普通自住房和改善型普通自住房提供貸款，其貸款利率的下限可擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍，最低首付比例為20％。購(gòu)買超過(guò)2年的普通住房對(duì)外銷售的，個(gè)人不負(fù)擔(dān)營(yíng)業(yè)稅。由此大大激發(fā)了樓市購(gòu)買熱情。此外，2009 年市場(chǎng)龐大的信貸規(guī)模也值得注意。2009年，上半年的樓市走向與同期信貸投放量有密切關(guān)系。上半年全國(guó)高達(dá)7.37萬(wàn)億元的投放量超過(guò)歷史上任何一年的投放總量?？梢哉f(shuō)，2009年樓市是由政府一系列刺激政策帶來(lái)的。甚至最后一撥成交量上升的翹尾行情很大程度也是由于對(duì)于優(yōu)惠政策是否到期的不確定性引發(fā)的。2009年樓市走向受到政策的影響最為關(guān)鍵。

區(qū)域亮點(diǎn) 郊區(qū)大熱 VS 市區(qū)為主

點(diǎn)評(píng)：市場(chǎng)蛋糕正逐步做大

雖然從總體成交量上看，2007年1-11月商品住宅成交量略高于2009年同期。但是從市場(chǎng)熱點(diǎn)范圍來(lái)看，2009年市場(chǎng)明顯得到了延伸。成交熱點(diǎn)向外郊環(huán)間擴(kuò)張，甚至是擴(kuò)散到郊環(huán)以外是2009年樓市與2007年樓市的又一重大區(qū)別。 2009年的郊區(qū)板塊可謂大放異彩。數(shù)據(jù)最說(shuō)明問(wèn)題，2007年和2009年的月度成交峰值同在6月，以此為例，根據(jù)數(shù)據(jù)，2009年6月郊環(huán)外商品住宅成交面積達(dá)到為239648平方米，明顯高于2007年6月的167466平方米。不僅如此，2009年1-10月，有四個(gè)月的郊環(huán)外商品住宅成交面積超過(guò)20萬(wàn)平方米，而2007年同期僅有兩個(gè)。

上海華燕市場(chǎng)研究中心分析師指出，2009年以來(lái)，隨著市中心供應(yīng)的減少和價(jià)格的高企，供應(yīng)市場(chǎng)向外圍發(fā)展的趨勢(shì)是必然的，目前，部分首次置業(yè)的剛性需求和投資性需求已轉(zhuǎn)向外郊環(huán)區(qū)域，在這樣的局面之下，外郊環(huán)區(qū)域也受到購(gòu)房者的追捧，房?jī)r(jià)逐漸上漲。

以浦東周康為例，根據(jù)統(tǒng)計(jì)，2009年年初的時(shí)候，周康板塊的住宅成交均價(jià)僅為8609元/平方米，但到今年九月份，該板塊住宅成交均價(jià)已經(jīng)飛漲至16303元/平方米，漲幅高達(dá)近90%。特別是在大浦東計(jì)劃敲定的當(dāng)月，周康板塊的商品住宅成交均價(jià)暴漲4816元/平方米。板塊內(nèi)的錦繡華都、明天華城、綠地康林公寓等持續(xù)熱銷。在寶山顧村板塊，保利葉上海去年逆市開(kāi)盤并取得驚人佳績(jī)，今年也出現(xiàn)了數(shù)百套新房源開(kāi)盤幾天內(nèi)就售罄。此外，就連從前在樓市排行榜上鮮見(jiàn)的金山新城也成了樓市寵兒。金山新城的寶華海灣城、金悅?cè)A庭今年持續(xù)熱銷。上海華燕市場(chǎng)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年三季度金山房?jī)r(jià)的漲幅居各區(qū)縣之首，成交均價(jià)為7440元/平方米，環(huán)比二季度上漲47%。

從新增供應(yīng)量來(lái)看，郊區(qū)板塊的住宅也有明顯優(yōu)勢(shì)。報(bào)告顯示，在房荒籠罩的2009年，原浦東、閔行依然是新盤供應(yīng)大戶，各有18和15個(gè)新盤上市；松江、嘉定及原南匯的新盤也在10個(gè)以上。青浦、奉賢各有8個(gè)，金山也有4個(gè)新盤上市。對(duì)此，分析師認(rèn)為，這表明隨著5號(hào)、9號(hào)、13號(hào)等遠(yuǎn)郊地鐵線路的建設(shè)和通車，遠(yuǎn)郊新城和新市鎮(zhèn)的開(kāi)發(fā)在提速，這有利于緩解市場(chǎng)新房供應(yīng)不足的矛盾。預(yù)期，再經(jīng)過(guò)幾年公共設(shè)施建設(shè)之后，這些遠(yuǎn)郊區(qū)域會(huì)進(jìn)入全面開(kāi)發(fā)，屆時(shí)新房供應(yīng)下降的局面可以得到緩解，房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的局面也可以得到解決。

高端市場(chǎng) 豪宅速銷 VS 熱盤鮮見(jiàn)

點(diǎn)評(píng)：資產(chǎn)保值增值需求大量增加

業(yè)界有人把2009年稱為豪宅元年，在2007年，雖然，房?jī)r(jià)漲幅明顯，但是從商品住宅成交均價(jià)上看，從年初的9574元/平方米至年末的11767元/平方米，漲幅并不太高。但是2009年的情況截然不同。由于豪宅市場(chǎng)的帶動(dòng)，商品住宅成交均價(jià)走高明顯，且接連破記錄。

當(dāng)湯臣一品由1年1套的銷售速度提升到2天1套之時(shí)，豪宅市場(chǎng)已經(jīng)接近瘋狂。今年8月星河灣成交了255套房源，平均每套1438萬(wàn)元；翠湖天地嘉苑成交了88套，平均每套1019萬(wàn)元；黃浦灣成交了59套，平均每套1608萬(wàn)元。如果說(shuō)2009年是豪宅元年，那么8、9月就是元年的標(biāo)桿。而此后的幾個(gè)月中，豪宅熱銷之勢(shì)仍未減，黃浦濱江板塊成交均價(jià)68924元/平方米的外灘九里183套房源開(kāi)盤售罄；北外灘的白金灣府邸在1個(gè)月內(nèi)售出了近20套房源，其中最高的一套高區(qū)江景房源成交均價(jià)達(dá)到了14萬(wàn)元/平方米，成交總價(jià)高達(dá)5000多萬(wàn)。11月，中糧海景壹號(hào)2小時(shí)23億元的銷售業(yè)績(jī)，創(chuàng)出了十萬(wàn)元級(jí)豪宅的速銷奇跡。

受到豪宅破天荒式成交的帶動(dòng)，2009年8月，上海豪宅市場(chǎng)三破歷史記錄，系統(tǒng)顯示，8月均價(jià)4萬(wàn)元/平方米以上商品住宅成交了566套14.03萬(wàn)平方米，總成交金額達(dá)到74.17億元。比7月份的歷史高位307套還要多出259套，成交面積甚至超過(guò)了上半年的13.27萬(wàn)平方米。但是，豪宅的這撥行情并未結(jié)束，上海商品住宅繼8月創(chuàng)出平均成交價(jià)格新高后，11月又再度刷新記錄達(dá)到18686元/平方米。

世聯(lián)地產(chǎn)評(píng)論員陳志鵬指出，2009年滬上豪宅市場(chǎng)的火爆是有其深層次原因的，國(guó)內(nèi)寬松的貨幣政策及國(guó)際經(jīng)濟(jì)的持續(xù)疲軟是助漲今年豪宅市場(chǎng)的根本原因。首先，2009年以來(lái)出于發(fā)展經(jīng)濟(jì)的需要，我國(guó)政府實(shí)行了相對(duì)較為寬松的貨幣政策，這也使得資產(chǎn)保值增值需求大量增加。其次，在當(dāng)前國(guó)際經(jīng)濟(jì)形勢(shì)依然嚴(yán)峻的情況下，國(guó)內(nèi)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)大大增加，在缺少好的投資渠道時(shí)很多產(chǎn)業(yè)資金或者實(shí)業(yè)資金被迫成為閑置資金，而為了降低閑置資金的成本，在后市預(yù)期看漲的情況下轉(zhuǎn)而投資豪宅就成為應(yīng)時(shí)之選。 　　投資主體 內(nèi)資主導(dǎo) VS 外資稱雄

點(diǎn)評(píng)：國(guó)內(nèi)投資者優(yōu)勢(shì)逐漸顯現(xiàn)

從需求層面看，2009年這一波樓市行情是由政策優(yōu)惠、企業(yè)促銷優(yōu)惠和前期壓抑需求爆發(fā)的聯(lián)合作用開(kāi)始的，但在年中則更多的是投資型需求跟進(jìn)市場(chǎng)，而其中，國(guó)內(nèi)投資者正迅速崛起主導(dǎo)投資市場(chǎng)。

2007年，外資基金在上海整體收購(gòu)住宅事件十分多見(jiàn)。如新天地的翠湖天地28套中央復(fù)式房源被來(lái)自英國(guó)的高富諾獲得，收購(gòu)金額高達(dá)5.96億元；永興國(guó)際收購(gòu)了位于馬當(dāng)路附近“淡水灣花園”的63套物業(yè)。

分析師薛建雄指出，2007年當(dāng)時(shí)入市的投資者比例還沒(méi)有現(xiàn)在這么高，但是外資比例很高，特別是整棟收購(gòu)的案例。 2007年樓市中，外資是主要?jiǎng)恿?。他們?cè)诳春弥袊?guó)經(jīng)濟(jì)增漲的預(yù)期下，認(rèn)為會(huì)有更多高級(jí)別的外企老總會(huì)來(lái)中國(guó)，所以大量收購(gòu)高檔樓盤打算裝修出租給這類人群。但今年因?yàn)槿蚪鹑谖C(jī)的影響，外資這種高租金預(yù)期消失了，雖然高檔房的面積大了裝修也更豪華，但租金不漲反而還有所下跌。因此今年外資整棟收購(gòu)住宅的案例明顯減少。

根據(jù)戴德梁行投資部提供的數(shù)據(jù)顯示，預(yù)計(jì)到今年年底，2009年全年上海成交的大宗物業(yè)交易（每筆交易金額大于一千萬(wàn)美元）總金額將達(dá)到200億元人民幣，而2008年全年成交金額為180億元，同比增長(zhǎng)20億左右。“在國(guó)外基金紛紛出貨的同時(shí)，我們看到，買家大多來(lái)自國(guó)內(nèi)。投資市場(chǎng)變成了以本地投資者為主導(dǎo)的市場(chǎng)。”戴德梁行投資部中國(guó)區(qū)聯(lián)席主管葉建成表示。而這種“東風(fēng)”蓋過(guò)“西風(fēng)”的現(xiàn)象不僅是在上海。戴德梁行統(tǒng)計(jì)報(bào)告顯示，截至今年9月15日，內(nèi)地本年共錄得32宗大宗物業(yè)交易，涉及總額超過(guò)33.6億美元。而在本年大額投資交易的買入方中，國(guó)內(nèi)資金的比率遠(yuǎn)多于國(guó)外資金，無(wú)論是整體宗數(shù)及金額占比均高達(dá)84%。

“這有兩方面原因，一是融資方面，與外資基金相比，國(guó)內(nèi)投資者融資渠道更多、更方便，還可能得到國(guó)內(nèi)銀行的貸款支持，而海外資金進(jìn)入中國(guó)還不太容易，部分資金還要從海外銀行貸款融資，而目前海外的銀行貸款相對(duì)還比較難。”葉建成表示，“在收益方面，海外投資者獲利后資金要打回海外，需要繳納預(yù)提所得稅，而國(guó)內(nèi)投資者則不需要。所以從獲利空間上來(lái)說(shuō)，國(guó)內(nèi)投資者也更具優(yōu)勢(shì)。因此，國(guó)內(nèi)投資者完成收購(gòu)物業(yè)的速度更快，談判成功的幾率也更大。”

另一方面，與外資對(duì)于物業(yè)有固定的投資周期和回報(bào)要求不同。因?yàn)楹芏嗍亲杂匈Y金收購(gòu)，資金壓力小，國(guó)內(nèi)投資者不會(huì)有一個(gè)很明顯的退出時(shí)間表，會(huì)更可能長(zhǎng)期持有。同時(shí)，內(nèi)地投資者也因資金充裕，在逐步開(kāi)始做一些綜合性商業(yè)項(xiàng)目，獲取更好的回報(bào)。

兩波牛市行情大環(huán)境截然不同

中原地產(chǎn)研究咨詢部高級(jí)經(jīng)理馬冀

2009年在驕陽(yáng)似火的高漲行情中不免讓人回想起2007年曾經(jīng)一度火熱的上海樓市，但仔細(xì)想來(lái)還是與2009年大有不同。2007年年內(nèi)曾6次加息，購(gòu)房成本加大。而2009年利息持續(xù)下降，并且始終保持從寬的貨幣政策。再加上2009年減免很多交易稅費(fèi)，降低首付比例，購(gòu)房門檻大大降低。

2009年上海樓市出現(xiàn)持續(xù)牛市行情是受大環(huán)境整體影響而成。其中，從市場(chǎng)的供應(yīng)來(lái)看，自2004年上海開(kāi)始緊縮地根，土地供應(yīng)特別是住宅土地的供應(yīng)不斷萎縮。2008年下半年整體樓市持續(xù)低迷使大部分土地都以底價(jià)成交，部分土地流標(biāo)，導(dǎo)致目前市場(chǎng)商品房存量下降。加上今年“地王”頻現(xiàn)，在售樓盤紛紛漲價(jià)，購(gòu)房者追漲熱情不減。 2009年1-11月份整體樓市新增供應(yīng)量為1445萬(wàn)平方米，其中外郊環(huán)間的供應(yīng)量占全市總供應(yīng)量的59%。而中心區(qū)域的供應(yīng)量只占6%，中心區(qū)域的供應(yīng)量出現(xiàn)大幅收窄，特別是長(zhǎng)寧、靜安和盧灣區(qū)比2008年新增供應(yīng)量下降近50%左右。其中長(zhǎng)寧區(qū)在今年9月份之后再無(wú)任何新盤上市，因此區(qū)域內(nèi)在售樓盤在市場(chǎng)存量萎縮的前提下的銷售價(jià)格也出現(xiàn)大幅上調(diào)。經(jīng)過(guò)近一年的消化，市場(chǎng)上可售存量住宅房源基本消化殆盡，上海樓市供求矛盾日漸嚴(yán)峻，在供應(yīng)稀缺的前提下勢(shì)必會(huì)帶來(lái)市場(chǎng)的上行。

歲末行情凸顯最大不同

同策咨詢及研究發(fā)展中心資深分析師倪曉玲

和2007年不同的是，2009年歲末，樓市的火熱程度絲毫沒(méi)被上海陰冷的天氣給澆滅。商品房成交量持續(xù)高位狀態(tài)，住宅成交量更是止跌反彈。而在迪斯尼正式落戶消息迅速拉高了周邊房?jī)r(jià)后，全市新房、二手房也都跟風(fēng)追漲，上海房?jī)r(jià)再次迎來(lái)新一輪的高漲期。樓市在“金九銀十”沒(méi)有很好展現(xiàn)，卻在11月熱火朝天。加上二套房貸收緊以及優(yōu)惠政策或?qū)⒌狡诘炔淮_定因素的刺激，使客戶產(chǎn)生了恐慌心理，房?jī)r(jià)不跌反漲，廣大購(gòu)房者拼命沖入樓市，欲趕優(yōu)惠“末班車”。

在供不應(yīng)求情況下，全市商品房庫(kù)存余量繼續(xù)減少。據(jù)統(tǒng)計(jì)，截止至11月底，本市商品住宅余量已跌破500萬(wàn)平方米，為482.49萬(wàn)平方米，創(chuàng)下新低。外環(huán)以外住宅余量的大幅減少是造成整體下滑的主因。截至11底，外環(huán)外住宅余量為313.79萬(wàn)平方米，比1個(gè)月前減少了13%，同樣創(chuàng)下新低。其他環(huán)線住宅余量則沒(méi)有出現(xiàn)明顯變化。

自2007年起積聚的三大需求推高今年樓市

上海華燕市場(chǎng)研究中心副經(jīng)理張晴怡

回首2009年的上海樓市，3月住宅成交量環(huán)比上揚(yáng)48.4%，并且4、5月也連續(xù)保持了火爆的成交量的原因是三方面的，一方面是由于去年壓抑的剛性需求，第二方面是受優(yōu)惠政策刺激下的“可買可不買”那部分需求，第三方面是由于特定的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境下帶來(lái)的投資需求，如房地產(chǎn)投資回報(bào)明顯高于制造業(yè)等實(shí)體經(jīng)濟(jì)的投資回報(bào)，所以不少資金流入樓市。也正是由于這三大需求，導(dǎo)致了2009年的住宅市場(chǎng)呈現(xiàn)出兩大特點(diǎn)：迅速走進(jìn)成交旺季以及豪宅市場(chǎng)大放光彩。不同于2007年時(shí)的樓市火爆，2009年的“樓市熱”更多的是由于“實(shí)體經(jīng)濟(jì)冷”造成的，2009年特定的經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，那些帶有一定投資性需求的購(gòu)房人群的購(gòu)買行為，對(duì)今年樓市火爆起到了較大的作用，從豪宅市場(chǎng)的火爆可以充分說(shuō)明這點(diǎn)。

2009年豪宅火爆突破2007年峰值

世聯(lián)地產(chǎn)評(píng)論員陳志鵬

2009年是上海樓市空前“繁榮”的一年，而作為其中最耀眼的明星——豪宅市場(chǎng)更是吸引了無(wú)數(shù)人的關(guān)注。從相關(guān)數(shù)據(jù)來(lái)看，2009年1-10月上海豪宅市場(chǎng)共成交1139套，比2007年同期增長(zhǎng)15.9%；成交面積313376平米，比2007年同期增長(zhǎng)22.5%；成交均價(jià)為65106元/平方米，比2007 年同期增長(zhǎng)44.2%。

近幾年來(lái)，豪宅市場(chǎng)不僅在成交量、成交均價(jià)上有突破，產(chǎn)品趨勢(shì)也在發(fā)生變化。數(shù)據(jù)顯示，上海公寓豪宅項(xiàng)目呈減少趨勢(shì)，但成交量與單套面積不斷擴(kuò)大、單套總價(jià)不斷攀升的趨勢(shì)很明顯。而別墅豪宅“小型化”趨勢(shì)明顯。縱觀豪宅市場(chǎng)，未來(lái)公寓豪宅與別墅豪宅在面積與總價(jià)方面“相互看齊”的趨勢(shì)日趨明顯，其市場(chǎng)合理性在于：公寓豪宅面積的不斷擴(kuò)大能使原來(lái)相對(duì)較小的城市生活空間隨之?dāng)U張，大大增強(qiáng)舒適度，而其城市資源的稀缺性為其單價(jià)的上升提供了有效的支撐，“有價(jià)有市”；別墅豪宅的“小型化”轉(zhuǎn)型則可以在不過(guò)多地影響空間舒適度的情況下，以越來(lái)越低的總價(jià)最大程度地為購(gòu)買者減少資金壓力和負(fù)擔(dān)。